Prise en compte des annexes
Annexes exclues de la surface utile et susceptibles de donner lieu à la perception d’un loyer accessoire : comment remplir la colonne « LOYER MAXIMUM conventionné de l’annexe en euros par mois » du tableau figurant au point 6 de la description de la convention annexée à la convention ?
L’article D. 353-16 du CCH dispose que : "Les annexes qui n’entrent pas dans le calcul de la surface utile peuvent donner lieu à la perception d’un loyer accessoire, dans les limites et conditions fixées par la convention."
L’article 9 de la convention-type APL renvoie à la composition de l’opération annexée à la convention.
Le point 6 de la description de l’opération annexée à la convention prévoit la fixation d’un loyer maximum en euros par mois par type d’annexe.
Ensuite, le loyer effectivement pratiqué pour chaque annexe de l’opération a vocation à figurer dans le contrat de bail et doit être inférieur au montant maximal fixé dans l’annexe à la convention APL pour le type d’annexe correspondant.
En fonction de la nature de l’opération, c’est aux services instructeurs de l’Etat et au bailleur qu’il appartient de déterminer, lors de la négociation de la convention APL, s’il vaut mieux déterminer :
- un loyer maximal forfaitaire par type d’annexe (exemple : X euros par mois pour un jardin, quelle que soit la superficie du jardin)
- ou un loyer maximal fonction de la surface par type d’annexe (exemple : Y euros par m2 pour un jardin). Dans ce cas, il convient d’indiquer dans la colonne « LOYER MAXIMUM conventionné de l’annexe en euros par mois » le montant mensuel correspondant à l’annexe la plus grande et dont le loyer accessoire est le plus élevé.
Surface « réelle » des annexes : comment remplir la colonne « surface réelle des annexes » du tableau du point 5 de la description de l’opération annexée à la convention ?
Rappel : ont vocation à figurer dans ce tableau les éléments utiles à la compréhension du calcul du loyer maximal du logement.
Or les annexes qui n’entrent pas dans le calcul de la surface utile ne sont pas prises en compte pour le calcul du loyer maximal du logement. Elles peuvent en revanche donner lieu à la perception d’un loyer accessoire.
Ces annexes n’ont pas vocation à figurer dans ce tableau.
S’agissant des surfaces incluses dans la surface utile, la surface « réelle » s’entend comme la surface « totale » des annexes.
Pour les terrasses, il s’agit de renseigner la surface totale de la terrasse, avant application du plafonnement à 9 m2 prévu à l’article 1er de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-16 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation.
Stationnements : types et nombres de stationnements susceptible de donner lieu à la perception d’un loyer accessoire
S’agissant du type de véhicule pour lequel il est possible de prévoir la location d’une place de stationnement :
Comme rappelé au point 6 de la description de l’opération annexée à la convention APL, peuvent donner lieu à un loyer accessoire les stationnements faisant l’objet d’une jouissance exclusive. Peu importe le type de véhicule stationné, il s’agit de s’assurer que chaque emplacement loué est bien destiné à l’usage exclusif d’un ménage locataire.
S’agissant du nombre d’emplacements de stationnements susceptibles de figurer dans la convention APL :
L’article L. 151-35 du code de l’urbanisme prévoit qu’« il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé pour les constructions destinées à l’habitation mentionnées aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 la réalisation de plus d’une aire de stationnement par logement.
Toutefois, lorsque les logements mentionnés aux 1° à 3° de l’article L. 151-34 sont situés à moins de cinq cents mètres d’une gare ou d’une station de transport public guidé ou de transport collectif en site propre et que la qualité de la desserte le permet, il ne peut, nonobstant toute disposition du plan local d’urbanisme, être exigé la réalisation de plus de 0,5 aire de stationnement par logement. L’intégralité des emplacements de stationnements pris en compte dans la décision. »
En revanche, rien n’empêche le bailleur de proposer plus d’1 ou de 0.5 aire de stationnement par logement, sous réserve que la totalité de ces emplacements, dès lors qu’ils ont été pris en compte dans la décision d’agrément de l’opération, soient repris dans la convention APL et proposés aux locataires (à un loyer accessoire ne dépassant pas le loyer maximal fixé pour ce type d’annexe dans la convention). Les organismes d’habitation à loyer modéré ne sont en effet pas autorisés à construire et louer librement des aires de stationnement. La location libre d’aires de stationnement n’est possible, en application de l’article L. 411-1 du CCH, que pour les aires vacantes dont ils disposent en application de l’article L. 442-6-4 du CCH, c’est-à-dire pour les aires proposées aux locataires mais auxquelles ils ont renoncé.
Annexes, majorations de loyer et loyers accessoires :
Quelle est la différence entre les marges locales et les loyers accessoires ?
La majoration du loyer, c’est-à-dire l’application de marges locales, évoquée au b) du 2° de l’article D. 353-16 du CCH, vise à tenir compte de la diversité du marché locatif. Plus précisément : elle permet de tenir compte notamment de la localisation du logement et de la qualité de la construction. La majoration du loyer maximal d’une opération n’est envisageable que pour les opérations financées en PLUS ou PLAI. Les critères permettant l’application de marges locales sont à négocier par les services de l’Etat avec les bailleurs.
Les modalités de définition des marges locales sont précisées dans les annexes 4 et 7 de l’avis de loyers.
Les annexes non prises en compte dans le calcul de la surface utile d’un logement ne donnent pas lieu à une majoration du loyer. Conformément aux dispositions de l’article D. 353-16 du CCH, ces annexes « peuvent donner lieu à la perception d’un loyer accessoire, dans les limites et les conditions fixées par la convention […] ».