Logement locatif intermédiaire

publié le 12 juillet 2016 (modifié le 6 septembre 2016)

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L’instruction est ouverte dans Galion. Deux fiches utilisateur spécifiques sont à votre disposition.

L’article 73 de la loi de finances initiale pour 2014 a introduit un régime fiscal spécifique pour la construction neuve de logements locatifs intermédiaires dont le bénéfice est soumis à un agrément préalable aux travaux de construction. Cet agrément est délivré par le préfet de département, après instruction de ses services ou, depuis la loi du 6 août 2015 (loi « Macron »), par un délégataire des aides à la pierre. Cet agrément est donné exclusivement au profit d’investisseurs « institutionnels ».

La description du dispositif ci-dessous reprend pour l’essentiel les éléments du flash DGALN n° 36-2014, en les actualisant pour tenir compte :

De l’ouverture du dispositif aux transformations de bureaux en logements ;
Des précisions données par le bulletin officiel des finances publiques (⚠️ <html>http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/9713-PGP.html?identifiant=BOI-TVA-IMM-30-20160406</html>) concernant le calcul du quota de logements sociaux au sein de l’ensemble immobilier (en particulier les logements retenus au dénominateur : exclusion des logements « libres ») ;
et des exceptions à ce même quota posées par la loi n° 2015-1785 du 29 décembre 2015 de finances pour 2016 ( = pour les projets situés dans les communes comptant plus de 50% de logements sociaux, au sens de l’article L. 302-5 du CCH, ou dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine).
Une précision est également apportée sur les conditions de planification du dispositif dans les communes faisant l’objet d’un arrêté de carence au titre de l’article L. 302-9-1 du CCH.
Enfin, la liste des logements sociaux à retenir pour le calcul du quota de logements sociaux a été actualisée pour tenir compte des modifications apportées à l’article 279-0 bis A du code général des impôts (CGI) ( = exclusion des logements intermédiaires de l’AFL ou des CIL).

Rappel des dispositions législatives

Un régime fiscal spécifique au logement intermédiaire a été mis en place, prévoyant l’application d’un taux de TVA de 10% (article 279-0 bis A du CGI) et d’une exonération de taxe foncière aux opérations de construction de logements intermédiaires pour une durée maximale de 20 ans (article 1384-0 A du CGI).

La construction de logements neufs bénéficie de l’avantage dans les conditions suivantes :

La maîtrise d’ouvrage de l’opération de construction est assurée soit par des organismes HLM, des filiales des organismes HLM telles que prévues par l’ordonnance du 20 février 2014 relative au logement intermédiaire, des sociétés d’économie mixte gérant des logements sociaux ou par les filiales des collecteurs d’Action Logement (CIL), soit par des personnes morales dont le capital est détenu en totalité par des personnes passibles de l’impôt sur les sociétés ou des établissements publics administratifs ;
L’opération de construction doit avoir fait l’objet d’un agrément préalable accordé par le préfet de département au propriétaire ou au gestionnaire des logements ;
Les logements doivent :
• être destinés à la location à usage de résidence principale,
• être implantés sur des terrains situés dans les zones A et B1 du zonage relatif à l’investissement locatif,
• être intégrés dans un ensemble immobilier, dont la définition est donnée ci-après, comprenant au minimum 25% de surface (entendu comme surface habitable) de logements neufs mentionnés aux 2 à 6 et 8 et 10 du I de l’article 278 sexies du CG (PLUS, PLAI, PLS, PSLA, foyers pour personnes âgées ou handicapées, structures financées en produit spécifique hébergement, usufruit locatif social). Cette condition n’est toutefois pas exigée pour les programmes qui se situent dans une commune comprenant plus de 50% de logements locatifs sociaux et dans les quartiers du NPNRU faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine (dérogation prévue par la loi de finances pour 2016) ;
• être destinés à être loués pendant une durée minimale de 20 ans à des personnes physiques dont les ressources à la date de conclusion du bail ne dépassent pas les plafonds fixés dans le cadre du dispositif d’investissement locatif intermédiaire « Pinel » (article 199 novovicies du CGI). Le loyer mensuel de ces logements ne dépasse pas les plafonds applicables dans le cadre de ce même dispositif, le cas échéant modulés par le préfet de région.

Toutefois ces logements peuvent être cédés, sans que l’acheteur ne soit contraint de louer les logements dans des conditions de location particulière, à partir de la 11ème année pour la moitié des logements ayant bénéficié de l’agrément, et à partir de la 16ème année pour l’intégralité des logements ayant bénéficié de l’agrément.

Définition de l’ensemble immobilier

L’ensemble immobilier s’entend comme :

Un bâtiment ou un groupe de bâtiments faisant l’objet d’un même permis de construire ;
Un groupe de bâtiments faisant l’objet de plusieurs permis de construire attribués sur une période de 18 mois et contenant chacun le même document d’aménagement garantissant une unité d’ensemble (plan de masse au sens de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme).

À noter que pour les demandes d’agrément déposées avant le 31 décembre 2014, et à titre dérogatoire, la période de 18 mois prévue entre l’attribution des permis de construire sera portée à 24 mois.

En particulier, les localisations des logements intermédiaires et sociaux ne doivent pas être trop éloignées, ce que la DDT(M) doit apprécier au regard du plan masse des opérations (par exemple : logements inclus dans un même macro-lot ou un même secteur du plan masse de ZAC).
Une seule demande d’agrément peut être effectuée par demandeur sur un même ensemble immobilier. Toutefois, pour les opérations de logement intermédiaire réalisées en plusieurs tranches, des agréments correspondant à chacune de ces tranches peuvent successivement être demandés dans un même ensemble immobilier, chaque logement mentionné aux 2 à 6 et 8 et 10 du I de l’article 278 sexies du CGI, dont la surface est comptabilisée dans le quota de 25%, ne pouvant bien évidemment être pris en compte qu’une seule fois. Chaque tranche doit respecter les conditions prévues à l’article 279-0 bis A du CGI.

La demande doit être accompagnée d’une lettre d’accord des gestionnaires de logements neufs mentionnés aux 2 à 6 et 8 et 10 du I de l’article 278 sexies du CGI. Cet accord ne peut être donné que pour un seul ensemble immobilier. En annexe 1 se trouvent les éléments que doit contenir la lettre d’accord.

Demande d’agrément

Pour bénéficier du régime fiscal du logement intermédiaire, le maître d’ouvrage doit déposer un dossier de demande d’agrément auprès de la DDT(M) du département de la commune où se situe l’opération, avant le début des travaux. Son dossier doit comporter a minima les éléments suivants :

Note de présentation de l’opération indiquant notamment la localisation et l’échéancier prévisionnel de l’opération ;
Pour l’opération, le permis de construire ou la demande de permis de construire ou le plan détaillé de l’opération ;
Pour l’ensemble immobilier, les permis de construire ou les demandes de permis de construire ou le plan détaillé des opérations, indiquant, par catégorie de logements (logement intermédiaire, logement locatif social, autres logements) :
• le nombre de logements ;
• la surface habitable pour chaque type de logement ;
Engagement de location du demandeur conforme au modèle type prévu en annexe 2 ;
Statuts du maître d’ouvrage ;
Prix de revient prévisionnel de l’opération hors taxe (détail de ce prix optionnel) ;
L’accord du futur propriétaire (ou titulaire d’un droit réel sur le bien) des logements sociaux dont les principaux éléments sont donnés en annexe 1, ainsi que la copie de la demande ou de la décision de subvention ou d’agrément des logements sociaux de l’opération pour les logements sociaux (PLAI / PLUS / PLS, PSLA, usufruit locatif social) ou la copie la convention ou de la demande de convention entre le gestionnaire et le représentant de l’Etat pour les structures d’hébergement ou les structures pour personnes âgées ou handicapées.

La DDT(M) / DRIHL-UT ne peut se prononcer sur un dossier incomplet.

La demande d’agrément ne peut porter que sur une opération de construction neuve, pour des logements situés en zone A et B1. On notera que les communes de la zone B2 ayant reçu un agrément pour le dispositif dit « Pinel » ne sont pas éligibles au présent dispositif fiscal en faveur du logement intermédiaire. D’autre part, l’agrément ne peut pas être octroyé pour une opération d’acquisition-amélioration. Toutefois, les transformations d’immeubles de bureaux existants en logements ont été rendues possibles par la loi « Macron » du 6 août 2015.

Les logements peuvent avoir vocation à être vendus en VEFA à un gestionnaire de logements intermédiaires, ou le maître d’ouvrage peut être le propriétaire et gestionnaire des logements construits.

Instruction de la demande et délivrance de l’agrément

L’agrément ne peut être octroyé qu’à la condition que les critères suivants soient réunis :

Les logements sont situés en zones A ou B1 ;
La demande porte sur une opération de construction neuve ou sur une transformation en logements d’un immeuble de bureaux ;
Sauf dans les communes comprenant plus de 50% de logements locatifs sociaux et dans les quartiers faisant l’objet d’une convention prévue à l’article 10-3 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine (NPNRU), l’ensemble immobilier comporte a minima 25% de surface habitable de logements neufs listés aux 2 à 6, 8 et 10 du I de l’article 278 sexies : PLUS, PLAI, PLS, PSLA, structures pour personnes âgées ou handicapées (bénéficiant de la TVA à taux réduit au titre de l’article 45 de la loi Dalo), structures financées en produit spécifique hébergement, usufruit locatif social. Ce quota de 25% s’apprécie après déduction de la surface habitable des logements dits « libres » ne faisant pas l’objet de l’avantage fiscal et n’étant pas comptabilisés pour l’atteinte du quota de 25%. Le numérateur comprend ainsi la surface totale des logements sociaux ainsi listés, tandis que le dénominateur correspond à la somme de cette surface et de celle des logements éligibles au présent dispositif, c’est-à-dire sans tenir compte au dénominateur des autres catégories de logements éventuellement construits au sein de l’ensemble immobilier (Cf. BOFiP). Concrètement, il est exigé que pour 3 m² de surface habitable de logement dit « intermédiaire », l’ensemble immobilier comprenne au moins 1 m² de surface de logement dit « social ». A titre d’exemple, si un ensemble immobilier comprend 2 500 m² de logements intermédiaires faisant l’objet de l’avantage fiscal, 1 000 m² de logements sociaux (au sens des logements pris en compte dans le quota de 25%) et 1 500 m² de logements dits « libres » (n’étant ni sociaux ni intermédiaires), la part des logement sociaux au sens du dispositif « logement intermédiaire » est égale à 1 000 /(2 500 + 1 000), soit 29% (et non pas à 1 000 / (2 500 + 1 000 + 1 500) = 20%) ;
L’ensemble des pièces justificatives sont présentes, en particulier l’engagement de location du demandeur signé.

Les autres conditions du bénéfice de l’avantage fiscal, et notamment la qualité de la personne qui engage l’opération, n’ont pas à être vérifiées pour l’octroi de l’agrément. Par ailleurs, aucune programmation des logements intermédiaires n’a été mise en place à ce jour. Les agréments peuvent donc être délivrés au fil de l’eau, à tous les investisseurs concernés, à la condition que les critères listés ci-dessus soient réunis.

L’instruction de la demande d’agrément et la délivrance de l’agrément seront réalisées à l’aide du logiciel Galion. Il est demandé aux instructeurs de saisir des informations sur le maître d’ouvrage, la localisation de l’opération, des informations générales, la consistance de l’opération (notamment la typologie des logements intermédiaires ainsi que les surfaces habitables des logements de l’opération) ainsi que le prix de revient (et éventuellement le détail du prix de revient si la donnée est disponible).

> Consulter la documentation utilisateur pour l’instruction d’un dossier LLI dans Galion

Précision concernant le cas des communes faisant l’objet d’un arrêté de carence

La rédaction actuelle de l’article L 302-9-1 du CCH prévoit que « Lorsqu’une commune fait l’objet d’un arrêté préfectoral de carence au titre du présent article, les dispositions relatives à l’offre de logement intermédiaire prévues par les documents de planification et de programmation sont privées d’effet ».

Cette disposition n’interdit pas, en communes carencées, la délivrance d’agrément individuel pour la production de logement intermédiaire institutionnel, ni ne suspend les avantages fiscaux liés à cet agrément (TVA à 10 % et exonération TFPB). Elle a toutefois pour effet de priver d’effets les dispositions prévues par les documents de planification ayant vocation à assurer le développement du parc de logements intermédiaires, tels que, par exemple, le mécanisme de majoration de 30 % des droits à construire pour les logements intermédiaires, mécanisme pouvant être prévus par le plan local d’urbanisme.

Annexe 1 : Accord des propriétaires des logements « sociaux » pour la constitution de l’ensemble immobilier

Les propriétaires des logements mentionnés aux 2 à 8 du I de l’article 278 sexies du CGI pris en compte dans le calcul de la mixité de 25% doivent donner leur accord à la personne morale qui fait une demande d’agrément de logements intermédiaires, pour être inclus dans l’ensemble immobilier.

Cet accord, valant pour un ensemble de logements, ne peut être délivré que pour un unique ensemble immobilier.

Il contient a minima les mentions suivantes :

le nom du propriétaire des logements ;
l’adresse des immeubles neufs comptabilisés aux 2 à 8 du I de l’article 278 sexies du CGI pour lesquels il donne son accord, le nombre de logements et la surface habitable desdits logements ;
l’ensemble immobilier pour lequel il donne son accord de comptabilisation ainsi que le nom du bénéficiaire de cet accord ;
une mention où le propriétaire ou le gestionnaire s’engage à respecter les conditions permettant le bénéfice du taux de TVA prévu aux 2 à 8 du I de l’article 278 sexies du code général des impôts et à ne pas avoir donné son accord à un autre ensemble immobilier.

Annexe 2 : Engagement de location des logements intermédiaires

Joindre un exemplaire par opération lors de la demande d’agrément

1. PROPRIÉTAIRE DES LOGEMENTS
Dénomination : __________________________________________________________
N° SIREN : ______________________________________________________________
Adresse du propriétaire du logement : ______________________________________
Code postal [_][_][_][_][_]
Commune : _____________________________________________________________

2. ENGAGEMENT DE LOCATION
Je soussigné ….............................................., agissant en qualité de gérant de la société
……………………………..………. propriétaire des logements mentionnés au (3), m’engage à mettre en location, directement ou par l’intermédiaire d’un gestionnaire, ces locaux à usage d’habitation et à titre de résidence principale du locataire, dans les conditions de plafonds de loyers et de ressources définies à l’article 2 terdecies D de l’annexe III au code général des impôts (CGI) et précisées en annexe, pendant une durée minimale de 20 ans pour l’application des dispositions de l’article 279-0 bis A du CGI.

Dans l’hypothèse où ces locaux à usage d’habitation seraient gérés pas une autre société ou organisme, je m’engage à veiller au respect des conditions de plafonds et de loyers définies à l’article 2 terdecies D précité lors de la mise en location des logements mentionnés au (3) par ce tiers.

À ____________________________________________ le [_][_] [_][_] [_][_][_][_]
Signature :

3. LIEU DE SITUATION DES LOGEMENTS

(À compléter pour chaque bâtiment de l’opération)

Nombre de logements intermédiaires : ______________________________________
Surface habitable totale : _________________________________________________
Adresse des logements : __________________________________________________

Code postal [_][_][_][_][_]
Commune : _____________________________________________________________
Nombre de logements intermédiaires : ______________________________________
Surface habitable totale : _________________________________________________
Adresse des logements : __________________________________________________

Code postal [_][_][_][_][_]
Commune : _____________________________________________________________

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