Circulaire n°2006-45 du 4 juillet 2006 - Annexe 7 : Les caractéristiques du bâti

publié le 29 août 2014

NOTA : dans les départements d’outre-mer, les dispositifs décrits ci-dessous sont remplacés, s’il y a lieu, par ceux qui sont définis par les textes en vigueur dans ces départements.

1. Règles techniques

La réglementation technique applicable aux résidences sociales est régie notamment par deux corps de textes,

  • d’une part, les textes fixant des dimensions minimales et les équipements des logements foyers dits « résidences sociales »
  • d’autre part les textes relatifs aux règles de construction.
    Ces textes fixent des prescriptions techniques a minima qui peuvent être dépassées, notamment compte tenu du projet social. A ce titre et pour répondre en particulier aux besoins des publics et à l’évolution à terme de la structure, quelques recommandations tenant à la configuration et à la qualité du bâti figurent en seconde partie de cette annexe.

1.1. Les règles minimales pour les logements-foyers dénommés résidences sociales

Rappel de la réglementation en vigueur sur les caractéristiques techniques des projets

La réglementation technique applicable aux logements-foyers dénommés résidences sociales est celle définie par les arrêtés suivants :

  • arrêté du 5 mai 1995 modifié relatif aux subventions de l’Etat et aux prêts pour la construction, l’acquisition et l’amélioration des logements locatifs aidés,
  • arrêté du 10 juin 1996 modifiant l’arrêté du 5 mai 1995 relatif aux subventions de l’Etat et aux prêts pour la construction, l’acquisition et l’amélioration des logements locatifs aidés,
  • arrêté du 10 juin 1996 relatif à la majoration de l’assiette de la subvention et aux caractéristiques techniques des opérations de construction, d’amélioration ou d’acquisitionamélioration d’immeubles en vue d’y aménager avec l’aide de l’Etat des logements ou des logements-foyers à usage locatif.
    Nota : ces textes sont présentés en détail dans le guide_surface_utile (format pdf - 557.4 ko - 29/08/2014) .

Pour la construction neuve, les types de logements sont les suivants :

Type de logementsComposition des logements Surface habitable minimale en m2
I Une pièce principale Un occupant 12

Deux occupants 18

Trois occupants 24

I’ Une pièce principale 20
Ibis Une pièce principale + cuisine 30
II Deux pièces principales + Cuisine 46
Logements de plus de

deux pièces principales

Par pièce principale supplémentaire +14

Dans le cas de l’acquisition-amélioration, ces surfaces minimales sont minorées de 10 p.100

1.2. Les règles de construction

Elles sont définies au livre premier, titre premier, chapitre premier, par les articles R. 111-1 à 23, et les arrêtés d’application thématiques associés

Voici quelques unes des principales thématiques :

1.2.1. Les règles relatives à l’accessibilité en vigueur pour les bâtiments collectifs neufs d’habitation

La réglementation sur l’accessibilité (ainsi que sur l’adaptabilité) est définie par les textes suivants :

  • La réglementation en matière d’accessibilité des bâtiments d’habitation s’appuie initialement sur l’article 49 de la loi d’orientation en faveur des personnes handicapées du 30 juin 1975 (JO du 1er juillet 1975) complétée par la loi n° 91-663 du 13 juillet 1991 (JO du 19 juillet 1991). L’article 49 de la loi de 1975 a été codifié en l’article L.111-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).
  • La loi n° 2005-102 du 11 février 2005 (JO du 12 février 2005) a modifié le CCH en substituant à l’article L.111-7 5 nouveaux articles L.111-7 à L.111-7-4, élargissant à cette occasion le champ d’application des règles d’accessibilité.
  • Le décret n° 80-637 du 4 août 1980 (JO du 10 août 1980) a introduit les articles R.111-18 et suivant du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Ce décret et ses arrêtés d’application du 24 décembre 1980 et du 21 septembre 1982 sont réunis et commentés dans la circulaire n° 82-81 du 4 octobre 1982 du Ministère de l’Equipement et du Logement.
  • Le décret n° 2006-555 du 17 mai 2006 (JO du 18 mai 2006) a modifié le CCH en substituant aux articles R.111-18 à R.111-18-4 et R.111-19 à R.111-19-11 les articles R.111-18 à R.111-18-11 et R.111-19 à R.111-19-24.
    Les arrêtés d’application précisant les dispositions techniques sont en cours d’élaboration et leur contenu est d’ores et déjà largement défini. Ces nouveaux textes seront appliqués aux permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2007. Cependant, en attendant la sortie de ces textes, les textes précédents restent applicables.
  • Les dérogations à l’accessibilité figurent notamment aux articles R 111-18-3 et R.111-19-6 du CCH.
    Nota : L’ensemble des publications du ministère concernant l’accessibilité sont consultables sur le site du ministère.

L’accessibilité

Concernant les constructions neuves

L’accessibilité des parties communes de tous les bâtiments d’habitation collectifs neufs est obligatoire : les mesures concernent notamment la largeur, la pente, les hauteurs de seuils, les portes, du cheminement collectif (extérieur et intérieur, horizontal et vertical) conduisant à tous les halls d’entrée et jusqu’à la porte des logements.

- un ascenseur est obligatoire à partir de quatre étages au-dessus du rez-de-chaussée. Tout ascenseur installé doit être accessible.

- des caractéristiques minimales d’accessibilité s’imposent à un quota des places de stationnement s’il y en a.

L’accessibilité minimale de tous les logements de ces bâtiments collectifs est prévue. Cette obligation consiste en des dimensions minimales des portes d’entrée qui ont 90cm de large au minimum et des portes intérieures du logement de 80cm minimum, les circulations intérieures du logement devant répondre à des dimensions minimales.

Pour les logements de type I et I’ et les T1 bis, il est toléré de positionner un lit de 1m sur 1,90m appuyé au mur. Un fauteuil roulant peut circuler autour du lit, avec une aire permettant à ce fauteuil de pivoter pour permettre la sortie du fauteuil autrement qu’à reculons.

Pour les logements de type T2 et plus, les dispositions concernant la disposition du lit ne s’appliquent qu’à la chambre.

Les textes d’application de la loi du 11 février 2005 introduisent des avancées importantes dans la prise en compte du handicap. Ainsi, outre le renforcement des exigences concernant l’accessibilité des bâtiments, des logements et des équipements collectifs pour les personnes souffrant d’une déficience motrice, la loi du 11 février 2005 entraîne une extension des prescriptions à l’ensemble des types de handicaps, notamment sensoriels, cognitifs, mentaux et psychiques. Ces textes prévoient des dispositions concernant le repérage, le guidage, l’atteinte et l’usage des équipements collectifs, la sécurité d’usage. Les arrêtés d’application prévoient d’ores et déjà des exigences en matière d’éclairage des espaces intérieurs et extérieurs, de qualité acoustique des circulations communes, de communication entre visiteurs et occupants, ou encore de signalétique et d’information dans les espaces collectifs.

Concernant les bâtiments d’habitation existants

Il n’existe pas, à ce stade, d’obligation en matière d’accessibilité. Les mesures sont incitatives et s’appuient sur un important dispositif d’aides financières pour l’adaptation du logement ou des parties communes aux besoins spécifiques des personnes.

La nouvelle loi étend les obligations de mise en accessibilité aux bâtiments d’habitation existants lorsqu’ils font l’objet de travaux. Le décret n° 2006-555 prévoit que ces obligations pèsent dès lors que le propriétaire réalise des travaux, autres que ceux visant à l’entretien courant du bâtiments, et ce quel que soit leur montant. Il lui est alors imposé de rendre accessibles les locaux et équipements touchés par les travaux lorsqu’ils jouent un rôle dans l’accessibilité du bâtiment. En outre, des obligations plus importantes sont déclenchées dès que le rapport du coût des travaux effectués sur la valeur à neuf hors foncier du bâtiment dépasse un seuil fixé dans ce même décret à 80%. Ce cas de figure se présente uniquement lors des rénovations lourdes à l’issue desquelles seule l’enveloppe du bâtiment est conservée. Il doit être alors effectué systématiquement une mise en accessibilité de toutes les parties communes, même si elles n’étaient pas touchées par les travaux, ainsi que des parties de logements touchées par les travaux. Les règles à respecter dans ce cas sont celles applicables aux constructions neuves. Il convient de noter que même lorsque l’accessibilité n’est pas obligatoire, la mettre en oeuvre par des aménagements simples et bien conçus constitue une réelle amélioration de la qualité d’usage du bâtiment pour l’ensemble de ses occupants. Dans ce sens, une attention particulière doit être accordée aux publics, notamment aux personnes accueillies dans la résidence sociale de manière durable (cf en particulier ex-FTM et maisonsrelais).

L’adaptabilité

Tous les logements situés à rez-de-chaussée et en étages desservis par ascenseur doivent, en outre, présenter des caractéristiques supplémentaires d’adaptabilité. L’adaptabilité s’impose aux pièces du logement que sont la cuisine, le séjour, une chambre au moins, le W-C et une salle de bains (ces pièces constituant l’ « unité de vie ») ainsi que les circulations qui y conduisent.

La nouvelle réglementation renforce cette notion d’adaptabilité en demandant notamment que les logements sus-mentionnés puissent être équipés d’une douche accessible à une personne à mobilité réduite, qu’un accès au moins depuis une pièce de l’unité de vie à un balcon ou à une terrasse éventuels puissent être rendu accessible, ou encore qu’un W-C au moins dispose d’un espace libre situé latéralement à la cuvette pour en faciliter son usage par une personne en fauteuil roulant.

1.2.2. Les notions d’accessibilité et d’adaptabilité

L’accessibilité vise la capacité du bâti à accueillir des personnes dépendantes ou vieillissantes ou présentant un ou plusieurs handicaps dans des conditions permettant leur autonomie. Ces normes d’accessibilité ne doivent pas être confondues avec les concepts de logement adaptable et de logements adaptés.

L’adaptabilité est la capacité du logement à être transformé par des travaux simples (c’est à dire sans toucher aux structures et aux gaines de l’immeuble), sans diminuer le nombre de pièces du logement de façon à devenir utilisable par une personne présentant un ou plusieurs handicaps.

Le logement adapté est le logement qui a fait l’objet d’aménagements pour accueillir une personne dépendante ou présentant un handicap. Il n’existe pas de définition réglementaire du logement adapté car les travaux réalisés sont fonction des besoins spécifiques de la personne qui va l’occuper.

L’adaptation
L’adaptation dès la construction ne permet pas de répondre à toutes les situations car l’occupant n’est pas connu lors des décisions prises pour l’aménagement du logement, a fortiori dans le cas de logements temporaires. Il est donc souhaitable de pouvoir conserver un maximum de flexibilité dans les aménagements des logements adaptés. Cela ne veut pas dire que les aménagements qui y sont réalisés doivent être amovibles mais qu’ils doivent pouvoir offrir différents réglages et adaptations au plus près des besoins de l’occupant. Dans le cas d’établissements comportant des logements ayant vocation à être occupés de façon très temporaire, selon un projet social très particulier, les nouveaux textes réglementaires prévoient qu’un pourcentage de ceux-ci pourra présenter des caractéristiques minimales d’adaptation dès la construction.

Nota : pour plus d’informations sur ces notions, il est possible de se rapprocher de la personne ressource « accessibilité » de la DDE.

1.2.3. Les dérogations

Au titre de l’article R.111-18-43, la dérogation peut donc être accordée pour des programmes de logements destinés à l’occupation temporaire.

Les dérogations doivent être exceptionnelles car outre l’emplacement des équipements sanitaires privés et l’emplacement des meubles indispensables pour le sommeil, le rangement, un logement doit permettre le déplacement sans gêne des occupants des résidences sociales et la réversibilité éventuelle de ces logements. Elles doivent être dûment justifiées par le demandeur sur la base d’un dossier de preuves techniques étayées.

Dans le cas d’une réhabilitation, les dérogations doivent tenir compte des contraintes du bâti ou des caractéristiques du public déjà en place (cf. en particulier publics vieillissants des exFTM). En tout état de cause, il convient de rechercher toujours un niveau de normes le plus approchant possible de celui de la construction neuve.

Depuis le 1er janvier 1998 , les dérogations sont de la compétence des préfets. Certaines résidences sociales sont occupées de manière pérenne, ou peuvent le devenir, il n’y a pas lieu alors d’envisager de dérogations aux règles sur l’accessibilité.

Les motifs de dérogation aux règles d’accessibilité, très encadrés par la loi du 11 février 2005, ont été précisés avec le souci de tenir compte des réalités techniques et économiques. Pour le neuf, le seul motif de dérogation possible est l’impossibilité technique résultant de l’environnement du bâtiment. Pour l’existant, le décret à paraître explicite les termes de la loi (« disproportion manifeste entre les améliorations apportées et leurs conséquences ») en demandant la production par le propriétaire d’un rapport d’analyse des avantages et des inconvénients résultants de la mise en accessibilité. La dérogation pourra également être accordée pour des contraintes liées à la préservation du patrimoine historique. Dans tous les cas, la dérogation ne pourra porter que sur la disposition qui ne peut être effectivement respectée et ne permettra en aucun cas de se soustraire au respect de toutes les autres règles d’accessibilité.

1.3. La sécurité incendie

Les textes de référence applicables sont les suivants :

  • Pour les travaux de réhabilitation des bâtiments existants, la circulaire du 13 décembre 1982 relative à la sécurité des personnes en cas de travaux de réhabilitation ou d’amélioration des bâtiments d’habitation existants.
  • Pour les nouvelles constructions, l’arrêté du 31 janvier 1986 modifié relatif à la protection contre l’incendie des bâtiments d’habitation.
    Lors d’opérations d’amélioration ou d’acquisition amélioration par des organismes propriétaires d’un parc locatif social, de logements-foyers pour travailleurs migrants ou de résidences sociales, il conviendra de veiller, à l’occasion de la réalisation de travaux, à réaliser des actions correctives pour rehausser le niveau de protection incendie des bâtiments objets d’intervention de la part du propriétaire, en liaison avec les gestionnaires, notamment lorsque l’âge du bâtiment amélioré ou acquis et amélioré est élevé.

L’amélioration de la protection d’un bâtiment d’habitation tel qu’un logement-foyer pour travailleurs migrants peut être prévue à l’occasion de la décision de programmer des travaux visant à rénover, améliorer ou réhabiliter son cadre bâti. Il pourra utilement être fait appel à un expert qui procèdera à un diagnostic du bâtiment pour cet aspect particulier.

2. Recommandations en matière de qualité et de configuration du bâti

2.1. - Le bâti, élément du projet social

Le principe d’une recherche de qualité du bâti adaptée à la diversité des publics et permettant une bonne organisation de la vie des résidents au sein de la résidence sociale doit être posé en amont lors de l’élaboration du projet social. Pour ce faire, il faut veiller en particulier à :

  • permettre à travers le bâti, son cadre architectural et sa qualité environnementale (isolation acoustique ...) une bonne coexistence des publics et la maîtrise des coûts de fonctionnement (ménage, entretien, charges locatives)
  • viser une évolution des structures vers le logement autonome (en neuf, l’autonomisation doit être systématique). A titre d’exemple, la salle de bain privative est à privilégier dans tous les cas. En matière de réhabilitation il faut tenir compte, pour se rapprocher des prescriptions techniques des résidences sociales, de la nécessité d’une superficie minimale de la chambre de 12 m², voire 14 m².
  • trouver un juste équilibre entre espaces collectifs et capacité des espaces privatifs qui doit être suffisante. Celui-ci doit être notamment recherché dans le logement occupé de manière pérenne (qui concerne les foyers de travailleurs migrants mais aussi les maisons relais), lors des réhabilitations et constructions accueillant des publics vieillissants. Une atteinte à cet équilibre doit être justifiée par des contraintes particulières (contraintes techniques ou modalités d’occupation particulières).

2.2. La prise en compte des besoins des publics

2.2.1. L’accueil de familles

Lors de sa séance du 10 avril 2004, le comité interministériel à l’intégration a retenu un ensemble de mesures visant à faciliter l’accès au logement. Parmi ces dernières, la prise en compte des besoins en matière de grands logements a été retenue, pour le logement pérenne et pour le logement temporaire.

La résidence sociale peut être ouverte aux grandes familles en attente de relogement dans le parc ordinaire. A ce jour, les projets de résidences sociales ne prévoient pas la construction de grands logements et excluent de ce fait cette catégorie de public.

C’est pourquoi, selon les besoins identifiés au plan local (PDALPD et PLH), il convient, lors des constructions de résidences sociales neuves ou d’extensions de structures anciennes, de prévoir cette possibilité d’accueil de manière ponctuelle par la construction de « quelques » grands logements de taille T4 et T5. Cet accueil doit être associé, le cas échéant, à une réflexion sur les espaces collectifs (halte-garderie par exemple). Il convient en outre d’examiner et d’organiser dans le projet social, pour ce public, au même titre que pour les autres publics, les conditions de réalisation d’une cohabitation harmonieuse.

2.2.2. L’existence des unités de vie

L’unité de vie est un terme utilisé dans les FTM et les FJT pour désigner au sein d’une structure, un ensemble de chambres et de pièces de vie (cuisine, salle de bains). Ce type de configuration existe essentiellement dans les anciens foyers de travailleurs migrants.

Si ce concept ne répond pas aux normes de qualité, surtout en matière d’autonomie des résidents, la création ou la conservation des unités de vie peut être nécessitée par des contraintes d’ordre technique car elles existaient avant la restructuration, ou légitimée par le souhait des personnes âgées de ne pas bouleverser leur cadre de vie habituel.

Dans tous les cas, elle doit rester à la marge et limitée au public des travailleurs migrants vieillissants. Les sanitaires, en particulier, doivent être autonomes. Une cuisine collective peut être conservée en prévoyant cependant son remplacement à terme par des kitchenettes individuelles dans chaque chambre.

A l’occasion d’une réhabilitation ou d’une construction neuve d’un foyer de travailleurs migrants, il faut veiller dans la mesure du possible à ce que la conception architecturale, la taille et l’organisation des unités de vie soient compatibles avec la notion d’occupation pérenne du logement telle que prévue pour ce public au point II- 1.1 de l`annexe 3 de la présente circulaire.

Il est recommandé que la taille de l’unité de vie ne dépasse pas 5 à 6 chambres.

Dans tous les cas, la formule de l’unité de vie, au sens de la présente circulaire, doit être conforme à la réglementation générale actuelle en matière de prescriptions techniques sur le logement et les résidences sociales.

2.3. L’anticipation des besoins

Une réflexion sur l’adaptation aux besoins futurs est nécessaire en matière de bâti.

2.3.1. Dans le cas de réhabilitation des foyers où résident durablement des travailleurs migrants vieillissants.

La réhabilitation ou la restructuration doivent prendre en compte l’évolution des publics vieillissants et anticiper dans la mesure du possible cette évolution par des adaptations de la structure interne, notamment :

- en matière d’accessibilité. Une amélioration de la qualité des aménagements sera apportée afin de tendre vers les normes définies pour les constructions neuves. Ainsi, on veillera pour les logements de type I et I’ et les T1bis, à ce que la chambre permette de placer un lit d’une place avec le côté de 1 m appuyé au mur. Un fauteuil roulant peut circuler autour du lit avec une aire permettant à ce fauteuil de pivoter pour permettre la sortie du fauteuil autrement qu’à reculons (cf paragraphe II-1 sur l’accessibilité).

- sur la question de l’adaptation du logement au handicap. On veillera à produire un nombre de logements adaptés en fonction des besoins réels présents et besoins futurs évalués et non des minima.

2.3.2. En fonction de l’évolution des publics et des besoins de modernisation du bâti.

Du fait de la diversité des publics accueillis dans les résidences sociales, et en fonction du type de la structure à réhabiliter, on intégrera si nécessaire dès l’élaboration du projet social une réflexion sur le devenir de cette structure et sur les moyens et aménagements à mettre en oeuvre permettant à terme de la faire évoluer (ex : cloisons amovibles, gaines techniques, possibilité de pose de compteurs d’eau à moindre coût, etc ...).