Conventionnement APL et loyers

 

Depuis 1977, tout prêt locatif pour du logement social (PLAI, PLUS, PLS notamment) donne systématiquement lieu à la signature d’une convention APL (aide personnalisée au logement). Ainsi, les locataires de ces logements qui remplissent les conditions de ressources nécessaires peuvent percevoir l’APL.

NB : Le conventionnement est ouvert à tous types de bailleurs : organismes de logement social, personnes physiques, société civile immobilière (SCI)...

Régime juridique des logements sociaux conventionnés

Règles législatives et réglementaires

=> Articles du code de la construction et de l’habitation (CCH) relatifs au conventionnement APL : livre III, titre V, chapitre III : articles L.353-1 et suivants.

Concernant la partie réglementaire du CCH relative aux conventions APL, elle est organisée en autant de sections qu’il y a de types différents d’opérations. Pour connaître les règles applicables à l’opération, il convient donc de se reporter à la section correspondante :

- opération avec bailleur OHLM : partie réglementaire du CCH, livre III, titre V, chapitre III, section 1 (art. R. 353-1 à R. 353-22) ;
- opération avec bailleur SEM : même chapitre, section 3 (art. R. 353-58 à R. 353-73) ;
- opération avec bailleur autre que OHLM et SEM : même chapitre, section 4 (art. R. 353-89 à R. 353-103) ;
- opération de logement foyer : même chapitre, section 7 (art. R. 353-154 à R. 353-165).

Chaque section comporte une convention APL type pour chaque cas (voir encadré ci-dessous).

Le contenu de la convention APL

La convention APL fixe le loyer maximal applicable aux logements de l’opération.

Ce loyer maximal est lui-même encadré par des valeurs publiées chaque année par la DHUP dans une circulaire intitulée «  Avis loyers », (annexe 1). Les avis loyers sont disponibles sur le site Financement du logement social.

La convention APL reprend également les dispositions réglementaires applicables.
Elle comporte en annexe le descriptif de l’opération, dans lequel sont notamment détaillées les caractéristiques de chaque logement.

La forme des conventions APL est imposée : elles sont de nature réglementaire et ne peuvent qu’être complétées ; elles ne peuvent pas être modifiées.

Convention-types

- Convention type organisme HLM : Annexe I à l’ article R 353-1 du CCH (format pdf - 85 ko - 19/08/2019)  ;
- Convention type SEM : Annexe a l’ article R.353-59 du CCH (format pdf - 84.5 ko - 19/08/2019)  ;
- Convention type autres bailleurs I (pour les opérations concernées, voir fiche n°3) : Annexe I à l’ article R. 353-90 du CCH (format pdf - 72.3 ko - 19/08/2019)  ;
- Convention type autres bailleurs II (pour les opérations concernées, voir fiche n°3) : Annexe II a l’ article R. 353-90 du CCH (format pdf - 107.5 ko - 19/08/2019)  ;
- Convention type portant sur les logements-foyers accueillant des personnes âgées ou des personnes handicapées : Annexe I à l’article R. 353-159 du CCH (format pdf - 72.7 ko - 19/08/2019)  ;
- Convention type portant sur les résidences sociales : Annexe II à l’article R. 353-159 du CCH (format pdf - 73.9 ko - 19/08/2019) .

Cas particuliers

Logement-foyer

La législation du logement social distingue deux types de logement : le logement ordinaire, destiné en principe à un public universel, et le logement foyer, destiné à des publics spécifiques. Le logement foyer est, en outre, caractérisé par la présence de locaux collectifs et l’existence de prestations, dont certaines peuvent être obligatoires.
Le logement-foyer, défini à l’article L. 633-1 du CCH, existe également dans le parc privé.

Pour les logements-foyers conventionnés, le régime juridique applicable figure aux articles R. 353-154 à R. 353-165 du CCH.

Conventions ANAH social et très social

Les bailleurs privés peuvent bénéficier d’une aide directe ou indirecte par le biais de l’ANAH s’ils s’engagent à louer (après travaux d’amélioration ou sans) un logement à des personnes sous plafonds de ressources et dans la limite de loyers maximums.

Comme dans le cas des prêts locatifs, les aides de l’ANAH donnent lieu à 3 niveaux d’accès au logement pour les locataires. Il s’agit :
- de l’ANAH intermédiaire
- de l’ANAH social
- de l’ANAH très social

Les conventions-types sont annexées à l’article R. 321-23 du CCH.
Seules les conventions ANAH social et ANAH très social donnent lieu à la perception de l’APL (art. L. 321-8 du CCH).
Les logements ANAH intermédiaire ne relèvent pas du logement social.

Les plafonds de loyer ANAH social et très social sont définis au 1° b) de l’article 2 terdecies G du Code général des impôts (CGI). Les plafonds de ressources correspondants sont fixés au 2° b) du même article, qui renvoie à l’arrêté du 29 juillet 1987, et donc aux plafonds PLUS et PLAI.

Quelques fiches documentaires sur le conventionnement APL

  • Fiche 1 (format pdf - 55.2 ko - 18/07/2019)  : Textes applicables aux différents types de bailleurs pour quelques sujets rapports locatifs.
  • Fiche 2 (format pdf - 68 ko - 18/07/2019)  : Cas de conventionnement.
  • Fiche 3 (format pdf - 77.7 ko - 18/07/2019)  : Conventions-types à utiliser.
  • Fiche 4 (format pdf - 117.6 ko - 18/07/2019)  : Les loyers des logements sociaux.
  • fiche 5 (format pdf - 99.3 ko - 19/08/2019)  : Travaux
  • fiche 6 (format pdf - 75.6 ko - 19/08/2019)  : Fin de la convention
  • fiche 7 (format pdf - 82.2 ko - 19/08/2019)  : Logement foyer
  • fiche 8 (format pdf - 63.6 ko - 19/08/2019)  : Conventionnement de logements occupés