Circulaire n° 97-51 du 29 mai 1997 relative au financement de logements locatifs sociaux,
Annexe IV : Équilibre des opérations locatives sociales

Texte complet de la circulaire du 29 mai 1997 (annoté)

Le terme PLA utilisé dans ce document doit être aujourd’hui remplacé par le terme plus générique de logements locatifs sociaux

Vous pouvez utiliser l’application LOLA (Loyer d’équilibre des opérations locatives aidées réalisées par les bailleurs sociaux) qui met en œuvre les concepts définis par la présente circulaire.

Cette annexe a pour objet de définir les modalités du calcul de l’équilibre des opérations PLA en tant qu’il s’agit d’apprécier les limites du droit à prêt de la CDC. Elle est sans effet sur les règles comptables propres à chaque catégorie d’organisme.

Les dispositions de la présente annexe remplacent celles de l’annexe II de la circulaire no 92-50 du 14 octobre 1992 relative au financement des opérations PLA.

I - Le principe de l’équilibre prévisionnel

Une opération est considérée comme équilibrée lorsque les loyers permettent de couvrir :

le remboursement des emprunts contractés ;
les frais de gestion et d’entretien ;
la TFPB ;
les grosses réparations ;
les aléas (vacances, impayés).

La reconstitution des fonds propres investis peut également être imputée sur le produit des loyers, mais cette imputation n’a pas à être effectuée pour apprécier le droit au prêt PLA.

Une opération sera considérée comme équilibrée dès lors que le solde de trésorerie cumulé de celle-ci est positif ou nul année après année sur toute la durée du prêt principal (note 1). Ce solde cumulé est calculé en francs courants pour chacune des années sur la base de flux nets de trésorerie annuels prévisionnels dont la détermination est précisée au II.
Le solde de trésorerie cumulé, établi à une date anniversaire de la mise en service D, est égal à la somme algébrique des flux nets de toutes les années comprises entre la mise en service de l’opération et la date D considérée. Les flux de trésorerie intervenus avant la mise en service ne sont pas pris en compte. Le flux net de trésorerie de l’opération pendant une année donnée est égal à la différence entre les encaissements et les décaissements engendrés par l’opération durant cette même année.

Toutefois si l’autofinancement net HLM dégagé par l’ensemble de son exploitation permet à l’organisme d’envisager une péréquation entre opérations, il sera admis de considérer comme équilibrée une opération présentant un déficit passager de solde cumulé de trésorerie, à condition que ce solde cumulé de trésorerie soit redevenu positif ou nul à l’issue du remboursement du prêt principal.

II - L’appréciation des flux de trésorerie

Les flux de trésorerie doivent être estimés en francs courants comme indiqué ci-dessous.

1 - Les encaissements

Ils correspondent aux deux éléments suivants :
Les loyers :

Le montant du produit locatif brut afférent à l’opération sera fixé au niveau auquel il est prévu de fixer les plafonds de loyer dans la convention.

Les loyers sont supposés progresser d’une année à l’autre par application d’un taux de croissance moyen prévisionnel pour l’ensemble de la durée de simulation.

Les pertes probables de loyer afférentes à la vacance et aux impayés seront déduits pour un montant total exprimé en pourcentage des loyers bruts.
Les produits de trésorerie :

On appliquera un même taux de rémunération au solde cumulé de trésorerie de l’opération, que ce solde soit positif ou négatif.

2 - Les décaissements

Ils comprennent :

les annuités de remboursement des emprunts : montant total des annuités (capital et intérêt) des emprunts PLA et des emprunts complémentaires qui participent au financement de l’opération ;
les frais de gestion qui seront évalués en règle générale au montant moyen par logement constaté pour l’organisme. Les frais de gestion de l’organisme comprennent l’ensemble des dépenses non récupérables imputables à l’activité locative autres que celles mentionnées ci-après. Il s’agit donc des charges de structure (siège, quittancement, informatique) et des frais d’exploitation (gardiennage, entretien courant non récupérable...) pour l’ensemble du parc géré ;
les grosses réparations. Ces dépenses seront évaluées chaque année à partir de la sixième à 0.7 % (0,6 % pour les opérations non soumises à la TVA) de la valeur des constructions et des VRD réévaluées selon l’indice du coût de la construction. Ceci constitue le niveau minimal forfaitaire d’évaluation des dépenses pour grosses réparations pour l’appréciation du droit à prêt PLA, sachant que dans le cadre de l’appréciation de l’équilibre par la DDE et l’organisme, pourront être prises en compte les prévisions effectives de dépenses de gros entretien et de grosses réparations, en s’assurant qu’elles sont réalistes et qu’elles conduisent à un niveau de provision plus élevé ;
la TFPB sera calculée en appliquant le taux en vigueur à partir de la seizième année de simulation (soit la fin de la période d’exonération).

3 - Hypothèses d’évolution des produits et des charges

(modifié par la note technique DGALN du 15 avril 2014)

Les encaissements et décaissements sont fixés aux valeurs et taux suivants :
. Encaissements

a) Loyers

Pendant toute la durée du prêt principal, qui est la période de référence de la simulation, on retiendra un taux de croissance prévisionnel de 1.6% par an .

b) Vacance et impayés

Le taux de 3% sera retenu sauf contexte local particulier.

c) Produits de trésorerie

La rémunération de la trésorerie afférente à l’opération sera prise en compte en appliquant le taux du livret A de référence (2.40%) au solde cumulé de trésorerie, que celui-ci soit positif ou négatif.

. Décaissements

a) Annuités de remboursement des emprunts

Les annuités de remboursement des emprunts sont à prendre en compte en fonction du financement. Toutefois, pour ce qui concerne les emprunts à taux variable et en particulier ceux indexés sur le livret A, le taux à retenir, par cohérence avec la formule automatique de calcul et les autres paramètres économiques, est un taux de référence du livret A anticipé par moyen terme. Ce taux est de 2.40%

Aux conditions de financement en vigueur au premier trimestre 2014, les paramètres à prendre en compte sont les suivants :

 durée maximale du prêt : 40 ans pour les PLA-I, PLUS et PLS (50 ou 60 ans pour la charge foncière).

 possibilité de préfinancement dans la limite de 24 mois maximum.

 progression des annuités : 0.5% au maximum par an.

taux d’intérêt :
Type de prêts Indexation du prêt Taux du prêt pour le taux de référence du livret A
Note 1 : Le taux du PLS est susceptible d’être révisé chaque année à l’issue de la procédure de refinancement.
Note 2 : Pour un organisme de logement social, SEM de logement social et personne morale bénéficiant d’une garantie de collectivité territoriale. Ce taux peut être majoré de 0.25% si l’emprunteur est une autre personne morale et dans la limite de 0.30% si l’emprunteur est une personne physique.
PLAI Taux du livret A - 0.20% 2.20%
PLUS Taux du livret A + 0.60% 3.00%
PLS [1] Taux du livret A + 1.11% [2] 3.51%

b) Frais de gestion

On considérera que ces frais augmentent à partir de la dernière année connue à un taux égal au taux de croissance des loyers augmenté de 0.5 point, soit 2.1%
c) Grosses réparations

La croissance moyenne de l’indice du coût de la construction à retenir est de 1.7% par an .

Le taux forfaitaire de provision à prendre en compte est de 0.60%, sauf à affiner les prévisions de dépense comme il est dit au tiret « provisions » du II.2 de l’annexe de la circulaire du 29 mai 1997.

Ce mode de prise en compte des provisions pour grosses réparations est à conserver, en dépit du changement de méthode comptable en 2005 (amortissement par composantes et suppression de la provision pour grosses réparations). En effet, l’analyse de l’équilibre d’opération repose sur l’appréciation de flux de trésorerie (encaissements et décaissements) et non sur une appréciation d’éléments strictements comptables. La provision pour grosses réparations n’est qu’une manière de prendre en compte les décaissements correspondants, même si le processus comptable est différent.
d) TFPB (Taxe foncière sur les propriétés bâties)

On retiendra le taux de croissance annuel de 2.2%. Il pourra toutefois être tenu compte de la situation particulière de la commune considérée.

Vous trouverez ci-dessous un tableau résumant les différentes règles d’évaluation.

Tableau des différents paramètres économiques à prendre en compte
Paramètre à prendre en compte [1] Valeurs Taux de croissance [2]
Note 1 : Définitions figurant dans l’annexe IV de la circulaire interministérielle du 29 mai 1997.
Note 2 : A compter de l’année de simulation ou de la dernière année connue pour les évaluations tenant compte du contexte.
Note 3 : Sauf contexte particulier local.
Note 4 : Dans le cas où la provision pour grosses réparations (PGR) est calée sur le profil forfaitaire proportionnel au prix de revient.