Ministère de l’égalité des territoires et du logement
Direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature
Direction de l’habitat de l’urbanisme et des paysages
Sous-direction de la législation de l’habitat et des organismes constructeurs
Bureau des rapports locatifs

Avis du 18 mars 2014, relative à la fixation du loyer et des redevances maximums des conventions conclues en application de l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation

NOR ETLL1405728V

En application de l’article L.353-9-2 du code de la construction et de l’habitation (CCH), les loyers et redevances maximums des conventions en cours sont révisés chaque année au 1er janvier en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) du 2 ème trimestre de l’année précédente.

Dans ces conditions, cet avis comportant 11 annexes a pour objet, pour la période comprise entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014 :

• de fixer les loyers et redevances maximums des nouvelles conventions,
• de rappeler les modalités à appliquer pour la révision des loyers et redevances des conventions en cours fixées par l’article L.353-9-2 du CCH.
  Pour 2014 des loyers maximums des conventions signées dans le courant de l’année 2013 subiront une hausse de 1,20 %.

Dans le même temps, les loyers maximums des conventions en cours seront révisés, conformément aux dispositions de l’article L 353-9-2 du CCH sur la base de l’IRL du 2ème trimestre de l’année 2013 soit +1,20%.

J’insiste sur le fait que les valeurs fixées dans cet avis constituent des limites supérieures qui ne doivent pas être appliquées de manière automatique. En effet, des valeurs maximums inférieures aux valeurs peuvent être inscrites dans les nouvelles conventions conclues concernant des logements ordinaires ou des logements foyers.

Les services de l’Etat, en charge du conventionnement, doivent être particulièrement attentifs à la fixation des loyers maximums.

Ainsi, ces loyers maximums doivent faire l’objet d’un examen très poussé de vos services qui doivent se préoccuper, d’une part, du nécessaire équilibre de gestion des organismes et, d’autre part, de la dépense globale de loyer (loyer + charges + consommations liées au logement) au regard des ressources des locataires ou des résidents et du service rendu. Pour 2014,vous porterez une attention particulière à la solvabilité de ces derniers lors de la fixation des loyers maximums en tenant compte des surfaces et des loyers maximums pris en compte pour le calcul de l’APL..

Je vous précise à cet effet que la loi de finances pour 2014, prévoit une révision de l’APL à compter du 1er octobre et non plus à compter du 1er janvier de chaque année.

Je vous rappelle que le loyer maximum de la convention est égal au loyer maximal de base (LM zone X CS) auquel est éventuellement rajouté des majorations. Celles-ci doivent correspondre à une amélioration de la qualité de service ou à la maîtrise de la quittance pour le locataire.

Toutefois la fixation de ces majorations doit faire suite à une concertation avec les bailleurs. Dans ce cadre je vous invite à répondre favorablement à toutes sollicitations de leur part visant à engager un dialogue dans les limites maximums de :

• 12 % pour une opération sans ascenseur ou pour les opérations avec ascenseur obligatoire ;
• jusqu’à 18 % pour les opérations dotées d’un ascenseur non obligatoire. (cf annexe 4).
  Cette année 2014 sera une année transitoire au cours de laquelle un guide de référence national sera élaboré. Ce guide se voudra un outil utile à la négociation des marges « loyer » au niveau local et devra permettre d’évaluer leur pertinence. Il proposera des critères applicables à partir de 2015 et pour les années suivantes.

Ce guide de référence sera établi par la DHUP après concertation avec les représentants des bailleurs, concertation à laquelle vous serez évidemment associés.

Enfin, je vous rappelle que pour garantir le caractère social des logements, il convient de maintenir un écart d’environ 20 % entre les loyers du parc privé et les loyers maximums des logements conventionnés.

Le présent avis se substitue à la circulaire du 24 janvier 2013 relative à la fixation du loyer maximal des conventions. Il concerne les valeurs des loyers et redevances maximums de zone des logements et des logements-foyers nouvellement conventionnés et s’appliquent aux conventions conclues entre le 1 er janvier 2014 et le 31 décembre 2014 et sera publié au Bulletin Officiel du ministère de l’écologie du développement durable et de l’énergie.

Fait le 18 mars 2014

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La présente circulaire comporte 11 annexes :

Dans le cas des délégations de compétence, ce sont les annexes 1, 1bis, 5, 9 et 10 qui s’appliquent.

• ANNEXE 1 : Valeurs des loyers maximaux et des redevances maximales des opérations conventionnées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014 (nouvelles conventions ETAT).
• ANNEXE 1bis : Valeurs des loyers maximaux des opérations conventionnées entre le 1er janvier et le 31 décembre 2014 (nouvelles conventions ANAH).
• ANNEXE 2 : Loyers maximaux et redevances maximales des conventions en cours.
• ANNEXE 3 : Champ d’application du régime de la surface utile et de la surface corrigée.
• ANNEXE 4 : Marges sur les loyers calculés sur la base de la surface utile.
• ANNEXE 5 : Cas particuliers et dérogations.
• ANNEXE 6 : Modalités de calcul des loyers sous le régime de la surface utile (intègre l’ancienne annexe 7 sur le calcul du coefficient de structure).
• ANNEXE 7 : Recommandations nationales pour les marges départementales liées aux critères techniques.
• ANNEXE 8 : Limitation du loyer au m2 pour les opérations financées avec du PLUS et du PLA-I dans le cas d’annexes importantes.
• ANNEXE 9 : Règles spécifiques au conventionnement des logements-foyers et des résidences sociales.
• ANNEXE 10 : Liste des communes constituant la zone 1 bis.
• ANNEXE 11 : Liste des communes constituant la zone A bis.