FAQ Instruction des dossiers PSLA

publié le 19 décembre 2019

Si vous avez une question sur le prêt social location-accession, n’hésitez pas à contacter le bureau des aides financières au logement de la direction de l’habitat, de l’urbanisme :
fe1.dhup.dgaln@developpement-durable.gouv.fr

- Quel est le délai pour le remboursement de la part acquisitive en cas de non levée d’option ?
Selon l’article 10 de la loi du 13 juillet 1984, en cas de non levée d’option, la part acquisitive doit être restituée « dans un délai maximum de trois mois à compter du départ de l’occupant, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au vendeur ».

- Les options doivent-elles être intégrées dans les projets de contrat ?
Les projets de contrat ne sont pas définis juridiquement et les textes ne précisent pas si ceux-ci doivent être exhaustifs ou non. Cependant afin d’assurer une bonne instruction des dossiers, il est préférable d’avoir les projets de contrat les plus proches possible de ceux qui seront proposés aux locataire-accédants.

- Dans le cadre de la loi 1984, de combien de temps dispose le locataire qui ne lève pas l’option pour quitter les locaux ?
L’article 9 de la loi de 1984 dispose que « lorsque le contrat de location-accession est résilié ou lorsque le transfert de propriété n’a pas lieu au terme convenu, l’occupant ne bénéficie d’aucun droit au maintien dans les lieux, sauf stipulations contraires du contrat de location-accession et sous réserve des dispositions figurant à l’article 13. »
Dans le cadre d’un PSLA, le bailleur à 6 mois pour proposer des solutions de relogement (article 5 de l’arrêté du 27 mars 2004). Selon les termes du même article, le ménage a un mois pour l’accepter.

- Dans quels cas un prêt PSLA peut-il être porté à 35 ans ?
L’article D331-76 prévoit que la durée d’amortissement ne peut excéder 30 ans. Mais que « les contrats de prêt peuvent prévoir que la durée peut être rallongée au cours de la période de remboursement jusqu’à un maximum de trente-cinq ans ».

- Fonctionnement du plafonnement des prêts PSLA avec les taux révisables ? Doit-on / peut-on accepter des taux révisables ?
Les prêts PSLA peuvent être consentis à taux révisables, ils doivent néanmoins être inférieur à un taux plafond publié par la SGFGAS (art. D331-75 et D337-74).
Cependant, l’article D331-76-5-2 précise que si le prêt est transféré au locataire-accédant, le taux ne pourra être révisé que 2 fois par an et sa variation est encadrée par un plafond limitant la hausse (3° de l’article D331-75).

- Garantie de relogement pendant la phase locative, quels plafonds ?
Pour définir les plafonds, l’article 5 de l’arrêté du 26 mars 2004 renvoie à ceux du premier alinéa de l’article D 331-12 du CCH précisé par l’arrêté du 29 juillet 1987 ; soit les plafonds du PLUS.

- Comme sont indexées les valeurs locatives ?
Selon l’article 1518 bis du CGI, le coefficient de revalorisation forfaitaire des valeurs locatives est calculé sur la base de l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisé.

- Est-il possible d’emménager avant la DAT ?

La possibilité pour un ménage d’emménager est soumis à une double condition :
- à l’achèvement des travaux tels que définis par le Code de l’urbanisme à son article L. 462-1 ;
- à la signature d’un contrat de location-accession qui selon les termes de l’article 1 de la loi du 12 juillet 1984 ouvre le droit de l’accédant à la jouissance du logement.
- Est-il possible de demander la surface en carrez ? Quelle surface est éligible ? L’habitable ou l’utile ?
L’article de 2 de l’arrêté du 26 mars 2004 précise que « le montant de la partie de la redevance mensuelle correspondant au droit de l’accédant à la jouissance du logement (...) ne peut excéder des plafonds exprimés en euros par mètre carré de surface utile telle que définir à l’article R.331-10. Ce dernier définissant la surface utile selon les critères de l’article R.111-2. Il faut donc prendre en compte la surface utile qui est définie comme la surface habitable augmenté de la moitié des surfaces annexes dans une limite de 6 m2. »
Vous pouvez vous référer au guide de la DHUP sur la surface utile : https://www.cohesion-territoires.gouv.fr/sites/default/files/2019-06/DHUP_guide_surface_utile.pdf

- Que faire d’un garage à vélo ?
Si l’usage du garage est privatif, selon les termes de l’arrêté du 26 mars 2004, il doit être compté pour moitié dans la surface utile dans une limite de 6 m2.

- Que faire pour les revenus d’un étranger ? Quel document/ressources prendre en compte ?
En application de l’article 4 de l’arrêté du 30 décembre 2010, en l’absence de revenus perçus en France, la production d’un avis d’imposition émis par les services fiscaux français n’est pas requise à l’appui d’une demande de PSLA. Le demandeur ayant perçu des revenus hors France métropolitaine peut produire à l’appui de sa demande l’un des documents suivants :
- un avis d’imposition sur le revenu émis dans l’Etat ou le territoire où elle a résidé ;
- un document équivalent à un avis d’imposition émis dans cet Etat ou ce territoire.
Le ménage fournit le document justificatif des revenus émanant d’un autre Etat ou territoire et sa traduction en français (celle-ci n’a pas à être certifiée). L’article 4 de l’arrêté du 30 décembre 2010 n’exige aucun formalisme.
- Quelle est la validité d’un avenant au contrat de location-accession ?
Tout dépend de la nature de l’avenant et de ce qu’il modifie dans le contrat. L’avenant se définit comme un acte qui modifie le contrat en l’adaptant ou en le complétant par de nouvelles clauses. S’il vient bouleverser le contrat initial, il ne s’agit pas d’un avenant mais d’un nouveau contrat. Un avenant allongeant le délai dont dispose le locataire-accédant pour lever son option d’achat est recevable. En revanche, un avenant qui viendrait modifier un des points essentiels de l’agrément ou la nature sociale de l’opération devra être écarté ; tel qu’une révision de la redevance ou du prix de vente.

- Concernant les ressources du ménage, que faire en cas de divorce entre l’agrément provisoire et l’agrément définitif ?
Entre l’agrément provisoire et l’agrément définitif, les services instructeurs n’ont pas à vérifier les ressources des ménages puisque celle-ci n’ont pas à être produites.
En revanche, la séparation d’un ménage après la conclusion d’un contrat de location-accession est une des clauses de nature à faire jouer les garanties de rachat et/ou de relogement.

- La convention PSLA est-elle publiée aux hypothèques ?
La convention PSLA qui lie l’opérateur à l’Etat n’a pas à être publiée au registre des hypothèques puisqu’il ne s’agit pas d’un acte entraînant un changement de propriété foncière.
En revanche, les contrats de location accession sont des actes notariés qui font l’objet d’une publication (article 4 de la loi du 12 juillet 1984).