Circulaire n° 93-60 du 6 août 1993 relative à la concertation avec les locataires concernés par des projets de réhabilitation d’immeubles à l’aide de financement PALULOS

publié le 22 juillet 2014

Circulaire du 6 août 1993 relative à la concertation avec les locataires

Circulaire n° 93-60 du 6 août 1993 relative à la concertation avec les locataires concernés par des projets de réhabilitation d’immeubles à l’aide de financement PALULOS

La présente circulaire concerne la consultation des locataires sur les projets de réhabilitation d’immeubles à l’aide d’un financement PALULOS. Une bonne concertation est en effet fondamentale pour réussir une réhabilitation. Toutefois, sans remettre en cause le principe de l’association des locataires à tous les projets de réhabilitation, il est apparu nécessaire de modifier certaines pratiques en vigueur concernant en particulier, d’une part les moyens de la concertation et d’autre part les modalités de l’adhésion des locataires aux projets de réhabilitation.

Tel est le but de la présente circulaire qui remplace la circulaire du 18 décembre 1992. Elle a fait l’objet d’une présentation devant la Commission nationale de concertation le 29 juin 1993.

Les opérations de réhabilitation concernées par les dispositions de la présente circulaire sont celles pour lesquelles une subvention de l’État (PALULOS) prévue aux articles R. 323-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation est sollicitée. Les modalités de financement demeurent celles définies par la circulaire n° 88-01 du 6 janvier 1988 relative à la réforme du financement des logements locatifs aidés. J’appelle, en premier lieu, votre attention sur un point qui me paraît essentiel : c’est au maître d’ouvrage, en liaison avec les associations de locataires, qu’il appartient de définir les modalités de mise en œuvre de la concertation au cas par cas. Cette phase préliminaire est une condition essentielle de la réussite des opérations de réhabilitation.

Chaque dossier de demande de subvention devra donc comporter une note décrivant les différentes étapes et modalités de la concertation ainsi que la position des associations à l’égard des travaux prévus

Vous vous assurerez, au vu de cette note et, avant toute décision de financement, que cette concertation s’est déroulée dans des conditions satisfaisantes. La présente circulaire précise les critères de l’appréciation que vous serez conduits à formuler.

Le processus de concertation se déroule entre d’une part le bailleur-maître d’ouvrage ou, sous sa responsabilité, son mandataire, et d’autre part les locataires et leurs associations.

Il convient de considérer comme interlocuteur du maître d’ouvrage les associations définies à l’article 44 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée, à savoir les associations de locataires des immeubles ou groupes d’immeubles concernés par le projet à condition qu’elles représentent au moins 10 des locataires ou qu’elles soient affiliées à une organisation siégeant à la Commission nationale de concertation. Est considéré par ailleurs comme locataire tout titulaire d’un contrat de location dans l’immeuble ou le groupe d’immeubles concernés par le projet de réhabilitation en cours, à la date de la concertation et notamment de la consultation finale.

2 - Les moyens de la concertation

La concertation doit être engagée le plus tôt possible, sous la responsabilité du maître d’ouvrage.

Les moyens matériels et financiers mis à disposition des associations par le maître d’ouvrage devront être adaptés à l’importance du projet et à son impact sur la vie des locataires. La note relative à la concertation accompagnant la demande de subvention devra préciser la nature de ces moyens.

Je vous rappelle à ce propos que les locaux collectifs résidentiels doivent être mis gratuitement à la disposition des associations de locataires pour qu’elles puissent y tenir réunion et permanences comme le précise la circulaire du 12 mars 1986 relative aux locaux collectifs résidentiels.

3 - Les modalités de la concertation

Il est de la responsabilité des organismes propriétaires et gestionnaires d’étudier, en fonction de leur mode de gestion sociale, de leur politique patrimoniale et de leur situation financière, la faisabilité des opérations de réhabilitation et de les proposer à la programmation de l’État. Cette responsabilité ne saurait être remise en cause.

Il est néanmoins indispensable que le processus d’élaboration de chaque projet de réhabilitation s’effectue en concertation avec les associations concernées.

Le dossier de demande de subvention devra donc rappeler le descriptif des modalités de concertation avec les associations aux principales étapes du projet ainsi que leur avis.

L’information apportée aux associations doit être complète et précise.

Elle présentera en particulier le détail des travaux à réaliser, l’estimation prévisionnelle des coûts des travaux sur la base de laquelle seront faits les appels d’offres, le calendrier prévisionnel du déroulement des travaux, les modalités de financement, la répercussion prévisible du coût des travaux sur les loyers, les charges ainsi que le résultat des simulations portant sur les aides personnelles au logement.

La concertation avec les associations ne se substitue pas à l’information de chaque locataire qui est une condition de son adhésion au projet. Le dossier devra donc préciser les modalités selon lesquelles l’ensemble des locataires a été régulièrement informé de l’avancement du projet et des éléments essentiels de celui-ci, soit par le maître d’ouvrage, soit par les associations de locataires.

Le projet définitivement arrêté sera soumis aux associations de locataires en vue de recueillir leur avis ; un délai suffisant, de l’ordre d’un mois, devra leur être laissé pour se prononcer.

4 - Les modalités de l’adhésion des locataires au projet

Lorsque les associations se sont prononcées, une information personnelle doit alors être adressée à chaque locataire, lui indiquant notamment la position des associations ainsi que les répercussions sur son loyer, ses charges locatives et son aide personnelle au logement.

Si le projet recueille l’avis favorable d’au moins une association représentative, celui-ci est considéré comme adopté si, dans le délai d’un mois, 50% des locataires ne manifestent pas leur opposition au projet.

Si aucune association représentative n’a approuvé le projet, deux situations peuvent se présenter :

- si dans le délai d’un mois 40% des locataires ne manifestent pas leur opposition au projet, celui-ci est considéré comme accepté ;

- si dans le délai d’un mois 40% des locataires se prononcent contre le projet, celui-ci fait l’objet d’une nouvelle concertation ; il est éventuellement annulé en cas d’opposition persistante.

Bien entendu, il s’agit d’un cadre national ; il n’y aura que des avantages à ce que des négociations précisent et complètent les modalités d’adhésion des locataires aux projets de réhabilitation.

5 - Sort des travaux indispensables en cas de rejet du projet

Lorsque le projet rejeté comporte des travaux absolument indispensables au maintien en état des bâtiments ou de la sécurité domestique, il conviendra de les examiner au cas par cas, sur proposition motivée du maître d’ouvrage.

Vous apprécierez dans ce cas s’il convient ou non d’accorder un financement pour ces travaux et vous veillerez à ce qu’ils n’entraînent pas d’augmentation indue des loyers.

6 - Entrée en vigueur

Les dispositions de la présente circulaire constituent le cadre général de la concertation, dans lequel il est souhaitable que s’instaure localement un dialogue entre les maîtres d’ouvrage et les associations de locataires.

Ces dispositions se substituent à celles de la circulaire du 18 décembre 1992.
Pour les projets qui font actuellement l’objet d’une concertation selon les modalités de la circulaire précitée, il vous appartient d’apprécier les suites à leur réserver. Votre appréciation s’appuiera sur la nécessité d’engager dans les meilleurs délais les opérations pour lesquelles les financements sont prévus.