Circulaire programmation 2007 - annexe IV - Logement des personnes défavorisées ou rencontrant des difficultés spécifiques d’accès au logement

Sommaire :

• 1. Le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD),
• 2. Le plan d’action renforcé pour le logement social et l’hébergement d’urgence des sans-abris (PARSA) et le programme de maisons-relais,
• 3. Les résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS),
• 4. Le logement des jeunes et des étudiants,
• 5. Le logement des personnes âgées et des personnes handicapées,
• 6. La convention entre l’Etat et l’UESL relative à l’intervention du 1% Logement en faveur des populations ayant des difficultés particulières du 20 décembre 2006.

1. Le plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD)

La mise en œuvre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, que vous co-pilotez avec le président du conseil général, est une mission importante de l’Etat, lui permettant d’affirmer son rôle de garant du droit au logement.

Le plan départemental, récemment renforcé par les dispositions de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (ENL), doit fédérer sous votre responsabilité commune les dispositifs de connaissance des besoins et des situations des publics défavorisés, de mobilisation et de production d’une offre adaptée à leurs besoins, dans le parc public et le parc privé. Cette offre produite par les dispositifs du plan départemental sera destinée en priorité aux personnes logées ou hébergées temporairement, habitant des logements indignes ou des locaux impropres à l’habitation, menacées d’expulsion de leur logement ou sans domicile ainsi qu’aux populations spécifiques en difficulté. Les populations « superprioritaires » visées par la loi instituant le droit opposable au logement font partie de ces publics. Le projet de décret relatif aux PDALPD est au Conseil d’Etat.

Afin d’améliorer la prévention des expulsions locatives qui vise au maintien dans le logement et est désormais une action devant être intégrée à chaque plan, la loi ENL a prévu la possibilité de créer, à l’instigation du comité responsable du plan une commission spécialisée de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, sous réserve de l’accord conjoint du préfet, du président du conseil général et des organismes payeurs des aides personnelles au logement. Le projet de décret relatif à cette commission est également au Conseil d’Etat. Il est prévu une circulaire d’application spécifique relative à cette commission et aux chartes de prévention des expulsions.

Par ailleurs, en application de l’article 60 de la loi ENL du 13 juillet 2006, et aux fins de traitement des logements indignes, le comité responsable du plan doit mettre en place un observatoire nominatif des logements indignes et indécents et des locaux impropres à l’habitation, sous la responsabilité conjointe de l’Etat et du conseil général. La mise en œuvre de cet observatoire doit permettre d’identifier dans un lieu unique le stock des logements indignes et d’en assurer un suivi dans le temps. L’installation de cet observatoire constitue un enjeu important pour améliorer l’efficacité de l’action en matière de lutte contre l’habitat indigne et constitue en ce sens un véritable outil partenarial, dans lequel vous devez être largement partie prenante.

Le décret d’application de cette disposition doit prochainement être présenté à la Commission nationale de l’informatique et des libertés (CNIL) pour avis, avant passage au Conseil d’Etat.

2. Le plan d’action renforcé pour le logement social et l’hébergement d’urgence des sans-abris (PARSA) et le programme de maisons-relais

Annoncé par le gouvernement le 8 janvier 2007, le plan d’action renforcé pour le logement social et l’hébergement d’urgence des sans abri comporte deux volets : l’un consacré à l’hébergement d’urgence, l’autre au logement.

Le gouvernement a souhaité changer radicalement l’accueil dans les centres d’hébergement d’urgence existants, créer de nouvelles modalités d’hébergement mais aussi améliorer la fluidité entre l’hébergement et le logement, de nombreuses personnes hébergées en CHRS devant y rester par défaut de solutions de logement adaptées.

Ainsi, toute personne accueillie dans un centre d’hébergement d’urgence devra avoir la possibilité d’y demeurer si elle le souhaite jusqu’à ce qu’une solution durable d’hébergement ou de logement adaptée à sa situation lui soit faite : parc de logements sociaux ordinaires, résidence sociale ou maison relais, résidences accueil, RHVS, parc privé conventionné, CHRS ou CADA ainsi que le prévoit l’article 4 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable.

A terme ne devraient subsister que 3 000 places d’hébergement d’urgence généralistes en collectif sur les 13 500 places d’hébergement d’urgence actuelles.

Pour permettre le plus rapidement possible l’accès au logement des personnes hébergées remplissant les conditions pour accéder à un logement ordinaire ou en structure adaptée, le plan prévoit, outre des mesures d’accompagnement particulières pour l’accès au logement des publics sortant de CHRS ou de structures d’insertion, la poursuite de l’effort de construction en matière de logement locatif social et privé conventionné. Parmi les mesures particulières du PARSA :

  9 000 places complémentaires en maison relais seront financées en fonctionnement sur la base d’un forfait journalier porté à 16 euros, mesure en cohérence avec la programmation complémentaire de 20 000 PLAI prévue par la loi DALO en 2007.

  4 000 logements dans le parc privé conventionné seront tout particulièrement mobilisés au bénéfice des demandeurs reconnus prioritaires par la commission de médiation, instituée par l’article L.441-2-3 du CCH. L’Anah devra ainsi contribuer au développement de la production de logements PST et à la promotion auprès des propriétaires bailleurs de montages d’opérations visant à donner à bail à un organisme de logement social ou à une association leur logement, voire à le sous-louer, meublé ou non. A cet effet, l’Anah vient de mettre en place un dispositif spécifique renforcé d’ assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO), hors des territoires couverts par un programme bénéficiant d’un dispositif de suivi-animation, afin de favoriser l’augmentation rapide du nombre de dossiers de ce type. L’Anah s’efforcera également, en complément de la mise en œuvre de la garantie des risques locatifs (GRL) de créer les conditions favorables à la réussite de cet objectif, en étudiant la mise en place d’une aide à la remise en état des logements loués dans ce cadre, afin de convaincre les propriétaires à s’engager dans cette démarche.

La garantie des risques locatifs pour les personnes en contrat à durée déterminée, intérim ou demandeurs d’emploi indemnisés ou salariés à faibles revenus signée avec les partenaires sociaux fin décembre et mise en place fin janvier permet d’apporter aux bailleurs une garantie de loyer sans caution dans le parc privé social.

Pour l’application de l’ensemble de ces mesures vous veillerez à ce que le partenariat « DRE-DRASS » soit poursuivi en particulier dans le programme « Maisons-relais » et le programme de création de 500 places en « résidences-accueil » (expérimentation prévue par la note d’information « DGAS/PHAN/2006 du 16 novembre 2006). En ce qui concerne les programmes départementaux et l’accès des publics en matière d’attribution de logements le partenariat « DDE-DDASS » devra être renforcé en particulier dans le cadre du comité technique du PDALPD.

Les maisons relais

Pour répondre de manière satisfaisante à l’accélération de la production de places supplémentaires en maisons relais prévue par le PARSA, soit 9 000 places (étalées dans le temps, compte tenu des délais de montage des dossiers) dont 3 000 sont déjà validées par les comités régionaux, vous vous assurerez que les projets qui vous seront présentés constituent bien une réponse pertinente aux analyses de besoin réalisées dans le cadre du PDALPD et du PLH.

Vous vous assurerez également, en liaison avec la DDASS, que leur projet social constitue une réponse pertinente aux besoins identifiés et que l’équilibre tant de l’investissement que du fonctionnement est bien réalisé. Vous veillerez enfin à ce que ces projets soient portés, si possible, par des organismes de logement social mieux à même d’assurer la pérennité dans le temps des investissements.

Vous vous rapprocherez des délégataires des aides à la pierre pour les sensibiliser sur l’importance de la mise en œuvre du PARSA et les informer des possibilités de financement des maisons relais ouvertes par la loi DALO (20 000 PLAI pourront être financés en 2007, 2008 et 2009). Vous les inviterez à se rapprocher de vos services avant toute décision de financement pour leur faire connaître votre appréciation sur la pertinence du projet au regard de l’analyse des besoins ainsi que sur la possibilité pour les services de la DDASS d’assurer le financement du fonctionnement.

3. Les résidences hôtelières à vocation sociale (art. L. 631-11 du CCH)

Circulaire du 8 avril 2008 relative aux résidences hotelières à vocation sociale

3-1 Publics visés et durées de séjour :

Le développement de ces structures devra permettre de constituer un secteur d’hôtellerie d’intérêt général destiné à l’accueil de publics ciblés correspondant aux besoins identifiés localement en amont du lancement de l’opération, assurant une mixité des publics accueillis et offrant des niveaux performants de qualité de service, de sécurité, et de tarification.

Sont notamment visés des publics aux revenus modestes - essentiellement des isolés et ménages sans enfants - :

 qui ont besoin pour des raisons de mobilité professionnelle, de formation, d’organisation de leur travail (astreintes, déplacements) ou encore de santé, d’accueils temporaires pour une durée de quelques jours à quelques semaines,

 ou qui rencontrent des difficultés particulières temporaires pour accéder à un logement autonome sans pour autant être confrontés à des problématiques sociales nécessitant un accompagnement social individualisé. Rentrent notamment dans cette catégorie des personnes qui pour l’essentiel, en raison de la tension du marché locatif, de la modestie de leurs ressources (sortants de CHRS notamment) ou de l’absence de contrat à durée indéterminée (jeunes salariés en début de parcours professionnel, personnes travaillant à temps partiel, apprentis, étudiants, intérimaires, saisonniers, jeunes en insertion professionnelle), ont besoin d’un accueil temporaire en attendant de trouver une solution de logement pérenne.

Les durées de séjour pourront être variables et adaptées aux différents besoins identifiés (nuitée, semaine, mois…).

3-2 Filières de production :

Afin de faciliter la production dans des délais rapides de 5 000 places, deux filières de production sont prévues :

 une filière privée dont le développement est favorisé par un dispositif fiscal destiné aux investisseurs particuliers calqué sur l’avantage fiscal accordé aux particuliers qui investissent dans la construction ou la rénovation de résidences de tourisme en zone de revitalisation rurale et en villes nouvelles (article 71 de la loi de finances rectificative n° 2006-1771 du 30 décembre 2006 ) ;

 une filière institutionnelle ouverte aux organismes de logement social, SEM à vocation immobilière et associations qui s’appuiera notamment sur des financements octroyés par la Caisse des Dépôts et Consignations et le 1% logement. Elle pourra également bénéficier de financements de collectivités locales.

3-3 Caractéristiques des résidences hôtelières à vocation sociale (RHVS) :

Les RHVS sont des établissements commerciaux d’hébergement. L’opération comme le gestionnaire font l’objet d’un agrément préfectoral. Ces établissements répondront à des normes techniques définies réglementairement, et leur exploitant devra s’engager, d’une part, à réserver un pourcentage des logements, au moins égal à 30 % mais variant selon les conditions de financement de la résidence, à des personnes éprouvant des difficultés particulières pour se loger désignées par le Préfet ou les collectivités locales, associations et personnes morales ou physiques habilitées par le Préfet, et, d’autre part, à respecter un prix maximal de nuitée pour ces personnes (20 euros).

Le public accueilli au sein des RHVS sera composé :

• de 30 % de ménages orientés par le Préfet ou les organismes et collectivités territoriales auxquelles le Préfet aura délégué tout ou partie de ses droits de réservation,
• de ménages envoyés par les partenaires institutionnels ayant réservé des logements au sein de la résidence en contrepartie de leur participation financière à l’opération,
• de clients extérieurs ; l’ouverture d’une partie de la résidence sur des clients extérieurs garantira l’optimisation du taux d’occupation de la structure tout en répondant aux besoins de diversification de la clientèle.
  La définition des RHVS a été introduite par la loi du 13 juillet 2006 portant Engagement National pour le Logement (art. L. 631-11 du CCH). La loi ENL a par ailleurs étendu le champ de compétences des organismes de logement social pour leur permettre d’être maîtres d’ouvrage et propriétaires de RHVS. Elle a également défini le régime applicable aux RHVS en matière de fiscalité de l’urbanisme (taxe locale d’équipement). Enfin, le principe de décote sur la cession des terrains publics a été étendu aux structures d’hébergement auxquelles sont rattachées les Résidences Hôtelières à Vocation Sociale par la circulaire du 19 septembre 2006.

La mise en place du (ou des) dispositif(s) d’incitation fiscale destiné(s) à favoriser le développement de RHVS privées est prévue dans la loi de finances rectificative 2006.

Un décret d’application de l’article de la loi ENL créant les RHVS précisera notamment les normes techniques applicables aux RHVS, les modalités d’agrément, la composition et le rôle de la commission nationale des RHVS, les modalités de détermination des prix de nuitée maximaux applicables aux logements réservés aux Préfets.

Enfin, afin d’en faciliter l’identification, les résidences hôtelières à vocation sociale agréées par l’Etat pourront adopter la dénomination de « Logi Relais » et le logo associé.

3-4 Financement :

Afin de permettre d’atteindre l’équilibre d’exploitation des opérations de RHVS menées par les opérateurs institutionnels, à travers une minoration du loyer qui sera demandé à l’exploitant de ces résidences par le propriétaire, une subvention à l’investissement pourra être octroyée à titre exceptionnel pour la réalisation de ces opérations prélevée sur l’action 01 du programme 135 (construction locative et amélioration du parc).

Peuvent bénéficier de subventions pour la création de RHVS :

• les organismes de logement social,
• les SEM et leurs filiales,
• les filiales réglementées des organismes collecteurs du 1% logement,
• les collectivités locales et leurs groupements ainsi que les CCAS,
• tous les organismes (notamment ADOMA) et associations ou Unions d’Economie Sociale œuvrant dans le domaine de l’insertion par le logement ou l’hébergement des populations défavorisées.
  Les modalités suivantes, applicables en 2007, qui constituent une adaptation de la circulaire UHC/IUH/6 no 2000-16 du 9 mars 2000 relative aux opérations financées sur la ligne d’urgence au cas particulier des RHVS, devront être respectées :

Application d’un taux de subvention de 50 % maximum à la dépense subventionnable définie comme le produit du prix de revient de la RHVS par la quotité de logements réservés au sein de la RHVS pour le compte du Préfet (30 % minimum).

Le prix de revient de la RHVS sera plafonné à 80 000 euros hors taxes maximum par logement. Ce plafond pourra être porté respectivement à 120 000 euros pour des opérations réalisées en zone 1 bis et 100 000 euros en zone 1. Pour les RHVS issues de la reconversion d’hôtels existants, l’assiette de subvention de l’opération pourra intégrer le prix de rachat du fonds de commerce existant.

Les opérations de RHVS seront soumises en général au régime de TVA applicable aux locations para-hôtelières. Ce régime de TVA permettant au propriétaire de récupérer la TVA sur l’investissement initial, l’assiette de subvention sera exprimée en montant hors taxes pour les travaux.

La convention attributive de subvention précisera :

• la durée pendant laquelle le maître d’ouvrage s’engage à maintenir sous le statut de RHVS le bâtiment bénéficiant de la subvention. Cette durée ne pourra être inférieure à 15 ans. Elle sera fixée au vu de l’importance des moyens financiers engagés par l’Etat, de l’équilibre économique de l’opération et de l’ampleur des besoins en hébergement sur le secteur concerné.
• les conditions de dévolution du ou des biens en cas de cessation d’activité du propriétaire avant l’issue de la période d’engagement définie ci-dessus.
• les conditions de remboursement de la subvention octroyée en cas de non-respect des engagements prévus, notamment en terme de durée. En cas de sortie anticipée du dispositif RHVS, le montant de la subvention à rembourser pourra être calculé au pro-rata temporis de la durée d’engagement restant à couvrir.
  Je vous rappelle que ces subventions lorsqu’elles sont octroyées par l’Etat sont régies par les dispositions du décret n°99-1060 du 16 décembre 1999 relatif aux subventions de l’Etat pour des projets d’investissement, modifié par le décret n° 2003-367 du 18 avril 2003.

En ce qui concerne les modalités de paiement de la subvention, en sus des éléments exigés pour le versement des différents acomptes et du solde, la convention attributive de subvention prévoira que :

• le versement du premier acompte sera conditionné à la transmission par le maître d’ouvrage de l’agrément de la résidence délivré par le Préfet,
• le solde de la subvention ne pourra être versé qu’à la mise en service de la résidence et sur la base de la transmission de l’agrément de l’exploitant de la résidence délivré par le Préfet.
  En revanche, il ne sera pas nécessaire de mentionner dans la convention attributive de subvention les éléments relatifs au projet social, aux ressources des publics accueillis et au montant de leur participation, mentionnés par la circulaire no 2000-16 du 9 mars 2000. L’ensemble des caractéristiques relatives aux publics hébergés et à leurs conditions d’accueil seront en effet analysées dans le cadre des procédures d’agrément de la résidence et de son exploitant.

3-5 RHVS et délégation des aides à la pierre

Dans les secteurs couverts par une convention de délégation des aides à la pierre, c’est au délégataire qu’il appartient de délivrer les subventions définies ci-dessus. Les agréments de la RHVS et de son exploitant relèveront toutefois toujours de la compétence du Préfet. En tant que de besoin, des avenants aux conventions en cours pourront être passés afin d’y introduire ces RHVS.

Les éléments figurant dans les paragraphes 3-1 à 3-4 de cette annexe IV de la présente circulaire seront intégrés dans le « Document annexé A relatif aux textes applicables » des conventions de délégation des aides à la pierre. Je vous demande, pour les délégations existantes dans votre département, de prévoir cette adjonction à l’occasion du prochain avenant.

4. Le logement des jeunes et des étudiants :

Le logement des jeunes

Suite aux mesures du CIDOL de juin 2006, la circulaire DGUHC n° 2006-75 du 13 octobre 2006 relative à l’amélioration de l’accès au logement des jeunes et à l’élaboration d’un plan départemental pour le logement des jeunes insiste sur le principe de coordination des acteurs locaux utile à l’élaboration de diagnostics territoriaux sur le logement des jeunes, en particulier de petite taille et à coûts abordables, qui devait déboucher d’ici la fin du 1er trimestre 2007 sur la définition des besoins qui en résulte et d’un programme d’actions axé tant sur la mobilisation que sur le développement de l’offre de logements adaptés au public des jeunes ayant des difficultés d’accès au logement.

Vous veillerez donc à intégrer systématiquement la question du logement des jeunes dans les outils locaux de planification des politiques de l’habitat et de programmation des opérations (PDALPD, PDH et PLH), dans les conventions de délégation des aides à la pierre ainsi que dans les observatoires locaux du logement qui seront mis en place dans le cadre de ces dispositifs et politiques.

S’agissant des foyers de jeunes travailleurs (FJT), un accord-cadre Etat-CDC-UFJT pour la période de 2007-2009 a été signé par le Ministre de l’Emploi, du Logement et de la Cohésion Sociale le 23 novembre 2006.

Il prévoit notamment :

• le financement des opérations de développement de l’offre et de réhabilitation de foyers,
• l’accueil au sein des FJT de jeunes en insertion professionnelle et en apprentissage,
• le redressement de certaines associations en difficulté de l’UFJT.
  Vous trouverez sur le site cohesionsociale.gouv.fr (site archivé)

d’une part, le texte de cet accord cadre

et d’autre part, une liste indicative des opérations de développement ou de transformation de résidences sociales prévues au sein de cet accord cadre.

Le logement des étudiants :

Vous serez amenés à soutenir vos efforts de financement du logement étudiant en PLS, en fonction des besoins identifiés notamment dans les PLH, les résultats de l’année 2006 à hauteur de 4 007 logements (5 512 logements en 2004 et 5 959 logements en 2005), témoignant d’une pause au regard du nombre de logements financés depuis 2004 au titre du plan décennal « Anciaux ». Le financement de 50 000 constructions nouvelles est prévu d’ici à 2014.

5. Le logement des personnes âgées et des personnes handicapées

L’éligibilité en PLS des opérations neuves dédiées à l’hébergement de personnes âgées et handicapées a été ouverte l’an dernier : cette disposition est confirmée pour cette année. Ainsi, les projets réalisés en faveur de ces publics peuvent être soutenus, quel que soit le niveau d’autonomie des personnes accueillies et sous réserve d’appliquer les critères mentionnés ci-après.

En revanche, il est rappelé que les établissements relevant du champ sanitaire (unités de soins de suite et de réadaptation, hôpitaux…) ne sont pas finançables par des crédits logement.

En terme de bilan, l’année 2006 aura connu une forte augmentation du nombre de places financées en structures collectives pour les personnes âgées et handicapées : 17 200 places (dont 84 % pour le seul secteur personnes âgées) ont été ainsi soutenues par le ministère en 2006 contre 9 500 en 2005.

Eléments de contexte sur les établissements sociaux et médico-sociaux accueillant des personnes âgées et handicapées

Toutes ces structures, qu’elles soient destinées au logement des personnes âgées (EHPA, EHPAD1, unités « Alzheimer », unités de soins de longue durée conventionnées EHPAD…) ou des personnes adultes handicapées (foyers d’hébergement, foyers de vie, foyers d’accueil médicalisé, maisons d’accueil spécialisé…) constituent des établissements sociaux et médicaux sociaux au sens de l’article L. 312-1 du code de l’action sociale et des familles. A ce titre, elles sont soumises à autorisation délivrée par le Préfet et/ou le président du conseil général après avis préalable du comité régional de l’organisation sociale et médico-sociale (CROSMS) qui émet un avis sur le projet de l’établissement.

Aussi, avant d’engager des financements à l’investissement sur ces projets et pour garantir la cohérence des décisions de financement en matière d’investissement et de fonctionnement de ces structures, il vous est demandé de prendre l’attache de la DDASS de votre département pour solliciter son avis sur ces opérations.

Par ailleurs, la programmation de l’Etat sur le champ du handicap et de la perte d’autonomie est depuis le début de l’année 2006 inscrite dans un document unique établi par le Préfet de Région : le programme interdépartemental d’accompagnement des handicaps et de la perte d’autonomie (PRIAC). D’une durée de 3 ans, réactualisé annuellement par les DRASS en liaison avec les DDASS, ce document fixe les priorités de financement de l’Etat en termes de créations, d’extensions et de transformations d’établissements et de services, chargés d’accompagner les personnes âgées dépendantes et les personnes handicapées. Au niveau national, la Caisse Nationale de Solidarité pour l’Autonomie (CNSA) pilote le processus de programmation et de mise en place des PRIAC.

Il convient toutefois de préciser que seuls les établissements faisant l’objet d’une prise en charge financière en fonctionnement de l’Etat sont retracés dans les PRIAC. Aussi, pour obtenir une vision globale de la programmation sur ce secteur, ils doivent être complétés par les schémas départementaux d’organisation sociale et médico-sociale adoptés par les Conseils Généraux sur les champs du handicap et des personnes âgées.

Afin d’exploiter ces données, il convient donc, pour les DRE, qui n’auraient pas jusqu’alors entrepris un travail d’échanges avec les DRASS sur la programmation financière des établissements, de l’engager.

Le financement en neuf des établissements sociaux et médico-sociaux accueillant des personnes âgées et handicapées

Les termes de la note d’information du 1er octobre 1981 fixant des critères relatifs à la qualité des occupants dans les logements foyers pour personnes handicapées (paragraphe 2 de l’annexe 1) afin de bénéficier du conventionnement APL ne s’appliquent plus. En effet, celle-ci prévoyait que les établissements logeant des personnes handicapées sans capacité d’exercice d’une activité salariée ne pouvaient être conventionnés à l’APL.

Dans la mesure où pour déterminer le financement de l’Etat à l’investissement sur ces opérations, le critère de l’autonomie des personnes a été abandonné, il est entendu que le conventionnement à l’APL de toutes les structures est rendu possible sous réserve du respect des critères fixés dans la circulaire de programmation pour 2006, à savoir :

le logement financé doit constituer la résidence principale de la personne logée dans la structure. Ainsi, les établissements n’effectuant que de l’accueil en journée ne peuvent être financés. Toutefois, les places dédiées à l’accueil temporaire de personnes âgées ou handicapées, réalisées à titre accessoire, peuvent être intégrées au financement du projet.

le projet doit respecter les règles minimales d’habitabilité fixées dans l’arrêté du 10 juin 19962 et, en particulier, le logement doit avoir une surface minimale de 20 m².

la redevance (loyer + charges) doit être identifiée dans le coût d’hébergement de la structure.

Une attention particulière sera portée sur cette dernière condition : les différents postes de dépenses figurant à l’article R. 353-158 et 159 du CCH doivent être évalués au plus juste par le gestionnaire afin de permettre le calcul des montants d’aides au logement qui pourront être versées aux résidents. Les prestations annexes (blanchisserie, repas…) ne doivent en aucun cas être intégrées dans les équivalents loyer + charges transmis aux CAF et MSA pour le calcul des aides personnelles au logement.

C’est pourquoi, de par le mode de fonctionnement des maisons d’accueil spécialisé (financement par l’assurance maladie et par une contribution des résidents), qui ne permet pas d’identifier les dépenses « logement » dans le coût de fonctionnement de ces structures, leur financement par des aides à la pierre n’est pas rendu possible tant que leur mode de tarification n’aura pas évolué.

Pour faciliter le montage de ces opérations, vous orienterez les porteurs de projet de maisons d’accueil spécialisé (MAS) vers une nouvelle disposition adoptée dans la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable : L’article 45 de la loi prévoit, en effet, l’application d’un taux de TVA réduit à 5,5 % pour la construction d’établissements pour personnes âgées et handicapées, réalisés par des organismes agissant sans but lucratif. Les opérations de MAS pourront donc bénéficier de cette mesure.

Cependant il est précisé que cette mesure ne permet pas de bénéficier de l’exonération de TFPB et du conventionnement APL. C’est pourquoi, même si tous les établissements pour personnes âgées et handicapées peuvent se prévaloir de cette disposition, elle ne devrait que très peu influencer la programmation PLS.

Par ailleurs, afin d’identifier les dépenses « logement » dans le budget des établissements, un groupe de travail national DGAS – DGUHC sera constitué au cours de l’année 2007. Il aura pour mission de travailler à une évaluation de l’équivalent loyer + charges dans ces structures et d’assurer une meilleure transparence vis à vis des familles.

Il pourra s’appuyer sur l’enquête menée ces derniers mois par les Directions Départementales de la Consommation et de la Répression des Fraudes sur les établissements pour personnes âgées de 22 départements. Réalisée avec l’appui des DDE, cette enquête a eu pour objet de contrôler les pratiques des établissements en terme de coûts de prestations et de leurs augmentations, d’affichage des prix, de montants de redevance pratiqués…Une synthèse de ce travail sera fournie aux services au cours de l’année.

La réhabilitation et restructuration d’établissements sociaux et médico-sociaux accueillant des personnes âgées et handicapées

Les travaux de réhabilitation de ces structures seront prioritairement financés par les provisions pour grosses réparations ou entretiens constituées par les opérateurs. En complément, les aides des collectivités locales, des caisses de retraite et, pour l’Etat, de la Caisse Nationale de Solidarité pour l’Autonomie seront recherchées.

Il est aussi rappelé qu’une disposition de la loi du 21 décembre 2001 (article 1391 C du code général des impôts) prévoit une déduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour les travaux d’accessibilité ou d’adaptation au logement réalisés par les organismes HLM pour les personnes en situation de handicap. Cette mesure, de plus en plus sollicitée par les bailleurs, est tout à fait mobilisable pour les logements-foyers.

Et, comme pour la construction neuve, les établissements pour personnes âgées et handicapées peuvent bénéficier d’un taux de TVA réduit pour leurs travaux d’aménagement et d’amélioration (article 45 de la loi DALO).

Enfin, lorsque les établissements appartiennent ou sont gérés par l’un des organismes mentionnés à l’article R.323-1 du CCH, leur réhabilitation peut être financée par un prêt PAM de la CDC. En ce qui concerne la PALULOS, celle-ci pourra être mobilisée sous réserve des disponibilités existantes après respect des priorités fixées dans la présente circulaire.

Bien entendu, les extensions neuves pourront être financées en PLS sous les conditions mentionnées ci-avant.

Sécurité incendie dans les logements-foyers pour personnes âgées

En réponse aux demandes des opérateurs, un accord portant sur la clarification des champs d’application des réglementations sécurité-incendie applicables aux établissements pour personnes âgées (réglementations habitation ou établissement recevant du public) vient d’intervenir entre la DGUHC, la DDSC et la DGAS.

Désormais, la ligne de partage est constituée, entre ces deux réglementations, par le niveau de dépendance moyen (le Groupe iso-ressources Moyen Pondéré – le GMP) des résidents présents dans l’établissement.

Ainsi, relèveront de la réglementation habitation, les établissements qui logent en majorité des personnes âgées autonomes, dont le GMP est inférieur à 300 et dont le taux maximal de personnes dépendantes (GIR 1 et 2) ne dépasse pas 10 %.

Les établissements dépassant ces précédents seuils et logeant en majorité des personnes dépendantes, relèveront de la réglementation ERP.

Cette clarification s’est traduite par un avis de la commission centrale de sécurité du 05 avril 2007 et par une circulaire commune DDSC/DGUHC/DGAS du 15 mai 2007.

Ces dispositions doivent au final permettre de garantir la sécurité des personnes accueillies tout en préservant dans la gamme des logements offerts aux personnes âgées, un secteur de logement collectif à coût accessible qui réponde à une demande de personnes âgées autonomes, souhaitant généralement rompre leur isolement.

6. La convention entre l’Etat et l’UESL relative à l’intervention du 1% Logement en faveur des populations ayant des difficultés particulières du 20 décembre 2006 :

Reconduction du plan de traitement des foyers de travailleurs migrants 

L’article 1 de la convention entre l’Etat et l’UESL relative à l’intervention du 1% Logement enfaveur des populations ayant des difficultés particulières, signée le 20 décembre 2006 pour une durée de 7 ans à compter du 1er janvier 2007, prévoit la reconduction du plan de traitement des foyers de travailleurs migrants jusqu’au 31 décembre 2013.

Un document cadre, prochainement en ligne sur le site intranet, précise les modalités de sa mise en œuvre, notamment les critères d’éligibilité et de priorité des foyers et leurs modalités d’application ainsi que les conditions d’intervention du 1% Logement et celles relatives à la mise en œuvre de la programmation et de l’engagement des fonds du 1% Logement par l’ANPEEC.

L’engagement financier spécifique du 1% logement pour la réalisation du plan de traitement au titre de l’article 1 de ladite convention est reconduit au même niveau que celui prévu par la convention du 14 mai 1997 soit 280 M€ pouvant être portés à 320 M€ pour une durée prévisionnelle de 5 ans. Un rapport d’étape sur l’état d’avancement du plan sera produit en 2011.

Ces nouvelles dispositions traduisent la volonté des pouvoirs publics de poursuivre la dynamique amorcée depuis 1997 pour mener à bien ce plan qui reste une priorité en matière de financement PALULOS et PLA I pour la réhabilitation et le desserrement des structures existantes.

Recensement des FTM aux normes des résidences sociales en vue de leur conventionnement en résidences sociales :

En parallèle, le comité interministériel (CII) à l’intégration a décidé de favoriser le conventionnement en résidence sociale des FTM pour accélérer la transformation en résidence sociale des foyers qui ne relèvent pas du plan de traitement mais « dont le bâti correspond aux normes des résidences sociales ».

Cette disposition fait partie des mesures actées par les comités interministériels du 10 avril 2003 et du 24 avril 2006.

Si, à l’échéance du plan de traitement prorogé de 2007 à 2013, plus de 380 établissements auront acquis le statut de résidence sociale avec travaux, cet ensemble ne concerne pas l’intégralité du parc constitué à l’origine d’environ 650 structures.

La circulaire n° 2006-45 relative aux résidences sociales du 4 juillet 2006, (annexe 3), souligne que l’ensemble des foyers de travailleurs migrants ont vocation à devenir des résidences sociales. Elle décrit les modalités de transformation en résidence sociale de logements-foyers déjà conventionnés (dans ce cas, elles peuvent être transformées à l’échéance de la convention ou en cours de convention) ou de logements foyers existants non conventionnés à l’APL.

Celle-ci peut être effectuée sans travaux, à condition que la taille des logements soit, par référence à l’arrêté technique du 10 juin 1996, d’au moins 9 m² et qu’ils correspondent à des logements autonomes et décents. Le conventionnement de structures qui ne correspondraient pas à ce cadre décrit dans la circulaire précitée serait contraire aux objectifs ayant conduit à la création des résidences sociales qui vise à la mise aux normes du patrimoine et à de meilleures conditions de vie pour les résidents.

C’est en fonction de ces éléments et des modalités décrites dans la circulaire susvisée que je vous demande de bien vouloir mettre en œuvre la mesure validée par le CII en effectuant un recensement des structures qui pourraient bénéficier d’un conventionnement « sans travaux » en résidence sociale accompagné d’un échéancier de mise en œuvre. En outre, afin de ne pas exclure de ce dispositif les quelques structures qui pourraient loger des travailleurs migrants sans qu’elles soient connues de la DDE, je vous demande de vous rapprocher des DDASS pour mener à bien cette enquête qui ne concerne pas les FTM transformés en CADA.

Les éléments recensés comprenant le nom et l’adresse de la structure ainsi que la catégorie à laquelle elles appartiennent (conventionnée ou non conventionnée) ainsi que l’échéancier devront parvenir à la DGUHC au bureau des politiques sociales du logement par mail pour le 1er décembre 2007 : iuh1.dguhc@equipement.gouv.fr.

Utilisation des crédits PLAI et PALULOS pour la réhabilitation des foyers de travailleurs migrants :

Je vous rappelle que les PLAI doivent être mobilisés pour des constructions nouvelles ou pour permettre la restructuration lourde de foyers de travailleurs migrants dont le traitement le nécessite, la PALULOS devant être utilisée dans les autres cas.

Populations ayant des difficultés particulières d’accès au logement

La convention, qui reconduit les engagements précédents, précise dans son article 2 ses orientations d’intervention relatives aux populations salariées ou en demande d’emploi ayant des difficultés d’accès au logement notamment dans le cadre de la mobilité et de la formation professionnelle et vise à les dynamiser. Sont concernés en particulier les jeunes en apprentissage et en premier emploi et les travailleurs pauvres hébergés dans des structures d’hébergement d’urgence. Cette convention prévoit la mise en place de correspondants territoriaux du 1%, dont vous trouverez la liste sur la site intranet, visant à faciliter la mise en œuvre de ses dispositions et le lien avec le PDALPD. Vous veillerez tout particulièrement à les associer à vos travaux, notamment ceux visant à la production et à l’attribution de logements adaptés aux publics en difficulté relevant du champ de la convention.