Accession

 

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Le prêt social de location accession (PSLA)

C’est un dispositif qui s’inscrit dans le cadre général de la location-accession, définie par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984

Il a été mis en place par le décret du 26 mars 2004 (NOR EQUU0400076D). Les textes correspondants sont reproduits ici.

Le PSLA est un prêt conventionné. Il donne droit à l’APL et à certains avantages fiscaux :

  1. TVA à taux réduit (5.5%) ;
  2. en outre, l’opérateur dispose pendant la phase locative d’une exonération de 15 ans de taxe foncière sur les propriétés bâties ; le ménage qui lève l’option bénéficie également de cette exonération pour la durée restant à courir. Le flash DGALN n°21-2011 (format pdf - 253.9 ko - 03/09/2014) présente les nouvelles mesures concernant le PSLA :
  • l’introduction d’un « revenu plancher » modifie les conditions d’éligibilité pour l’accédant ;
  • l’évolution de la zone géographique A bis modifie les plafonds de loyer en Ile-de-France ;
  • des mesures d’assouplissement sont apportées aux programmes connaissant des difficultés à trouver des candidats locataires-accédants. * les articles R331-76-1 à R331-76-5-4 du CCH modifiés par le décret du 26 mars 2004 ; Note 1

* l’arrêté du 26 mars 2004

* la circulaire du 26 mai 2004 .
Cette circulaire est en partie modifiée par la circulaire du 20-02-2006.

* la circulaire du 20 février 2006

* le décret 2011-967 du 16 août 2011 modifie les articles R331-76-5-1, R353-2, R353-59 et R353-90 du CCH. Il a pour objet d’offrir aux bailleurs sociaux des solutions alternatives au maintien du dispositif, lorsque les logements financés en PSLA ne trouvent pas preneurs. D’une part, il porte le délai de commercialisation des logements construits en PSLA de douze à dix-huit mois à compter de la déclaration d’achèvement des travaux. D’autre part, il permet la mise en location définitive de ces logements dans les conditions du PLS dans le cas où aucun contrat de location-accession n’a pu être signé au cours de ce délai pour les logements concernés.

Certaines dispositions relatives aux prêts conventionnés s’appliquent également.

* celles issues du décret du 4 octobre 2001 modifié (art. R.331-63 à 71 du CCH) :

- les articles R331-63 et R331-64 du CCH (Section 3 : Prêts conventionnés des banques et établissements financiers pour la construction, l’acquisition et l’amélioration de logements.)

- les articles R331-65 à R331-70 du CCH (Sous-section 1 : Conditions d’octroi.)

- l’article R331-71 du CCH (Sous-section 2 : Caractéristiques.)

* l’arrêté du 4 octobre 2001 modifié relatif aux conditions d’octroi des prêts conventionnés

* l’arrêté du 30 décembre 2010

Les instructions fiscales

- l’instruction fiscale 8-A-3-07 n° 110 du 10 octobre 2007

- l’instruction fiscale 3-A-5-10 n° 85 du 23 septembre 2010

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Montage du dossier et instruction

Instruction du dossier dans Galion

Comment saisir un prêt foncier pour un dossier PSLA ?

Choix de l’établissement de crédit dans Galion

Comment saisir le prix de revient d’une opération psla dans Galion (format pdf - 43.8 ko - 02/09/2014) .

Une opération de PSLA peut être montée uniquement par une personne morale :

  • les organismes HLM ;
  • Les SEM ;
  • Les autres bailleurs privés, dès lors qu’ils peuvent assurer la garantie de rachat et de relogement. La réalisation d’une opération PSLA est conditionnée par l’obtention d’un
    agrément par le préfet ou la collectivité délégataire qui se déroule en deux temps : en grand format (nouvelle fenêtre)
    agrément par le préfet ou la collectivité délégataire qui se déroule en deux temps :

    1. réservation d’agrément et
    2. confirmation d’agrément .

Le service instructeur vérifie les conditions de délivrance de l’agrément à titre provisoire, notamment eu égard :

- au caractère opportun du programme (marché du logement) ;

- à la capacité de rachat et de relogement offerte par l’opérateur.

La délivrance de l’agrément de l’opération fait l’objet d’une convention entre l’Etat et l’opérateur .

La composition du dossier de demande d’agrément est fixé par l’annexe VI de la circulaire n°2006-10 UHC/FB1-FB3 du 20 février 2006 .

Pour le ménage candidat à l’accession avec le PSLA,

 l'opération comprend deux phases : en grand format (nouvelle fenêtre)
l’opération comprend deux phases :

1. une phase locative ;
2. une levée d’option débouchant ou non sur une phase d’accession.

Les prêts PSLA

Le PSLA est un prêt conventionné , transférable à l’accédant.

1) L’opérateur peut se financer :

  • en PSLA sur enveloppe refinancée par le livret A
  • en PSLA sur financement libre des banques
  • avec des prêts complémentaires au PSLA

2) Le ménage peut se financer :

  • par transfert du PSLA ;
  • par souscription d’un prêt conventionné ou d’un PAS (Prêt d’accession Sociale) auprès de l’établissement de crédit conventionné avec possibilité de prêts complémentaires au PC - notamment prêts 1% (Action Logement), PEL… ;
  • Par souscription d’un prêt libre dans tout établissement ;
  • Dans tous les cas, le recours au PTZ+ est possible. Les PSLA refinancée par le livret A sont distribués par des établissements de crédits habilités .

30 aout 2011 : Présentation de la nouvelle procédure de refinancement initié en 2011 et adaptation des conditions de financement de la charge foncière

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Pour garantir l’efficacité sociale du dispositif, le produit est soumis à des plafonds de ressources, des plafonds de loyers et plafonds de prix de vente.

Les plafonds de ressources

Une présentation plus détaillée de ces modalités d’instruction est fournie par l’annexe au flash n°21-2011 (format pdf - 233.5 ko - 02/09/2014) du 23 août 2011.

La signature des contrats de location-accession doit se faire avec des ménages dont les ressources sont inférieures à des plafonds spécifiques

Depuis le 1er janvier 2015, les ressources des candidats au PSLA sont appréciées de la manière suivante :

  1. On effectue la comparaison entre le revenu fiscal de référence (RFR) de l’année N-2 et le montant d’opération (prix du logement avant décote) divisé par 9 (dit « revenu plancher ») - avant le 1er janvier 2015, on effectuait une division par 10 et non par 9 ;
  2. Le montant le plus important est retenu
  3. Ce montant est comparé avec les plafonds de ressources du PSLA, qui sont révisés chaque année selon l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation au 1er octobre. A compter du 1er janvier 2015, les plafonds de ressources du PSLA sont les suivants :
Nb de personnesZone AZones B & C
Référence : Arrêté du 26 mars 2004 modifié par l’arrêté du 30 septembre 2014
1 31369 23778
2 43916 31708
3 50190 36677
4 57091 40642
5 et + 65122 44594

Les plafonds de prix

Le prix de vente du logement ne doit pas excéder un plafond par mètre carré de surface utile fixé par l’arrêté modifié du 26 mars 2004. Ce plafond est révisé chaque année le 1er janvier.

A noter sur ces plafonds ont été modifiés par arrêté du 30 septembre 2014 : les plafonds de la zone A bis ont notamment été disjoints des plafonds de la zone A

Le prix de vente d’un PSLA à l’accédant s’obtient en déduisant du prix « initial » une minoration forfaitaire du prix pendant la phase locative (1%/an) et l’épargne accumulée par le ménage pendant la phase locative, comme le schématise ce

graphique sur la fixation du prix de vente d'un PSLA en grand format (nouvelle fenêtre)
graphique sur la fixation du prix de vente d’un PSLA

.

Les plafonds de loyers

La fraction locative de la redevance se situe au niveau des plafonds de l’ordre de ceux du PLS (majorés en zone A).

Un arrêté du 29 décembre 2009 harmonise les plafonds de loyers (redevance mensuelle) applicables au PSLA avec les plafonds de loyers applicables au PLS et prévoit leur révision au 1er janvier, comme pour les autres plafonds de loyers. L’évolution annuelle des plafonds de loyers est fonction de celle de l’indice de référence des loyers.

Dispositions concernant l’APL

Le ménage bénéficie de l’APL accession (article R351-2-1 du CCH) , aussi bien pendant la phase locative que pendant la phase d’accession.

Plafonds de loyer et de prix de vente (en euros /m2 de surface utile).
Surface utile augmentée de la moitié de la surface du garage, dans la limite de 6m2.

Pour les agréments délivrés à compter du 1er février 2015

Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Référence : Décret et arrêté du 26 mars 2004 modifié par les arrêtés du 07 avril 2009, du 29 décembre 2009 et du 30 septembre 2014.
Phase locative 13,18 10,13 8,72 8,37 7,77
Phase accession (hors TVA) 4534 3437 2753 2402 2102

Pour les agréments délivrés avant le 1er février 2015

Zone Abis Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
Référence : Décret et arrêté du 26 mars 2004 modifié par les arrêtés du 07 avril 2009 et du 29 décembre 2009.
Phase locative 13,18 10,13 8,72 8,37 7,77
Phase accession (hors TVA) 4033 4033 2705 2361 2066

Les PSLA financés depuis 2004

Année2004200520062007200820092010201120122013Total
Source : Infocentre Sisal - 02 mars 2012
Nb de PSLA financés 69 778 1432 2243 2331 2266 2941 6909 5965 7232 32166

Résultats par zone ABC et par région (format pdf - 1.3 Mo - 11/09/2014) depuis 2004.