Circulaire démolition et changement d’usage - n° 2001-77 du 15 novembre 2001
Circulaire n° 2001-77 du 15 novembre 2001 relative à la déconcentration des décisions de financement pour démolition et changement d’usage de logements locatifs sociaux.
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La présente circulaire a pour objet de vous préciser les nouvelles modalités de déconcentration des décisions de financement pour démolition des logements locatifs sociaux et celles du financement de ces opérations, décidées par le gouvernement lors du Comité interministériel des villes du 1er octobre 2001.
Elle complète la circulaire 98-96 du 22 octobre 1998 et annule et remplace la circulaire 2000-56 du 26 juillet 2000.
1. – Le constat
L’amélioration du cadre de vie des habitants, l’égalité d’accès aux services, la réinsertion urbaine et la requalification sont les principes fondateurs de l’action gouvernementale, dans les quartiers d’habitat social.
Des concentrations trop importantes de logements sociaux, des conceptions architecturales et urbanistiques obsolètes et génératrices de dysfonctionnements graves peuvent renforcer la dévalorisation de quartiers où se concentrent les populations les plus défavorisées.
Des actions fortes de renouvellement urbain sont indispensables pour combattre ces phénomènes et lutter contre la constitution d’une ville dont une partie serait progressivement exclue des dynamiques de développement et exposés à des difficultés récurrentes. Or, le rythme actuel de renouvellement du patrimoine de logements sociaux ne répond pas à de tels enjeux et les programmes de démolitions indispensables à une nouvelle offre urbaine doivent être accélérés.
La restructuration des quartiers d’habitats sociaux, et les démolitions qui en constituent un élément, doivent bien entendu être comprises par les habitants des quartiers concernés. La recherche d’une adhésion à des projets qui les concernent au premier chef nécessite de mieux expliquer la démarche, ses motivations, ses aspects sociaux et en particulier ses conséquences sur la vie de chacune des personnes concernées et de les associer aux dispositifs mis en place.
En particulier, le relogement des locataires des logements à démolir doit faire l’objet d’une attention particulière de la puissance publique et permettre une insertion sociale satisfaisante des populations concernées tout en favorisant une plus grande mixité sociale aux différentes échelles du quartier, de la ville et de l’agglomération.
Les procédures actuelles de décisions d’autorisation et de financement par l’Etat des démolitions des logements sociaux doivent être adaptées pour mieux prendre en compte les coûts supportés par les bailleurs sociaux ainsi que la durée réelle de ces opérations, principalement conditionnée par les opérations de relogement des familles, et pour éviter que les décisions administratives et financières interviennent en décalage des processus opérationnels.
La circulaire du 26 juillet 2000 a déjà rapproché la prise de décision des territoires concernés et a permis d’engager largement ce processus ; le mouvement de déconcentration doit désormais être mené à son terme.
2. – Achever la déconcentration
La décision de financer la démolition relève désormais de votre seule compétence quelle que soit la taille des opérations. L’avis préalable systématique de la commission spécialisée du comité départemental de l’habitat est supprimé. Mais bien entendu, vous n’accorderez votre autorisation qu’après avoir procédé à toutes les consultations qui vous apparaîtront nécessaires. Pour les opérations situées dans le périmètre d’un Grand Projet de Ville (GPV) ou d’une opération de renouvellement urbain (ORU), la bonne instance de concertation est la structure de pilotage ou, le cas échéant, le conseil d’administration du GIP.
Pour accorder le financement et l’autorisation de démolir, vous vous assurerez que les différents points clés rappelés dans l’annexe 1 de la présente circulaire ont été pris en compte.
Vous vous attacherez en particulier à vérifier que les principales orientations en matière de relogement indiquées dans la « déclaration d’intention » ont bien été ou seront bien mises en œuvre, avant de prendre votre décision.
A défaut de la formalisation d’un projet urbain (tel que défini par la circulaire du 22 octobre 1998), vous vous assurerez de l’existence d’un processus d’études et de réflexions concertées avec les habitants et garantissant qu’un traitement urbain de qualité puisse être apporté au quartier, même si les options n’en sont que partiellement définies lors de la demande de démolition. Ce peut être le cas notamment, lorsque la démolition doit être réalisée dans des délais rapides (immeuble déserté, obsolescence technique manifeste, raisons de sécurité,…) peu compatibles avec le temps nécessaire à la maturation d’un projet de qualité. Dans ces cas, vous veillerez toutefois, à ce que la démolition soit assortie de dispositions (pré verdissement notamment) qui permettent de ne pas laisser se développer des friches urbaines qui peuvent nuire à l’ensemble du quartier.
3. – Améliorer le financement des démolitions
L’objectif est de mieux financer les opérations de démolition et les dépenses d’accompagnement, en clarifiant et simplifiant les modalités de financement.
a) Les coûts directs de démolition
Les coûts directs de démolition servant d’assiette au calcul de la subvention comprennent :
- - la démolition technique en tant que telle, y compris l’éventuel désamiantage,
- - la remise en état des terrains libérés par la démolition, leur nivellement, leur pré verdissement éventuel,
- -les dépenses de sécurisation des immeubles pendant la phase de libération des logements (murage, blindage, sécurité électrique et des fluides…),
- - les dévoiements de réseaux liés à la démolition,
- - le traitement des pignons mis à nu par une démolition partielle.
b) Les coûts financiers
En sus des prêts principaux liés à la subvention de l’Etat (CDC), les prêts complémentaires ayant servi à la construction, l’acquisition et à la réhabilitation (si cette dernière a été réalisée avant le 1er janvier 1994) sont pris en compte dans l’assiette subventionnable, à l’exception des prêts relevant du « 1 % logement ». Les conditions de prise en compte du capital restant dû de ces prêts sont identiques à ceux du prêt principal.
Les dispositions prévues par la circulaire du 22 octobre 1998 et relatives au cadre juridique et financier de l’intervention de l’Etat (cf. Art. R.443-17 du CCH fixant le principe de l’exigibilité immédiate du remboursement des aides de l’Etat et des prêts aidés par l’Etat) restent applicables. Par ailleurs, les contrats de prêts prévoient des indemnités en cas de remboursement anticipé. Ces indemnités ne sont pas prises en compte dans l’assiette de la subvention. Aussi, vous inciterez les emprunteurs à se rapprocher de la direction régionale de la CDC pour obtenir l’exonération de cette pénalité.
c) Les dépenses liées au relogement et au suivi social
Les dépenses de déménagement sont prises en compte sur la base d’une subvention forfaitaire de 765 € (5 018 F) par déménagement entrant dans le cadre du plan de relogement. Ces coûts sont comptabilisés dès la date de prise en considération (voir procédure décrite au point suivant). Sont, en revanche exclus, tous les départs normaux du parc, c’est-à-dire ceux qui entrent dans des mutations non liées à la démolition.
Les dépenses engagées directement par le bailleur social pour assurer l’accompagnement social des familles dans le processus de relogement sont désormais prises en compte pour autant qu’elles se traduisent par l’embauche pour un temps déterminé, de personnels supplémentaires spécifiquement dédiés à cette tâche. La prise en compte de ce coût par l’Etat dans l’assiette de subvention est limité à deux ans de coût salarial supporté par le bailleur. Vous veillerez à l’adéquation des moyens mis en œuvre avec l’ampleur des problèmes à traiter liée notamment aux difficultés sociales des familles à reloger.
Lorsque ces prestations sont sous-traitées par le bailleur à un organisme extérieur, vous financerez, si nécessaire, la mise en place de MOUS « relogement », sur le chapitre 65-48/50 (65-48/20 en Ile-de-France) pour faciliter le relogement des locataires d’un bâtiment destiné à être démoli, dans les conditions prévues par la circulaire 2000-39 du 25 mai 2000, relative à la programmation des crédits d’études et de suivi animation.
d) Les coûts d’aménagement des logements servant au relogement
Les travaux exceptionnels (réinstallation d’une cuisine aménagée, réaménagements de placards ou penderies, réaménagement de salle de bain,…) rendus nécessaires pour permettre le relogements des familles dans des logements appartenant au bailleur peuvent donner lieu à une subvention maximale de 765 € (5018 F) par logement.
e) Uniformisation des taux
A l’exception des cas cités de subventions forfaitaires et plafonnées, l’ensemble des coûts ainsi complété au points a) et b) est désormais finançable au taux unique de 35 % sur une base TTC. Ce taux peut être porté à 50 % dans les conditions rappelées dans l’annexe 2 ci-jointe.
4. – Mieux intégrer la durée des opérations liée au relogement des habitants
La durée d’une opération de démolition est le plus souvent conditionnée par le temps nécessaire au relogement des habitants qui, dans la plupart des cas, s’étale sur plusieurs années. Aujourd’hui, le déclenchement d’une opération de démolition, c’est à dire le moment où le bailleur décide d’engager un processus de non remise en location et/ou d’incitation au départ de familles résidentes n’est pas formalisé. Les stratégies de relogement qui découlent de cette décision sont le seul fait du bailleur et ne s’intègrent pas suffisamment dans des stratégies d’attribution ou de reconstitution de l’offre, concertées avec les autres bailleurs, les collectivités et l’État.
Afin que vous soyez informés de ces questions le plus en amont possible, et pour pouvoir prendre en compte les coûts correspondants, le bailleur est invité à constituer un dossier d’intention de démolir qui formalisera l’initialisation de la procédure.
Ce « dossier d’intention », qui en tout état de cause ne doit pas constituer un document volumineux et lourd, mais être suffisamment étayé et élaboré avec sérieux, sera adressé au Préfet et comprendra :
- une analyse technique, urbaine et sociale justifiant le projet de démolition,
- une note, préparatoire à l’élaboration d’un véritable plan de relogement, explicitant les stratégies de relogement envisagées, leur articulation avec les dispositifs existants (conférence intercommunale du logement, programme local de l’habitat…) ainsi que les besoins de programmation nécessaires à la reconstitution d’une offre (notamment en PLUS-CD). Cette note précisera également les dispositifs d’accompagnement social liés au relogement devant être mis en place par le bailleur social (cf. annexe 3 : les conditions de relogement).
Vous examinerez ces « dossiers d’intention » sous l’angle de la pertinence du diagnostic réalisé et de la cohérence des dispositifs de relogement par rapport aux demandes existantes notamment au niveau de l’agglomération, ou du bassin d’habitat concerné. Vous veillerez en particulier à ce que les stratégies de relogement soient mises en œuvre avec les collectivités concernées et puissent s’opérer de façon transparente. A cet effet, vous recueillerez l’avis du Maire sur les éléments fournis par le bailleur dans le dossier d’intention. Celui-ci disposera d’un délai d’un mois pour vous répondre.
En cas d’accord sur les dispositions envisagées et sur les principes mis en avant, vous prendrez en considération le projet de démolition dans le délai de deux mois suivant la réception de la demande. La date de prise en considération vous servira de date de référence pour la prise en compte des coûts liés au relogement dans l’assiette de subvention, lors de l’octroi de la décision de financement.
En l’absence, à ce stade, d’options d’urbanisme suffisamment définies, vous vous assurerez que la commune s’engage dans un processus de réflexion visant à déboucher au moment de la décision de financement sur les principales options devant régir la destination des terrains libérés et l’avenir du quartier dans son aménagement et sa gestion, de préférence traduite dans un véritable projet urbain (cf. § 2, dernier alinéa ci-dessus).
Sur la base des dossiers d’intention reçus vous pourrez procéder à une première estimation de vos besoins budgétaires et réserver dans la programmation de vos crédits déconcentrés les montants nécessaires aux opérations de démolition (cf. § 5).
5. – Période transitoire et modalités financières de la déconcentration.
La procédure de prise en considération décrite ci dessus est applicable dès la date de la présente circulaire, pour les opérations futures n’ayant pas encore fait l’objet de dossiers déposés dans vos services.
En ce qui concerne les opérations pour lesquelles vous avez déjà reçu un dossier de demande de financement, en cours d’instruction, les dépenses liées notamment aux déménagements induits par le plan de relogement ne seront prises en considération qu’à compter de la date de dépôt du dossier de demande de financement.
En 2002, les crédits nécessaires pour financer la démolition et le changement d’usage seront déconcentrés (chapitre 65.48-60 du METL). Jusqu’à la clôture budgétaire 2001, ces crédits vous seront délégués, à votre demande, au vu du rapport technique élaboré par la DDE et du plan de financement.
Dès 2002, les crédits démolition feront l’objet d’une répartition par enveloppes régionales, en fonction des besoins préalablement appréhendés par chaque préfet de région notamment sur la base des dossiers d’intention et des évaluations de coûts. Ces besoins détailleront l’identification physique des opérations et leurs caractéristiques financières selon des modalités qui seront précisées dans la circulaire de programmation. Vous adresserez, sous le timbre DGUHC/IUH2, copies des décisions favorables prises, accompagnées des plans de financement correspondants.
Des séances de formation et d’échange sur la thématique « démolitions et changement d’usage dans les projets de renouvellement urbain » seront organisées en direction des services déconcentrés et des organismes HLM. Le bureau IUH2 et la Mission Territoriale de la DGUHC, en étroite association avec les représentants de la DIV sont mobilisés pour vous assister dans la mise en œuvre effective de la déconcentration et l’accélération des opérations de démolition.
Des instructions ultérieures vous seront prochainement données, relatives au développement des plans stratégiques de patrimoine des bailleurs sociaux, permettant notamment de mieux anticiper leurs programmes de démolition et leurs politiques d’entretien et de grosses réparations.
Vous voudrez bien nous saisir sous le timbre DGUHC/IUH2 ou de la DIV des difficultés que vous rencontreriez dans l’application de ces instructions.
La Secrétaire d’État au Logement
Marie-Noëlle LIENEMANN
Le Ministre Délégué à la Ville
Claude BARTOLONE