ANNEXE 1 : Valeurs des loyers maximaux et des redevances maximales des opérations conventionnées par l’État entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014.

Pour rappel, en cas de financement mixte (PLAI/PLUS), 2 conventions doivent être signées. Il ne peut en effet y avoir de conventionnement mixte. Si un loyer prévisionnel a été convenu avec le bailleur lors du montage financier, et qu’une nouvelle circulaire loyers intervient au moment de la signature de la convention APL, avec des valeurs Lmzone supérieures, les services peuvent examiner les demandes des bailleurs visant à adopter ces nouvelles valeurs dans la convention APL. Toutefois, cet examen ne constitue pas une réactualisation au sens juridique du terme : le Préfet est en droit de maintenir la valeur de loyer initialement convenu si celui-ci permet déjà d’atteindre l’équilibre de l’opération. Il importe, en tout état de cause, que le loyer définitif inscrit dans la convention soit inférieur ou égal aux valeurs de la circulaire en vigueur, au moment de la signature de la convention.

L’annexe I comprend 3 tableaux :

A - Valeurs du loyer maximal de zone (LMzone ) des logements conventionnés en surface utile pour la période entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014
B - Valeurs du loyer maximal des logements conventionnés en surface corrigée pour la période entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014
C - Valeur des redevances maximums des logements-foyers et des résidences sociales conventionnés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014

A - Valeurs du loyer maximal de zone (LMzone ) des logements conventionnés en surface utile pour la période entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014

Le loyer maximal de base mensuel est le produit du loyer maximal de zone (LMzone) tel qu’indiqué dans le tableau A ci-après et du coefficient de structure de l’opération (CS) tel que calculé en annexe 6. Cette annexe rappelle les modalités de calcul des loyers sous le régime de la surface utile.

Pour les nouvelles conventions, les valeurs ci-dessous ont été réévaluées sur la base d’une hausse de 1.20% (IRL du 2è trimestre de l’année 2013).
Tableau A : Loyer mensuel en € par m² de surface utile TYPES DE LOGEMENT Zone 1 Zone 1bis (1) Zone 2 Zone 3
I. Logements financés en PLA d’intégration

II. a) Logements réhabilités avec aides de l’Etat (PALULOS - PAM - ECO-PRET de la CDC)
b) Logements conventionnés sans travaux ni aides de l’Etat (quel qu’ait été leur mode de financement initial, à l’exception des logements prévus au IVb)

III. a) Logements financés avec du PLUS
b) « PALULOS communales (2) »
c) Logements conventionnés sans travaux suite à une acquisition sans aide de l’Etat

IV. a) Logements financés en PCL
b) ou ILM ou ILN ou logements financés avec des prêts du CFF en application du décret du 24.12.1963 et des régimes postérieurs conventionnés après réhabilitation de l’Etat, ou conventionnés sans travaux ni aide de l’Etat

Dispositions relatives au PLS

Cette circulaire modifie les loyers plafonds des nouvelles conventions signées à compter du 1er janvier 2014 des logements dits « ordinaires » financés au moyen de PLS. Je vous rappelle que ces modifications des loyers maximums n’ont pas d’incidence sur les conventions en cours dont les loyers s’actualisent dans les conditions de droit commun (voir annexe 2).

Les loyers plafonds sont fixés dans la limite des valeurs suivantes (loyer mensuel en € par m² de surface utile) :
Les loyers plafonds sont fixés dans la limite des valeurs suivantes (loyer mensuel en € par m2 de surface utile) :

Ces valeurs constituent des limites supérieures qui ne doivent pas être appliquées de manière automatique. Elles doivent être fixées en tenant compte de la solvabilité des locataires et du marché locatif environnant.

La liste des communes composant la zone A bis est fixée par l’arrêté du 22 décembre 2010 pris pour l’application de l’article 2 terdecies B de l’annexe III au code général des impôts et relatif au classement des communes en zone A bis (cf. annexe 11).

Pour mémoire, les loyers maximums des zones B2 et C correspondent aux maximums préalablement applicables aux zones II et III, réévalués annuellement sur la base de l’IRL (soit 150% des loyers plafonds des logements ordinaires PLUS). Pour les zones A bis, A et B1 les loyers plafonds correspondent aux plafonds préalablement applicables aux zones I bis, I et II, majorés respectivement de 30%, 6% et 4% et réévalués annuellement sur la base de l’IRL .

Enfin, les dispositions spécifiques concernant les logements ordinaires, se substituent à la disposition de la circulaire UHC/DH 2/3 n°2001-14 du 6 mars 2001 relative à la fixation du loyer maximum des conventions des logements financés à l’aide de PLS fixant les plafonds de loyer PLS à 150 % des plafonds de loyer PLUS.
Valeur de la partie de la redevance correspondant au droit à la jouissance d’un logement pour les logements financés par un prêt social de location-accession (PSLA)

Les opérations de construction ou d’acquisition de logements neufs financés par le PSLA font l’objet d’une convention spécifique entre l’Etat et l’opérateur bailleur, en application de l’article R331-76-5-1 du CCH [Note 3], convention qui ouvre droit au bénéfice de l’aide personnalisée au logement et n’est pas publiée aux hypothèques.

Les logements ainsi financés, occupés à titre de résidence principale par des personnes, sous condition de ressources, sont soumis aux conditions fixées par un contrat de location-accession [note 4].

Le ménage occupant le logement verse une redevance constituée d’une fraction locative, correspondant au droit de l’accédant à la jouissance du logement et assimilable à un loyer, et d’une fraction acquisitive imputable sur le prix du logement. La fraction locative mensuelle ne doit pas excéder des plafonds fixés par arrêté, exprimés en euros par m² de surface utile. La révision des plafonds de la fraction locative de la redevance, le 1er janvier de chaque année, se fait sur la base de la variation de l’IRL, entre la valeur au 2ème trimestre de l’année N-2 et celle du 2ème trimestre de l’année N-1.

Les plafonds applicables pour les conventions signées à compter du 1er janvier 2014 sont ceux figurant dans le tableau ci-dessous :
Plafonds de la partie redevance mensuelle correspondant au droit de l’accédant à la jouissance du logement fixés en application de l’article R. 331-76-5-1 du CCH.
(en euros, par mètre carré de surface utile3, par mois) :

Notes

[1] Définie à l’annexe 11.

[2] Les opérations dites « PALULOS communales » concernent uniquement les logements à usage locatif des bénéficiaires de subventions à l’amélioration des logements locatifs sociaux visés aux 2° et 3° de l’article R.323-1 du CCH.

[3] Voir aussi l’arrêté du 26 mars 2004 modifié, ainsi que les circulaires du 26 mai 2004 et du 20 février 2006.

[4] Contrat régi par la loi n°84-595 du 12 juillet 1984 définissant la location-accession à la propriété.

[5] Pour l’application de ces plafonds, la surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6m², de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement (arrêté du 26 mars 2004).

[6] Le zonage est défini par l’arrêté du 29 avril 2009 relatif au classement des communes par zone applicable à certaines aides au logement et l’arrêté du 22 décembre 2010 relatif au classement des communes en zone A bis.

B - Valeurs du loyer maximal des logements conventionnés en surface corrigée pour la période entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014

Le tableau B ci-après donne la valeur des loyers annuels maximaux de l’ensemble des logements conventionnés sous le régime de la surface corrigée, par type de logements et par zone. Les valeurs ci-dessous ont été réévaluées sur la base d’une hausse de 2.20% (IRL du 2ème trimestre de l’année 2013).
Tableau B : Loyer annuel en € par m² de surface corrigée TYPES DE LOGEMENT Zone 1 Zone 1bis Zone 2 Zone 3
I.Logements appartenant ou gérés par les organismes d’HLM, à l’exception de ceux visés au II. a) et IV. ci-dessous, réhabilités avec des aides de l’Etat (PALULOS – PAM ECO-PRET de la CDC) ou conventionnés sans travaux ni aide de l’Etat pendant le cours de leur exploitation 41,37 43,86 36,20 34,12
II. a) Logements financés à l’aide des anciens prêts CFF (autres que ceux mentionnés au IV. ci-dessous) réhabilités avec subvention de l’Etat ou conventionnés sans travaux ni aide de l’Etat pendant le cours de leur exploitation
b) Logements appartenant ou gérés par des organismes ou bailleurs autres qu’HLM, notamment aux collectivités locales ou aux sociétés d’économie mixte, conventionnés sans travaux ni aide de l’Etat pendant le cours de leur exploitation 43,22 45,73 38,49 35,38
III.« PALULOS communales (1) » 46,36 49,17 41,16 38,55
IV.ILM ou ILN ou logements financés avec des prêts du CFF en application du décret du 24.12.1963 et des régimes postérieurs, après réhabilitation avec subvention de l’Etat ou conventionnés sans travaux ni aide de l’Etat pendant le cours de leur exploitation 51,52 54,61 45,73 42,82

Notes

[1] Les opérations dites « PALULOS communales » concernent uniquement les logements à usage locatif des bénéficiaires de subventions à l’amélioration des logements locatifs sociaux visés aux 2° et 3° de l’article R323-1 du CCH.

C- Valeur des redevances maximales des logements-foyers et des résidences sociales conventionnés entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014

Le conventionnement implique le respect des caractéristiques techniques notamment lors des opérations de construction, d’amélioration ou d’acquisition–amélioration d’immeubles en vue d’y aménager des logements-foyers à usage locatif (cf. arrêté du 17 octobre 2011 abrogeant et remplaçant l’arrêté du 10 juin 1996 relatif à la majoration de l’assiette de la subvention et aux caractéristiques techniques des opérations de construction, d’amélioration ou d’acquisition d’immeubles en vue d’y aménager avec l’aide de l’État des logements ou des logements-foyers à usage locatif).

Les valeurs maximales des redevances à ne pas dépasser indiquées dans le tableau ci-après (tableau C), applicables aux logements-foyers et aux résidences sociales ont été actualisées sur la base d’une hausse de 1,20 %.

Les valeurs maximales, fixées au niveau national, représentent la part maximale de la redevance assimilable à l’équivalent loyer plus l’équivalent charges (cf articles R.353-158 du CCH pour les logements-foyers personnes âgées et handicapées et les résidences sociales).

Le financement en PLS n’étant pas adapté aux caractéristiques des résidences sociales qui est de répondre à la demande de nombreuses personnes défavorisées ayant difficilement accès aux circuits traditionnels du logement, il ne peut donc être mobilisé pour financer de tels établissements.

Pour plus d’informations, il convient de vous reporter à :

l’annexe 2 « loyers maximaux et redevances maximales des conventions en cours »
l’annexe 9 « règles spécifiques au conventionnement des logements-foyers et des résidences sociales »

Tableau C

La part maximale de la redevance assimilable aux équivalents loyer plus charges entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014 est réévaluée sur la base d’une hausse de 1.20%.
En € par mois, par type de logement (note 1) et par zone

Note 1 : Cf annexe III de l’arrêté du 17 octobre 2011 (JO du 28 décembre 2011)

Note 2 (rappel) : les logements privatifs dans les logements-foyers pour personnes âgées ou handicapées ne peuvent pas être des T1