Quelle année de référence retenir dans la convention APL pour la fixation du loyer maximum ?

En application de l’article D. 331-6 du CCH, la convention APL doit en principe être signée pour obtenir la décision favorable de financement. Toutefois, pour les opérations financées dans les conditions de l’article D. 331-14 et éligibles aux subventions prévues aux 2° et 3° de l’article R. 331-15, la signature de la convention peut intervenir, au plus tard, lors du versement du premier acompte prévu à l’article D. 331-16, ou à défaut de versement de subvention, et obligatoirement avant la mise en location.

Lorsqu’une convention est signée, le loyer maximum inscrit dans cette convention est révisé annuellement à l’IRL (= révision automatique).

S’agissant du loyer maximum convenu lors du montage financier, il a été fixé en fonction de l’équilibre de l’opération tel que présenté aux services instructeurs au moment du financement. En conséquence, seuls les services de l’Etat peuvent donner leur accord sur cette évolution du loyer maximum à inscrire au regard de l’équilibre de l’opération au moment de la signature.

En effet, l’annexe 1 de l’avis loyers prévoit que :" Si un loyer prévisionnel a été convenu avec le bailleur lors du montage financier et qu’un nouvel avis des loyers intervient au moment de la signature de la convention d’aide personnalisée au logement (APL) avec des valeurs supérieures, les services peuvent examiner les demandes des bailleurs visant à adopter ces nouvelles valeurs dans la convention APL. Toutefois, cet examen ne constitue pas une réactualisation au sens juridique du terme : le préfet est en droit de maintenir la valeur du loyer initialement convenu si celui-ci permet déjà d’atteindre l’équilibre de l’opération. Il importe, en tout état de cause, que le loyer définitif inscrit dans la convention APL soit inférieur ou égal aux valeurs de l’avis en vigueur au moment de la signature de la convention APL. "

Pour le calcul du loyer maximum de la convention, peut-on appliquer des coefficients de structure différents pour les logements individuels et les logements collectifs ?

Quel que soit le type d’opération (opération comprenant exclusivement des logements individuels ou collectifs ou opérations "mixtes" avec des logements individuels et collectifs), il n’y a qu’un seul loyer maximum par convention APL (et donc un seul coefficient de structure, prenant en compte la totalité de la surface utile de l’opération, logements individuels et logements collectifs compris).

C’est dans la description de l’opération et à l’échelle de chaque logement que seront gérés les écarts de loyer entre les logements collectifs et les logements individuels, à l’aide des coefficients propres (et non du coefficient de structure). Ces coefficients permettent de prendre en compte la spécificité de chaque logement à raison de sa taille, de sa situation et de sa qualité. La modulation ne peut donc avoir lieu qu’au niveau de chaque logement, étant rappelé que l’application de coefficients propres différents doit être neutre sur le produit locatif total de l’opération (article D. 353-16 du CCH).

NB : Au moment du montage financier du dossier sur l’interface SIAP, dans l’onglet Loyer (facultatif), il est possible de saisir le loyer maximum et le coefficient de structure de l’opération à financer, avec une distinction entre les logements individuels et les logements collectifs. Il s’agit d’une saisie facultative. Ainsi, si, dans le cas d’une opération mixte (c’est-à-dire comprenant des logements individuels et des logements collectifs), vous avez renseigné deux loyers maximum et deux coefficients de structure au moment de la saisie de la demande d’agrément, il demeure malgré tout nécessaire de ne saisir qu’un loyer maximal pour l’ensemble de l’opération dans la convention APL.

Les annexes sont-elles prises en compte dans le calcul du loyer maximum ?

Les annexes non prises en compte dans le calcul de la surface utile d’un logement ne donnent pas lieu à une majoration du loyer maximum. En revanche, elles « peuvent donner lieu à la perception d’un loyer accessoire, dans les limites et les conditions fixées par la convention […] » conformément aux dispositions de l’article D. 353-16 du CCH.

Quels sont les objectifs des marges locales ?

La majoration du loyer, c’est-à-dire l’application de marges locales, évoquée au b) du 2° de l’article D. 353-16 du CCH, vise à tenir compte de la diversité du marché locatif. Plus précisément, elle permet de tenir compte notamment de la localisation du logement et de la qualité de la construction. La majoration du loyer maximal d’une opération n’est envisageable que pour les opérations financées en PLUS ou en PLAI. Les critères permettant l’application de marges locales sont à négocier par les services de l’Etat avec les bailleurs.
Les modalités de définition des marges locales sont précisées dans les annexes 4 et 7 de l’avis loyers et dans le guide pour la négociation des marges locales.

Pour les programmes comportant à la fois du PLAI et du PLAI-adapté, faut-il renseigner dans la convention APL le loyer minoré spécifique aux logements PLAi adaptés ?

Le financement de logements en PLAI adapté n’a d’impact que sur les loyers pratiqués (inscrits dans les baux). Le loyer pratiqué des PLAI adapté n’apparait donc pas dans la convention. Il s’agit de conclure une convention PLAI "classique". Les valeurs de l’avis loyers pour le PLAI sont des valeurs à ne pas dépasser, le loyer maximum peut donc être fixé en-dessous de ces valeurs.
Pour le suivi du respect des engagements en matière de PLAI-a, l’article D.331-25-1 du CCH prévoit la remise d’un rapport annuel au représentant de l’Etat dans le département portant sur la gestion de ces logements, indiquant l’évolution de l’occupation des logements, les loyers appliqués et les charges locatives constatées ainsi que les actions mises en places au titre de la gestion locative adaptée et, le cas échéant, les autres mesures d’accompagnement des occupants.