télécharger sous format pdf : Avis annuel 2015 Loyers et redevances maximums (format pdf - 9.7 Mo - 18/03/2015)

Ministère du logement, de l’égalité des territoires et de la ruralité
Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature
Direction de l’habitat de l’urbanisme et des paysages
Sous-direction de la législation de l’habitat et des organismes constructeurs
Bureau des rapports locatifs

Avis du 10 février 2015 relatif à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation

NOR ETLL1429768V

Le présent avis se substitue à l’avis du 18 mars 2014 relatif à la fixation du loyer maximal des conventions. Il concerne les valeurs des loyers et redevances maximums de zone des logements et des logements-foyers nouvellement conventionnés et s’applique aux conventions conclues entre le 1er janvier 2015 et le 31 décembre 2015

L’avis a donc pour objet, pour la période comprise entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 :

 de fixer les loyers et redevances maximums des nouvelles conventions,

 de rappeler les modalités de révision des loyers et redevances des conventions en cours telles que fixées par l’article L.353-9-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH).

Les valeurs des loyers et redevances maximums des conventions nouvelles signées au cours de l’année 2015 seront réévaluées sur la base d’une hausse de 0,57%.

S’agissant des conventions en cours, les règles sont fixées par l’article L. 353-9-2 du CCH lequel précise, en effet, que les loyers et redevances maximums des conventions en cours sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du 2ème trimestre de l’année précédent. Ils seront, ainsi, révisés, pour l’année 2015, sur la base de l’IRL du 2e trimestre de l’année 2014, soit + 0,57 %.

J’insiste sur le fait que les valeurs fixées dans cet avis constituent des limites supérieures qui ne doivent pas être appliquées de manière automatique. En effet, des valeurs maximums inférieures à ces valeurs peuvent être inscrites dans les nouvelles conventions conclues concernant des logements ordinaires ou des logements foyers.

Les services de l’Etat, en charge du conventionnement, doivent être particulièrement attentifs à la fixation de ces loyers maximums.

Ainsi, ces loyers maximums doivent faire l’objet d’un examen par vos services qui doivent se préoccuper, d’une part, du nécessaire équilibre de gestion des organismes et, d’autre part, de la dépense globale de loyer (loyer + charges + consommations liées au logement) au regard des ressources des locataires ou des résidents et du service rendu. Pour 2015, vous porterez une attention particulière à la solvabilité de ces derniers lors de la fixation des loyers maximums en tenant compte des surfaces et des loyers ou redevances maximums pris en compte pour le calcul de l’APL.

Je vous rappelle que pour garantir le caractère social des logements, il convient de maintenir un écart d’environ 20 % entre les loyers du parc privé et les loyers maximums des logements conventionnés.

Par ailleurs je vous précise que depuis la loi n° 2013-1278 du 29 décembre 2013 de finances pour 2014 laquelle modifie l’article L. 351-3 du CCH, le barème de l’APL est désormais révisé le 1er octobre en fonction de l’IRL du 2ème trimestre de l’année précédente, soit + 0,57 % pour l’année 2014.

Enfin je vous rappelle que le loyer maximum de la convention est égal au loyer maximal de base (LM zone X CS) auquel est éventuellement rajouté des majorations. Celles-ci doivent correspondre à une amélioration de la qualité de service ou à la maîtrise de la quittance pour le locataire. Ces majorations seront accordées conformément aux barèmes locaux établis ou révisés en 2014.

Toutefois, la fixation de ces majorations doit faire suite à une concertation avec les bailleurs. Dans ce cadre je vous invite à répondre favorablement à toutes sollicitations de leur part visant à engager un dialogue dans les limites maximums de :

• 12 % pour une opération sans ascenseur ou pour les opérations avec ascenseur obligatoire
• jusqu’à 18 % pour les opérations dotées d’un ascenseur non obligatoire. (cf annexe 4).

Dans le courant de l’année 2015, un guide de référence national sera élaboré. Ce guide a vocation à devenir un outil à la négociation des marges « loyer » au niveau local et devra permettre d’évaluer leur pertinence. Il proposera des critères applicables à partir de 2016 qui s’inscriront dans deux orientations :
  contribuer à la transition énergétique et environnementale et permettre la maitrise des dépenses des ménages,
  améliorer la qualité de service en tenant compte de la localisation des logements.

Ce guide de référence sera établi par la DHUP après concertation avec les représentants des bailleurs, concertation à laquelle vous serez évidemment associés.

Le présent avis sera publié au Bulletin Officiel du ministère de l’écologie du développement durable et de l’énergie.

Fait le 10 février 2015

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Le présent avis comporte 11 annexes :

Dans le cas des délégations de compétence, ce sont les annexes 1, 1bis, 5, 9 et 10 qui s’appliquent.

• ANNEXE 1 : Valeurs des loyers maximaux et des redevances maximales des opérations conventionnées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 (nouvelles conventions ETAT).
• ANNEXE 1bis : Valeurs des loyers maximaux des opérations conventionnées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2015 (nouvelles conventions ANAH).
• ANNEXE 2 : Loyers maximaux et redevances maximales des conventions en cours.
• ANNEXE 3 : Champ d’application du régime de la surface utile et de la surface corrigée.
• ANNEXE 4 : Marges sur les loyers calculés sur la base de la surface utile.
• ANNEXE 5 : Cas particuliers et dérogations.
• ANNEXE 6 : Modalités de calcul des loyers sous le régime de la surface utile (intègre l’ancienne annexe 7 sur le calcul du coefficient de structure).
• ANNEXE 7 : Recommandations nationales pour les marges départementales liées aux critères techniques.
• ANNEXE 8 : Limitation du loyer au m2 pour les opérations financées avec du PLUS et du PLA-I dans le cas d’annexes importantes.
• ANNEXE 9 : Règles spécifiques au conventionnement des logements-foyers et des résidences sociales.
• ANNEXE 10 : Liste des communes constituant la zone 1 bis.
• ANNEXE 11 : Liste des communes constituant la zone A bis.