Instruction des dossiers de LLS : le jeu de paramètres

Ce tableau présente succinctement les différents paramètres mobilisés par l’instruction d’un dossier de financement d’une opération de logement locatif sociaux (LLS), afin de déterminer le niveau de subvention, du loyer d’équilibre et du loyer maximum de la convention. La valeur de ces paramètres, fixée au niveau national, peut faire l’objet de modulations locales. Les modulations possibles dans le cadre des délégations de compétence sont indiqués dans la colonne « Marges locales possibles » . Sont également indiqués les profils des prêts mobilisables.

Les paramètres pour l’instruction d’un dossier de LLS

Paramètre Marges locales possibles Documentation pratique
Calcul des subventions
Assiette = SU x CS x VB x (1 + CM) + CFG x NG Brochure

plaquette "aides financières au logement" pdf - 1.6 Mo

et

guide de la surface utile pdf - 557.4 ko

(Note 1)

Valeurs de base (VB) Pas de majoration
CFG Pas de majoration
CM Majoration prévue par l’art. R.331-15-1 du CCH et fixée dans la convention

coeff. maxi : 1.30 (Note 2)

Taux de subvention Majoration prévue par l’art. R.331-15-1 du CCH et fixée dans la convention

majoration possible : +5% (Note 3)

Surcharge foncière.

Assiette = Cout réel - CFR ;

Subvention = assiette x taux

(prise en compte, dans certaines conditions, du dépassement d’une charge foncière de référence , CFR = VFR x SU

VFR Pas de majoration
Taux de subvention Majoration prévue par l’art. R331-24-1 du CCH (Note 4)
Dispositions spécifiques à l’IDF
Déplafonnement de la surcharge foncière Majoration prévue par l’art. R381-8 du CCH (Note 5)
Subvention spécifique d’insertion Pas de majoration
Zonages Pas de majoration Référentiel (Note 6)
Loyers maximum des conventions

Formule générale : LmaxConv = LMzone * CS * (1 + Marge)

Loyers max de zone Pas de majoration Brochure et guide (Note 1)
Marges locales sur les loyers PLUS et PLAi seuls

maximum : 20% (Note 7)

Loyer d’équilibre Pas de majoration Paramètres économiques à prendre en compte pour le calcul du loyer d’équilibre d’une opération de LLS - Note technique (Note 8)
Plafonds de ressources (PLAi - PLUS - PLS) Majoration prévue par l’art. R.441-1-2 du CCH (Note 9) Brochure (Note 1)

Caractéristiques des prêts

  • Prêts de la CDC
  • Prêts PLS-PSLA-PLI : Flash DGUHC indiquant chaque année la liste des établissements financiers retenus par adjudication pour distribuer les prêts PLS, PLI et PSLA, ainsi que les caractéristiques financières de ces prêts et les volumes prévus.

Notes

LLS = PLUS , PLAi, PLS

SU = Surface utile de l’opération

CS : coefficient de structure

VB : valeurs de base

CFG : cout forfaitaire des garages

MQ : majoration pour qualité

ML : marges locales

VFR = Valeur foncière de référence


[1] Ces deux documents sont disponibles à partir de la page « Conditions d’octroi de la subvention pour dépassement du prix de référence dite « surcharge foncière » » ou directement :
Brochure

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[2] L’assiette de subvention est déterminée par la formule
AS = SU x VB x CS x (1 + CM) + CFG x N

schéma de calcul de l’assiette

1- Cette assiette est majorée ou minorée en fonction de sa structure et notamment de la taille moyenne des logements, selon des modalités fixées par l’arrêté du 5 mai 1995 modifié

2a- Hors délégations de compétence, elle peut être majorée par deux séries de paramètres déterminant le coefficient CM :
- des paramètres fixés au niveau national (MQ) dans l’arrêté du 17 octobre 2011
- des paramètres fixés au niveau local (ML).

2b- Dans le cas d’une délégation de compétence, les modalités de majoration de l’assiette de subvention sont fixées dans la convention de délégation (cf. l’article III-1 de la

convention-type pdf - 390.3 ko

et l’annexe 4 de la

convention-type pdf - 390.3 ko

).
Dans les deux cas, le coefficient de majoration CM est limité à 30%.

Références :

  • article R331-15-1 du CCH
  • Arrêté du 10 juin 1996 modifié
  • Circulaire no 2004-73 UC/IUH du 23 décembre 2004
    • commentaires de l’article 1.2.1 de la convention type : [Outre les items obligatoires à inclure dans la convention], « d’autres objectifs peuvent être contractualisés, si le délégataire le souhaite, par exemple, une orientation en faveur de la haute qualité environnementale des logements, notamment sous la forme d’une exigence de certification des opérations, peut être donnée par le délégataire. C’est une orientation souhaitable, mais non obligatoire et elle ne figure donc pas en tant que telle dans la convention type. »
    • commentaires de l’article III.1 de la

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       : Adaptation des conditions d’octroi des aides (optionnel)
  • Pour une présentation analytique, voir le

    guide de la surface utile pdf - 557.4 ko


[3] Voir le document annexé B à la convention-type qui récapitule le régime d’aides applicables dans le cadre des délégations de compétence et indique les majorations que le délégataire peut apporter par rapport aux taux plafond prévus par la règlementation.


[4] Conformément à l’article R331-24-1 du CCH, le montant de la subvention [.] peut atteindre 75 % du dépassement [], limité à deux fois le montant de la valeur foncière de référence multiplié par la surface utile de l’opération en construction neuve et à 0,4 fois le montant de la valeur foncière de référence multiplié par la surface utile de l’opération en acquisition-amélioration.


[5] Ce déplafonnement de la subvention pour surcharge foncière, en Ile-de-France, dans le cas des délégations de compétence, est introduit par l’article R381-8 du CCH(les deux dernières phrases de l’article R. 381-2 ne sont pas applicables en cas de délégation).


[6]

Les zonages pour le financement du logement


Produit
 ABC

(A - B1- B2 - C)

 Zonage 1-2-3 {{}}
Des dispositions particulières s’appliquent sur Paris et les communes limitrophes (zone dite A bis) pour les PLS (plafonds de loyers fixés par la circulaire loyers) et les PSLA (plafonds de la redevance mensuelle).
PLUS & PLAI : calcul de l’assiette de subvention X
PLS X
Loyers LLS X
PSLA X
PLI X
PTZ X
ANAH X
Vente HLM X
dispositifs fiscaux incitant à l’investissement immobilier locatif

(Scellier, Robien et Borloo)

 X
Besson ancien X
  • Le zonage ABC est défini par l’arrêté du 19 décembre 2003 modifié . Les dernières modifications sont apportées par
  • Le zonage 123 a été créée par arrêté du 17 mars 1978 plusieurs fois modifié ; la dernière modification est celle de l’arrêté du 28 novembre 2005 (extension de la zone I en Ile-de-France).

    [7] Cette possibilité de majoration limitée à 20% est fixée par la circulaire n° 2004-73 UC/IUH du 23 décembre 2004 relative à l’élaboration des conventions de délégation de compétence en matière d’aides au logement (annexe 3, commentaires sur l’article IV-2-1 de la convention type).
    Voir également la convention type (art. IV-2-1 et l’annexe V).


[8] Ces paramètres sont indiqués dans une note technique relative aux hypothèses économiques à prendre en compte pour la vérification de l’équilibre des opérations locatives sociales, précisant l’annexe IV de la circulaire du 29 mai 1997 qui définit les modalités du calcul de l’équilibre des opérations ( taux d’augmentation annuel des loyers, taux de vacance et d’impayés, rémunération de la trésorerie, frais de gestion, provisions pour grosses réparations, taux de croissance annuel de la TFPB)
LOLA est un logiciel de simulation du loyer d’équilibre d’une opération qui intègre ces paramètres économiques. En cours de réécriture, il est aujourd’hui au format Excel.


[9] L’article R441-1-2 du CCH prévoit la possibilité, dans le cadre des délégations de compétence, de majorer les plafonds de ressources pour l’accès aux logements HLM dans certaines conditions : immeubles connaissant une forte vacance ou comportant une forte proportion de ménages à faibles revenus, ZUS. Cette majoration est limitée à 30%.

NB : Ce document est fourni à titre pédagogique et ne remplace naturellement pas la lecture de la règlementation.

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