Fixation des loyers maximaux
Quelle année de référence retenir dans la convention APL pour la fixation du loyer maximal ?
En application de l’article D. 331-6 du CCH, la convention APL doit en principe être signée pour obtenir la décision favorable de financement. Toutefois, pour les opérations financées dans les conditions de l’article D. 331-14 et éligibles aux subventions prévues aux 2° et 3° de l’article R. 331-15, la signature de la convention peut intervenir, au plus tard, lors du versement du premier acompte prévu à l’article D. 331-16, ou à défaut de versement de subvention, et obligatoirement avant la mise en location.
Lorsqu’une convention est signée, le loyer maximum inscrit dans cette convention est révisé annuellement à l’IRL (= révision automatique).
S’agissant du loyer maximum convenu lors du montage financier, il a été fixé en fonction de l’équilibre de l’opération tel que présenté à la DDT au moment du financement. En conséquence, seuls les services de l’Etat peuvent donner leur accord (ou non) sur cette évolution du loyer maximum à inscrire au regard de l’équilibre de l’opération au moment de la signature.
En effet, l’annexe 1 de l’avis loyers prévoit que :" Si un loyer prévisionnel a été convenu avec le bailleur lors du montage financier et qu’un nouvel avis des loyers intervient au moment de la signature de la convention d’aide personnalisée au logement (APL) avec des valeurs supérieures, les services peuvent examiner les demandes des bailleurs visant à adopter ces nouvelles valeurs dans la convention APL. Toutefois, cet examen ne constitue pas une réactualisation au sens juridique du terme : le préfet est en droit de maintenir la valeur du loyer initialement convenu si celui-ci permet déjà d’atteindre l’équilibre de l’opération. Il importe, en tout état de cause, que le loyer définitif inscrit dans la convention APL soit inférieur ou égal aux valeurs de l’avis en vigueur au moment de la signature de la convention APL. "
En cas de réhabilitation lourde, un avenant peut-il être établi pour passer du régime de la surface corrigée à la surface utile et/ou pour revaloriser le loyer maximum ?
Le passage en surface utile et l’augmentation des loyers maximaux en euros par m² par avenant ne peuvent se faire que pour les opérations financées dans le cadre du dispositif de la Seconde vie.
Les autres réhabilitations lourdes, y compris celles financées dans le cadre du plan de relance ne peuvent bénéficier de ces dispositions.
Dans quels cas peut-on établir des conventions mixtes ? Comment définir le loyer maximum de l’opération et comment fixer la date d’expiration de la convention ?
Les conventions mixtes peuvent être conclues pour toute opération financée par plusieurs prêts locatifs aidés (PLAi, PLUS et PLS) et relevant d’un seul et même agrément.
Ces conventions mixtes doivent définir un loyer maximum pour chacun des prêts. Il convient donc de calculer le loyer maximum correspondant à chacun des financements avec le coefficient de structure correspondant.
La date d’expiration de la convention mixte est fixée en fonction du prêt ayant la durée la plus longue, y compris en présence d’un prêt PLS.
Dans quels cas faut-il fixer un ou plusieurs loyers dérogatoires maximum dans la convention APL ?
Cf II de l’annexe 5 de l’Avis Loyers : L’acquisition de logements déjà occupés
Lorsque la convention concerne des logements qui appartenaient au secteur privé avant leur conventionnement, le bailleur a l’obligation de proposer aux locataires en place un choix : soit signer un nouveau contrat de location conforme aux dispositions de la convention à l’APL, soit conserver leur contrat de location signé antérieurement.
Si le locataire fait le choix de signer un nouveau contrat de location, il doit fournir au bailleur les informations relatives à ses ressources (sa déclaration de revenus ainsi que celles des autres personnes occupant le logement) pour permettre d’instruire sa demande d’APL. Si ses ressources dépassent les plafonds de ressources prévus par la réglementation, le loyer qui lui sera appliqué sera fixé dans la limite du loyer dérogatoire maximum fixé par la convention. Il en sera de même s’il ne fournit pas les informations relatives à sa situation financière.
Lorsque la convention porte sur une opération financée via plusieurs prêts locatifs aidés (PLAi/PLUS/PLS), un loyer dérogatoire maximum doit être fixé pour chaque prêt.
Ces dispositions figurent à l’article 9 bis de la convention-type OHLM (annexe I de l’article D. 353-1 du CCH) et à l’article 8 bis dans la convention-type SEM (annexe de l’article D. 353-59 du CCH) et dans la convention-type "autres bailleurs" pour les opérations portant sur des logements anciens (annexe II de l’article D. 353-90 du CCH).
Comment calculer le ou les loyers dérogatoires maximum ?
Le loyer dérogatoire maximum est déterminé en fonction des loyers acquittés avant le conventionnement par les titulaires de baux privés. Il doit être au moins égal au loyer pratiqué antérieur le plus élevé.
Pour chaque locataire concerné, le loyer pratiqué devra être fixé dans la limite de ce loyer dérogatoire maximum et l’augmentation de loyer ne doit pas dépasser 10% par rapport au loyer appliqué antérieurement.
Lorsque l’opération bénéficie de plusieurs prêts locatifs aidés, un loyer maximum par financement est fixé par la convention. Il en est de même pour le loyer dérogatoire maximum : un loyer dérogatoire maximum par financement est renseigné dans la convention. Il convient d’identifier les logements par financement pour déterminer le loyer pratiqué avant conventionnement le plus élevé et ainsi fixer un loyer dérogatoire maximum par financement.