Circulaire démolition - n° 2001-77 du 15 novembre 2001- ANNEXE 2 - SUBVENTION POUR DÉMOLITION
Circulaire démolition - n° 2001-77 du 15 novembre 2001- annexe 2
Les modalités de calcul et d’instruction des subventions pour démolition et de changement d’usage
ANNEXE 2 - SUBVENTION POUR DÉMOLITION.
I/ Procédure et modalité de calcul et de paiement de la subvention.
Les demandes de subvention pour démolition et changement d’usage sont soumises aux textes relatifs aux subventions de l’Etat, pour les projets d’investissements (décrets n° 99.1060 du 16 décembre 1999, arrêté du 3 mai 2000, décret n° 2000.967 du 3 octobre 2000 et circulaire d’application du 19 octobre 2000).
Il faut souligner que les opérations de démolition sont des opérations d’investissement qui ne peuvent connaître un commencement d’exécution avant que l’autorisation de démolir prévue par l’article L.443-15-1 du Code de la Construction et de l’Habitation ait été donnée et que les financements sollicités aient été accordés.
Ceci a une conséquence sur l’application des dispositions prévues par les textes susvisés :
- L’article 4 du décret n° 99.1060 du 16 décembre 1999 prévoit que dans un délai de deux mois, à compter de la date de réception du dossier de demande vous devez informer le demandeur du caractère complet du dossier ou réclamer la production de pièces manquantes.
- L’article 5 prévoit que, sous réserve de l’application des dispositions de l’article 6, aucun commencement d’exécution du projet ne peut être opéré avant la date à laquelle le dossier est complet au sens de l’article 4.
- L’article 6 prévoit que vous pouvez, par décision visée du contrôleur financier :
- autoriser le commencement d’exécution du projet avant la date à laquelle le dossier est complet,
- interdire le commencement d’exécution du projet avant la date de décision attributive de subvention.
Pour les projets de démolition proprement dits (démolition physique des bâtiments), qui doivent faire l’objet d’une autorisation expresse du préfet, l’article 6 du décret doit s’appliquer systématiquement pour interdire le commencement d’exécution du projet.
Pour les opérations de relogement préalables à la démolition, l’article 6 peut être appliqué pour autoriser le commencement d’exécution autorisé, à condition qu’un dossier d’intention ait été déposé et que vous l’ayez « pris en considération ».
En conséquence, dans l’accusé de réception, vous indiquerez que le demandeur ne peut commencer les travaux de démolition avant la date de décision attributive de subvention et avant que l’autorisation de démolir n’ait été accordée. Vous pourrez également y indiquer que vous autorisez le commencement des relogements avant la date à laquelle le dossier est complet et vous référer à la décision de « prise en considération » du dossier d’intention préalablement déposé.
La présente circulaire, visée du contrôleur financier central, constitue une décision générale de dérogation à l’article 4 prise en application de l’article 6 du décret n°99.1060. Dans ces conditions, il n’est pas nécessaire que vous fassiez viser l’accusé de réception comportant dérogation par le contrôleur financier des dépenses déconcentrées.
En cas d’urgence, (arrêté de péril, risques de squats …) signalée par le bailleur, ou lorsque les crédits, en cours de délégation ne sont pas encore disponibles, vous pourrez autoriser le commencement des travaux, avant de prendre la décision attributive de subvention.
Cet accord devra être visé du contrôleur financier des dépenses déconcentrées.
Modalités de calcul de la subvention
Les subventions accordées sont calculées au vu d’un bilan global de l’pération faisant apparaître l’ensemble des coûts directs et leurs modalités de financement (participations des collectivités locales, fonds propres,…).
Justificatifs des dépenses subventionnables.
1- Les coûts directs, comprennent la démolition en tant que telle toutes techniques confondues (grignotage, foudroyage, vérinage-mouflage) qu’il conviendra d’apprécier suivant ses impacts environnementaux, y compris l’éventuel désamiantage, le recyclage des déchets ainsi que les actions d’accompagnement social des opérations de relogement.
Les coûts techniques sont justifiés par des estimatifs établis par un bureau d’études.
La maîtrise d’ouvrage et la conduite d’opération peuvent être intégrées aux coûts techniques de la démolition sous réserve qu’elles soient assurées par un tiers et dans la limite de 10 % du coût technique de démolition.
Les manques à gagner dus à la vacance de logements ne sont pas pris en compte.
Les coûts de déménagement pris en charge par le bailleur, y compris ceux liés à un relogement provisoire, dans l’attente de la construction d’une opération de reconstruction démolition sur le terrain libéré par la démolition, peuvent être pris en compte dans l’assiette de la subvention, sur la base d’un état dûment justifié par le bailleur des déménagements à effectuer.
Les déménagements réalisés antérieurement à l’accord préfectoral de démolition peuvent être pris en compte à compter de la date de « prise en considération » du projet.
De même le nombre de relogement à effectuer dans un programme de PLUS CD (au moins 50 % de relogement liés à la démolition) est calculé par référence à la date de prise en considération.
Les coûts d’aménagement des logements utilisés pour le relogement des familles sont pris en compte sur la base d’un devis estimatif de ces coûts.
En matière d’accompagnement social, les coûts internes à l’organisme sont désormais pris en ligne de compte dans l’assiette de la subvention.
Les actions d’accompagnement social menées par une association ou un intervenant extérieur(MOUS-Relogement) peuvent être subventionnées, après prise en considération du projet sur le chapitre 65-48/50 du METL (65.48/20 en Ile-de-France) dans les conditions rappelées par la circulaire « crédits d’études » du 25 mai 2000.
2 - La charge de remboursement du capital restant dû au titre des emprunts ayant servi à la construction, l’acquisition ou la réhabilitation (antérieure au 1er janvier 1994) peut être subventionnée à condition que le remboursement par anticipation du capital restant dû soit effectif.
C’est après appréciation de la santé financière de l’organisme HLM et des conditions d’équilibre de l’opération, que cette subvention sur le capital est accordée ou non.
Vous apprécierez la situation financière de l’organisme par rapport aux quartiles diffusés chaque année par la DGUHC (sous direction des organismes constructeurs) à vos services, notamment pour le fonds de roulement, l’épargne nette, le coût de gestion par logement locatif, le service annuel de la dette, les impayés et la vacance.
A titre dérogatoire, vous pourrez proposer que le montant du capital restant dû soit subventionné, sans obligation de remboursement par anticipation, lorsque l’organisme HLM fait l’objet d’un protocole CGLLS.
Modalité de paiement
Conformément à l’article 14 du décret n° 99.1060 du 16 décembre 1999 relatifs aux subventions de l’Etat, pour les projets d’investissements, le versement de cette subvention, devra être effectué selon les modalités suivantes :
Un acompte de 5 % pourra être versé dès l’ouverture de chantier.
La subvention sera versée jusqu’à hauteur de 80 % de son montant global au fur et à mesure de à l’avancement du projet (travaux de démolition et accompagnement social sur justificatifs, capital restant dû sur certificat délivré par la CDC).
Le solde de la subvention ne sera versé qu’près ouverture du chantier de la réalisation prévue sur le terrain libéré par la démolition dans le cadre du projet d’ensemble (ou engagement de la réutilisation prévue à terme pour le terrain) ou lorsque le terrain a été pré-verdi dans l’attente de sa réutilisation définitive.
Pour le versement du solde, vous demanderez la production d’un bilan du plan de relogement. Ce bilan sera produit par le bailleur ou par le comité de pilotage mis en place pour suivre la réalisation du plan de relogement (Comité de pilotage du GPV ou de l’ORU éventuellement).
Taux de subvention.
La démolition de logements locatifs sociaux peut faire l’objet d’une subvention de l’Etat à hauteur de 35 %.
Le CIV du 14 octobre 1999 a décidé de faciliter le financement des démolitions en portant à 50 % le taux maximum de subvention. Ce taux majoré s’applique aux coûts de démolition directs ainsi qu’aux coûts liés au capital restant dû.
La modulation du taux jusqu’à 50 % est réservée, soit aux opérations les plus lourdes, soit aux organismes HLM disposant de marges financières réduites.
- Par opérations les plus lourdes, il faut entendre les opérations qui, par leur ampleur nécessitent un apport financier important des partenaires du projet, et qui, à ce titre se situent dans un site Grand Projet de Ville (GPV) ou qui ont été retenues dans le cadre d’une opération de renouvellement urbain (ORU), ou qui induisent des surcoûts importants liés au désamiantage.
- Le taux de 50 % est également ouvert aux organismes HLM inscrits en procédure de redressement CGLLS ou en difficultés financières.
Pour apprécier la situation financière des bailleurs susceptibles de bénéficier de la subvention majorée à 50 %, vous vous reporterez aux indications contenues dans l’annexe 3 de la circulaire du 22 octobre 1998 en vous référant aux quartiles diffusés chaque année par la DGUHC (sous direction des organismes constructeurs) à vos services, notamment pour le fond de roulement net, l’épargne nette, le coût de gestion par logement locatif, le service annuel de la dette, les impayés et la vacance (calcul des ratios établis à l’aide du logiciel BOLERO).
Nota : la démolition des logements foyers de travailleurs migrants prévue dans le cadre du plan quinquennal de traitement des foyers de travailleurs migrants peut être subventionnée sur le chapitre 65-48 article 60 (cf. la circulaire n° 98-65 du 18 juin 1998 relative à la mise en œuvre de la convention du 14 mai 1997 entre l’Etat et l’Union d’économie sociale pour le logement (UESL), portant sur le plan quinquennal de traitement des foyers de travailleurs migrants).
Vous devez préalablement vous assurer de l’accord préalable de la CILPI.
II/ composition du dossier
Le dossier transmis au préfet par le maire et le bailleur comprend les éléments suivants :
- Au stade du dossier d’intention.
En particulier, le « dossier d’intention » comprend :
une analyse technique, urbaine et sociale justifiant le projet de démolition, et les documents graphiques permettant de situer sur le site les démolitions envisagées, ainsi que, les actions urbaines prévues dans le projet (création de voies, traitement des espaces publics, équipements publics à implanter etc.) ;
une délibération du conseil d’administration décidant l’engagement du processus de démolition ;
une note indiquant l’état d’avancement du projet urbain et les grandes options arrêtées ;
une note précisant les modalités de concertation engagées ou envisagées sur le projet de renouvellement urbain ;
une note, préparatoire à l’élaboration d’un véritable plan de relogement, explicitant les stratégies de relogement mises en œuvre, leur articulation avec les dispositifs éventuellement existants (conférence intercommunale du logement, programme local de l’habitat…) ainsi que les besoins de programmation nécessaires à la reconstitution d’une offre (notamment en PLUS-CD). Cette note précise également les dispositifs d’accompagnement social liés au relogement mis en place par le bailleur social ainsi que le dispositif de concertation prévu (cf. annexe 3 : les conditions de relogement).
- Au stade du dossier définitif de demande de subvention.
Les pièces à produire à l’appui de la demande doivent correspondre à celles indiquées dans l’annexe à l’arrêté du 30 mai 20001 relatif aux pièces à produire à l’appui des demandes de subvention de l’Etat pour des projets d’investissement.
Le dossier doit comprendre les pièces suivantes :
Concernant l’approche globale :
1) Une note précisant les enjeux de la démolition en regard du projet urbain et social global du quartier, faisant apparaitre notamment :
le diagnostic ou les diagnostics ayant conduit au projet,
les conditions de concertation sur le projet,
les actions de requalification, dont la démolition n’est qu’un des aspects,
l’engagement financier des partenaires sur le bilan prévisionnel des dépenses du projet global (projet de protocole, le cas échéant ),
l’échéancier prévisionnel des actions envisagées sur le quartier,
l’état du marché local et de la demande sociale sur le secteur,
des indications sur la vacance des logements dans le quartier (son importance, ses causes et les actions entreprises pour y remédier).
2) Un plan global du quartier permettant d’apprécier les actions de transformation envisagées le cas échéant.
Concernant le projet de démolition :
Un plan masse faisant apparaitre les bâtiments à démolir,
Un plan d’intention faisant apparaitre le devenir du terrain libéré par la démolition,
Des photos et/ou des plans de façades des bâtiments à démolir.
Concernant le plan de relogement :
Une note portant sur le plan de relogement, indiquant les modalités de concertation avec les locataires, des indications sur les loyers et charges des logements occupés et des logements dans lesquels seront relogés les locataires, et sur l’évolution des taux d’effort, ainsi que sur les localisations des relogements et leur échéancier (projet de protocole de relogement, le cas échéant). Cette note doit permettre d’apprécier comment le plan de relogement a évolué depuis la prise en considération du projet de démolition.
Concernant le plan de financement :
un plan de financement faisant apparaitre de façon précise le montant de la subvention demandée et les autres participations en regard des dépenses de démolition détaillées par poste de dépense subventionnable (dépenses techniques, accompagnement social et déménagement, capital restant dû…),
les devis estimatifs établis par un bureau d’étude ou une entreprise, justifiant des différents couts de démolition, y compris les devis portant sur les éventuels couts de désamiantage,
le détail des couts de maitrise d’ouvrage ( conduites d’opération, etc.),
un état des déménagements effectués ou à effectuer,
le tableau d’amortissement faisant apparaitre le capital restant dû à la date de la demande de subvention,
l’accord de la CDC (délégation régionale) sur le maintien des échéanciers de remboursement ou sur le remboursement anticipé,
la délibération de la ou des collectivités territoriales validant le projet et décidant de ses (ou leurs) participations financières au projet.
Subvention pour changement d’usage
1/ Procédure et modalité de calcul de la subvention.
Les dispositions du chapitre 2 de la circulaire du 22 octobre 1998, relatives au changement d’usage (procédure juridique d’autorisation et modalités de financement) restent applicables.
Assiette.
- Le changement d’usage s’analyse comme une modification de la structure du bâti rendue nécessaire pour affecter le bâtiment ou une partie de celui-ci à un autre usage que l’habitation. Il ne consiste en aucun cas en une rénovation entraînant la démolition et reconstruction d’un bâtiment d’activité au lieu et place du bâtiment d’habitat social démoli.
Les opérations de vente avec changement d’usage ne sont pas subventionnable.
L’assiette de la subvention comprend les travaux de transformation de logements ou de locaux liés à l’habitation (caves, hall d’entrée, etc.) portant sur le gros œuvre, les réseaux et la remise en état des locaux pour les louer.
Les travaux d’extension de superficie à l’occasion de la transformation d’usage peuvent être pris en compte, à condition que les surfaces créées restent dans l’enveloppe du bâtiment. Peuvent également être pris en compte les travaux créant un accès indépendant pour les locaux transformés, pour faciliter leur commercialisation.
Taux.
Le CIV du 2 décembre 1998, a décidé que la subvention maximale pour financer les changements d’usage est de 35 % des coûts de transformation, tels que définis par la circulaire du 22 octobre 1998, quelle que soit la nature des activités implantées (activités publiques ou privées).
Par ailleurs, ces financements doivent être réservés à des opérations de diversification sur des sites prioritaires de la politique de la ville ou des sites présentant des caractéristiques socio-économiques équivalentes.
Vous serez particulièrement attentif à ne financer que des opérations de transformation utiles pour les populations des sites à requalifier et des implantations conforme à l’intérêt général pour lesquels le financement public se justifie (activités de services publics, implantation d’association de proximité ou implantation d’activités privées, ayant notamment des effets positifs sur le développement de l’emploi dédié en priorité aux habitants du quartier).
Dans l’hypothèse où le projet porte sur des logements encore occupés, vous veillerez à ce que les conditions de relogement soient satisfaisantes et répondent aux attentes et aux besoins des locataires.
Vous inviterez les organismes à être attentifs à la faisabilité économique et commerciale de ces opérations et à leur viabilité financière et les inciterez à s’entourer des conseils éventuellement nécessaires.
Enfin, compte tenu des dérives de coûts constatés ces dernières années la subvention par logement transformé est plafonnée à 15 000€ (98 394 F) et à 600€ /m² (3 936 F/m²)
2/ Composition du dossier
Comme pour les dossiers de démolition, les pièces à produire à l’appui de la demande sont celles énumérées par l’annexe à l’arrêté du 30 mai 2000 relatif aux pièces à produire à l’appui des demandes de subvention de l’Etat pour des projets d’investissement.
Le dossier doit comprendre également les pièce suivantes :
une note rappelant la démarche dans laquelle s’insère le projet de changement d’usage et les éventuelles autres actions du projet urbain et social, et les modalités de concertation prévues avec les habitants,
un plan de situation du quartier,
les plans des locaux à transformer avant et après travaux,
un plan de financement de l’opération faisant apparaître en dépenses les coûts d’aménagement et en recettes les concours financiers (subventions, fonds propres, emprunts) ainsi que des indications sur les recettes escomptées (location) : des indications devront être données sur le positionnement du loyer de sortie par rapport au marché des locaux d’activités,
des indications sur les futurs preneurs ou, s’ils ne sont pas encore connus, des indications sur la démarche de commercialisation (étude de commercialisation ou avis de la CCI par exemple),
si les logements sont occupés, le plan de relogement des habitants,
les devis estimatifs des travaux.