Circulaire démolition - n° 2001-77 du 15 novembre 2001

Circulaire n°2001-77 du 15 novembre 2001 relative à la déconcentration des décisions de financement pour démolition et changement d’usage de logements locatifs sociaux.

ANNEXE 1 - LES POINTS CLÉS À EXAMINER DANS UN PROJET DE DÉMOLITION.

Les points clés à examiner dans un projet de démolition sont ceux qui sont indiqués dans la circulaire du 22 octobre 1998 :

1) L’articulation du projet de démolition avec la politique locale de l’habitat.

Les opérations de démolition, lorsqu’elles ont une ampleur significative doivent être appréciées en fonction d’une réflexion sur le fonctionnement du marché local de l’habitat dans ses différentes composantes.

Cette analyse doit permettre de déterminer si des opérations de reconstruction sont nécessaires, en compensation des démolitions projetées et en cohérence avec les objectifs du PLH, lorsqu’il existe. Dans la plupart des cas, il conviendra de reconstituer dans un délai raisonnable, une offre similaire de logements sociaux sur le bassin d’ habitat.

Les plans stratégiques de patrimoine des bailleurs dont la mise en place devrait être très fortement accélérée, permettront de mieux assurer la cohérence de la programmation des aides de l’Etat pour les différents projets envisagés sur l’ensemble d’un site et au niveau de l’agglomération.

2) L’inscription du projet de démolition dans le projet global de requalification du quartier.

Le diagnostic urbain figurant dans le dossier d’intention doit préciser les dysfonctionnements constatés sur le plan du bâti et ceux liés à une mauvaise insertion urbaine des logements à démolir. En particulier, l’analyse localisée de la vacance des logements et de ses causes ainsi que des éléments de diagnostic sur la gestion urbaine de proximité doivent permettre d’étayer les arguments justifiant l’intention de démolir.

Au stade du dépôt du dossier d’intention, vous ne devez pas faire de l’existence d’un projet urbain finalisé, un préalable pour prendre en considération le projet de démolition (voir page 3 §2-Achever la déconcentration).

Vous pouvez, dans votre décision de prise en considération demander aux partenaires de mettre à profit les délais restant à courir jusqu’au dépôt de la demande de financement, en vue d’une démolition physique rapide, pour arrêter les options principales du projet urbain, arrêter le programme d’actions, finaliser le plan de financement et préciser le volet de gestion urbaine de proximité notamment les mesures immédiates visant à remettre à niveau la gestion courante, s’assurer, conformément à votre demande, que la réflexion a atteint un niveau d’avancement significatif.

A l’occasion du dépôt de la demande définitive de financement de la démolition, vous vous assurerez que la ville a arrêté les options principales du projet urbain.

Le degré d’exigence en matière de finalisation du projet urbain et d’intégration du projet de démolition dans un programme d’actions suffisamment défini dépend de quatre considérations :

1- ne pas freiner les opérations de démolition, afin de permettre un renouvellement significatif et en profondeur du parc social obsolète sur le plan du bâti et mal intégré sur le plan urbain.

2- ne pas faire de l’existence d’un projet urbain finalisé, la condition préalable pour accorder votre autorisation de financement, notamment si les opérations de démolition concernent des bâtiments vides de toute occupation.

3- lorsqu’un plan de relogement doit être mis en place, s’assurer que les dispositions de l’article 180 de la loi relative à la « Solidarité et au Renouvellement Urbains » du 13 décembre 2000, sont appliquées, en particulier que le projet de renouvellement urbain est suffisamment élaboré pour justifier la démolition et les dérogations au droit au maintien dans les lieux habituellement opposable aux bailleurs sociaux.

4- mettre à profit le nouveau dispositif de saisine du préfet par le dépôt du dossier d’intention, pour amener les partenaires, suffisamment en amont de la décision d’autoriser la démolition et de la réalisation physique du projet, à déboucher rapidement sur un programme d’actions conforme aux grandes options du projet urbain et social.

3) Le plan de relogement doit être détaillé et engager la maîtrise d’ouvrage.

Le dispositif mis en place par la présente circulaire (dossier d’intention - prise en considération) et l’amélioration du financement des dépenses liées au plan de relogement vous permettront d’être informé en amont de la stratégie des partenaires (bailleurs et villes) et de participer avec eux à la mobilisation des différents moyens humains et financiers pour faire en sorte que les relogements aboutissent rapidement (cf. annexe 3)

Il vous permettra de veiller à la cohérence des plans de relogement avec les dispositifs mis en place dans le cadre de la loi d’orientation de lutte contre l’exclusion (mise en place de conférences intercommunales du logement, ...) et d’être plus exigeant sur cet objectif tout en accélérant la réalisation des démolitions des immeubles à démolir.

4) Les processus de concertation avec les habitants dans le montage des projets doivent être explicités.

Concertation sur le projet urbain.

La mobilisation des habitants sur le projet de renouvellement urbain nécessite un dispositif de concertation et de communication qui va au-delà de la simple négociation à engager pour la mise en place du plan de relogement.

La prise en compte des attentes des habitants dans le projet urbain peut se faire en amont, à l’occasion du diagnostic et notamment lorsqu’il s’agit d’avoir une meilleure connaissance du fonctionnement du quartier et des usages des habitants (enquêtes, interviews,...).

Les premières formalisations du projet peuvent ensuite faire l’objet d’une large information auprès des habitants (journal, réunion, exposition,...) et d’un recueil de leur point de vue avant que la maîtrise d’ouvrage n’arrête son choix.

Les crédits d’études du FIV (Fonds d’intervention pour les villes) peuvent être mobilisés pour financer les appuis méthodologiques nécessaires à la mise en place de processus de concertation.
Concertation sur le projet de démolition ou de reconstruction démolition et sur le plan de relogement.

Il est rappelé que la concertation dans le parc social a été organisée par des dispositions introduites par la loi relative à la « Solidarité et au Renouvellement Urbains » n° 2000-208 du 13 décembre 2000 dans son article 193.

Cet article modifie les dispositions de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (articles 42 à 44 quater) tendant à favoriser l’investissement locatif, l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière.

L’article 44 ter nouveau dispose qu’un conseil de concertation locative, doit être mis en place dans les six mois qui suivent la production du plan de concertation locative visé à l’article 44 bis nouveau.

Lorsque le conseil de concertation locative existe, cette concertation est réalisée dans son cadre. A défaut de représentants de locataires dans l’immeuble ou le groupe d’immeuble et en l’absence de conseil de concertation locative, le bailleur doit mener cette concertation avec les locataires réunis à cet effet.

La concertation porte, dans tous les cas, sur les conditions de relogement des locataires.

Vous devez vous assurer que cette concertation a effectivement eu lieu avant d’accorder votre autorisation de démolir.