1. Pour les organismes HLM

Le règlement de l’Autorité des Normes Comptables (ANC) n°2014-03 constitue le recueil de l’ensemble des commentaires et des interprétations des articles du plan comptable général (PCG) applicable aux entités et groupes tenus d’établir des comptes annuels.

En complément des dispositions générales, des précisions spécifiques au secteur du logement social sont également inclues au sein du PCG.

Suite à la disparition des offices publics de l’habitat à comptabilité publique au 1er janvier 2021, le plan comptable général s’applique dorénavant à l’ensemble des organismes de logement social.

Le règlement ANC n° 2014-03 relatif au plan comptable général, dans sa version consolidée au 1er janvier 2023, est accessible à l’adresse suivante :
[https://www.anc.gouv.fr/files/live/sites/anc/files/contributed/ANC/1_Normes_fran%c3%a7aises/Reglements/Recueils/PCG_Janvier2023/PCG_1er-janvier-2023.pdf]

Les règles comptables spécifiques aux organismes de logement social sont précisées par le règlement ANC n°2015-04 du 4 juin 2015 et s’imposent au PCG pour les dispositions dont ce règlement traite. Il s’applique en particulier :

• aux offices publics de l’habitat désignés à l’article L. 421-1 du CCH (OPH) ;
• aux sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré désignées à l’article L. 422-2 du CCH (SAHLM) ;
• aux sociétés anonymes coopératives d’habitations à loyer modéré désignées aux articles L422-3 du CCH et L. 422-3-2 du CCH (COOP) ;
• aux sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux agréées désignées à l’article L. 481-1 du CCH (SEM) ;
• aux sociétés de coordination désignées à l’article L. 423-1-2 du CCH (SC).

1.3.1. Organisation de l’instruction comptable
La réforme comptable de 2015 est venue refondre l’instruction comptable applicable aux organismes HLM et aux SEM. Le décret n° 2014-1151 du 7 octobre 2014 et l’arrêté du 7 octobre 2015 homologuant l’instruction comptable applicable aux organismes d’HLM à comptabilité privée permettent la mise en œuvre de nouvelles instructions comptables des organismes HLM à comptabilité privée (OPH, sociétés d’HLM, les SEM n’étant pas concernées). Les mesures prises par l’arrêté du 7 octobre 2015 ont permis d’homologuer l’instruction comptable applicable aux organismes HLM ainsi que de normaliser et homogénéiser la nature et le format des documents de nature comptable transmis au ministère chargé du logement et au préfet. Cette transmission se fait de façon dématérialisée sous la plateforme Harmonia. Les formats définis par cette instruction sont aussi ceux du bilan, du compte de résultat et de l’annexe à faire certifier au préalable par les commissaires aux comptes.

Tel que mis à jour par l’arrêté du 8 décembre 2023, cette instruction est organisée comme suit :

1.3.2. Les mises à jour de l’instruction comptable
L’instruction comptable s’appliquant aux organismes HLM est régulièrement mise à jour par deux textes :

• Un arrêté visant à adapter l’instruction comptable s’appliquant aux organismes de logement social aux évolutions des dispositions comptables apportées notamment par les règlements de l’Autorité des Normes Comptables (ANC). Cet arrêté met à jour notamment les documents suivants (annexes de l’instruction comptable) :
  • Le plan de comptes ;
  • Les documents annuels et états financiers sous forme de maquettes financières à remplir par les organismes de logement social (OLS).
• Un avis du ministère permettant d’accompagner l’instruction par des commentaires de comptes, également mis à jour afin de clarifier les modifications apportées. Les schémas d’écritures comptables et les notes de doctrine peuvent également être mis à jour.

1.3.3. L’instruction comptable en vigueur
Depuis l’arrêté du 14 décembre 2022, des documents annuels et états financiers communs s’appliquent aux organismes d’HLM et aux SEM agréées.

La transmission des comptes de l’exercice 2023, en particulier leur format, est encadrée par l’instruction comptable mise à jour par l’arrêté du 8 décembre 2023. Cet arrêté modificatif vise en premier lieu à établir pour la première fois le format de remontée sur Harmonia des comptes consolidés des structures faîtières des groupes d’OLS, uniformisé avec celui des comptes combinés des sociétés de coordination.
Cette refonte a été mise à profit pour également corriger des imprécisions matérielles et supprimer ou alléger certains états financiers inutilisés.

Cet arrêté rappelle également qu’en application des articles L. 823-9 et R. 823-7 du code de commerce, les éléments suivants des comptes annuels font l’objet d’une certification par le(s) commissaire(s) aux comptes :

• Bilan au 31 décembre de l’année d’exercice selon le format des fiches 2.1 et 2.2 des documents annuels et états financiers relatifs aux comptes sociaux ;
• Compte de résultat au 31 décembre de l’année d’exercice selon le format des fiches 3.1 et 3.2 des documents annuels et états financiers relatifs aux comptes sociaux ;
• Annexe aux comptes annuels composée des faits caractéristiques de l’exercice, des principes, règles et méthodes comptables et des tableaux selon le format des fiches 4.1 à 4.14 des documents annuels et états financiers relatifs aux comptes sociaux.

Vous trouverez ci-dessous, sous format Excel, les maquettes vierges des tableaux relatifs aux comptes sociaux, tels que présentés sur la plateforme Harmonia : [A VENIR]

1.4. Spécificités applicables aux offices publics de l’habitat (OPH)

L’arrêté du 24 mars 2022 modifiant certaines annexes de l’arrêté du 7 octobre 2015 homologuant l’instruction comptable applicable aux organismes d’HLM à comptabilité privée a permis de prendre en compte la disparition des OPH à comptabilité publique à partir du 1er janvier 2021, conformément à l’article L. 421-17 du code de la construction et l’habitation (CCH), en supprimant toute référence à la comptabilité publique.

Transmission obligatoire des comptes au ministère chargé du logement : articles R. 423-28 et R. 423-30 du CCH.

Les principales spécificités au sein des documents annuels et états financiers sont :

• Les réserves foncières ;
• A l’actif, le compte au Trésor ;
• Au passif, les dotations en capital ainsi que l’affectation du résultat au compte 1067 « Excédents d’exploitation affectés à l’investissement » ;
• A l’annexe :
  • L’évaluation des éléments fongibles de l’actif circulant ;
  • Les comptes rattachés ;
  • Les comptes de régularisation des produits et charges imputables à un autre exercice ;
  • Les charges et produits par nature sur les exercices antérieurs.

Dispositions budgétaires s’imposant aux OPH :

• Arrêté du 21 janvier 2009 fixant le budget soumis aux règles de la comptabilité de commerce
• Arrêté du 23 décembre 2015 relatif à la détermination des pourcentages intervenant dans l’appréciation d’un bouleversement de l’économie générale du budget des offices publics de l’habitat soumis aux règles de la comptabilité commerciale

Les dispositions suivantes sont applicables aux SA d’HLM, également appelées entreprises sociales de l’habitat (ESH), et les sociétés coopératives HLM. Les SA d’HLM réalisent et gèrent essentiellement des logements locatifs sociaux tandis que les sociétés coopératives sont davantage des acteurs de l’accession sociale à la propriété.

Transmission obligatoire des comptes au ministère chargé du logement : articles L. 423-3 et R. 423-78 du CCH.

Les principales spécificités au sein des documents annuels et états financiers sont :

• L’actionnariat ;
• Au passif, l’affectation du résultat avec les comptes de réserves légales, réserves statutaires ou contractuelles ainsi que la distribution de dividendes ;
• Un ensemble de fiches spécifiques aux sociétés commerciales répondant aux critères sur le nombre de salariés et le chiffre d’affaires énoncés à l’article L. 232-2 du code de commerce.

Comme pour toute société commerciale en application de l’article L. 123-12 du code de commerce, les sociétés de coordination (SC) doivent établir des comptes sociaux. En application de l’article L. 411-2 du CCH, les sociétés de coordination sont des organismes HLM. Par ailleurs, l’article R. 423-89 du CCH dispose que « Les dispositions de la sous-section 3 de la section 1 du présent chapitre [chapitre III] sont applicables aux sociétés de coordination. ». Leurs documents annuels et états financiers doivent donc respecter le format de l’instruction comptable applicables aux organismes HLM.

L’article L. 423-1-2 du CCH dispose par ailleurs que les SC ont une obligation d’élaboration et de publication de comptes combinés. En effet, la loi ELAN du 23 novembre 2018 impose à ces sociétés de donner une image fidèle de leur situation financière et comptable par la combinaison des comptes de leurs membres.

Le règlement ANC n°2020-01 du 9 octobre 2020 précise par ailleurs que les dispositions s’appliquant aux comptes consolidés sont applicables aux comptes combinés.

Dans un premier temps, l’arrêté du 22 février 2021, applicable aux comptes annuels ouverts le 1er janvier 2020, a fixé les documents annuels et états financiers des sociétés de coordination.

Dans un second temps, l’arrêté du 24 mars 2022, applicable aux comptes annuels ouverts au 1er janvier 2021, a rendu applicable aux SC le plan de compte des OHLM et a actualisé les documents annuels et états financiers des sociétés de coordination.

Enfin, l’arrêté du 14 décembre 2022, applicable aux comptes annuels ouverts au 1er janvier 2022, applique aux SC les dispositions suivantes :

• Pour la transmission de leurs comptes sociaux, les SC utilisent les documents annuels et états financiers communs aux organismes d’HLM et SEM de logements sociaux (annexe 3 de l’arrêté). Seules les parties 1 à 4 s’appliquent aux SC.
• Pour la transmission de leurs comptes combinés, les SC utilisent les documents annuels et états financiers spécifiques aux comptes combinés (annexe 4 de l’arrêté).
  Une disposition transitoire est prévue pour l’exercice comptable 2022, permettant aux SC de transmettre leurs comptes combinés par PDF, soit selon le format définit par l’annexe 4 de l’arrêté, soit selon un format respectant les règlements ANC.

L’arrêté du 8 décembre 2023 met à jour le format de transmission des comptes combinés des SC pour l’exercice comptable 2023 (annexe 3 de l’arrêté).
Une disposition transitoire est prévue pour l’exercice comptable 2023, permettant aux SC de certifier leurs comptes selon les modalités prescrites par le règlement ANC n° 2020-01 du 9 octobre 2020 relatif aux comptes consolidés.

Vous trouverez ci-dessous, sous format Excel, les maquettes vierges des tableaux relatifs aux comptes combinés des SC, tels que présentés sur la plateforme Harmonia :
maquettes vierges er combines (format zip - 438.8 ko - 02/01/2023)

2. Pour les sociétés d’économie mixte (SEM)

Les sociétés d’économie mixte (SEM) sont des entreprises publiques locales. Sociétés anonymes, leur capital mixte public / privé est majoritairement détenu par une ou plusieurs collectivités territoriales dont les compétences délimitent le champ d’intervention. Les SEM interviennent dans de nombreux domaines d’intérêt général, dont la construction et la gestion de logements. Elles peuvent ainsi être agréées pour réaliser et gérer des logements locatifs sociaux en application de l’article L. 481-1 du CCH.

Le règlement de l’Autorité des Normes Comptables (ANC) n°2014-03 constitue le recueil de l’ensemble des commentaires et des interprétations des articles du plan comptable général (PCG) applicable aux entités et groupes tenus d’établir ses comptes annuels.

En complément des dispositions générales, des précisions spécifiques au secteur du logement social sont également inclues au sein du PCG.

Le règlement ANC n° 2014-03 relatif au plan comptable général, dans sa version consolidée au 1er janvier 2019, est accessible à l’adresse suivante :
https://www.anc.gouv.fr/files/live/sites/anc/files/contributed/ANC/1_Normes_fran%C3%A7aises/Reglements/Recueils/PCG_Janvier2019/PCG_2019.pdf

Le recueil des normes comptables françaises est accessible à l’adresse suivante :
https://www.anc.gouv.fr/files/live/sites/anc/files/contributed/ANC/1_Normes_fran%c3%a7aises/Reglements/Recueils/Recueil%20comptable%20entreprises/2022/Recueil-normes-comptables_2022.pdf

Le règlement ANC n°2015-04 du 4 juin 2015 relatifs aux comptes annuels des organismes de logement social comporte une partie spécifique aux SEM (chapitre 7).

La réforme comptable de 2015 est venue refondre l’instruction comptable applicable aux OHLM et aux SEM qui est régulièrement mise à jour par arrêté. Le décret n° 2015-1253 du 7 octobre 2015 relatif aux documents fournis annuellement par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte agréées et l’arrêté du 7 octobre 2015 fixant la nature, le format et le contenu des documents des sociétés d’économie mixte agréées objets de la transmission prévue à l’article R. 481-14 du code de la construction et de l’habitat permettent la mise en œuvre d’instructions comptables aux SEM.

Depuis l’arrêté du 14 décembre 2022, applicable aux comptes annuels ouverts au 1er janvier 2022, les SEM sont tenues de compléter des documents annuels et états financiers harmonisés avec ceux des organismes HLM. Ces documents sont donc entièrement uniformisés, tout en maintenant certaines spécificités. Cela permet de répondre à un besoin de simplification et d’uniformisation de la transmission annuelle des documents comptables au ministère chargé du logement.
Une disposition transitoire d’une année est cependant prévue pour l’exercice comptable 2022, permettant aux SEM d’établir la certification de leurs comptes par le(s) commissaire(s) aux comptes sans forcément appliquer le format des documents annuels et états financiers défini par arrêté. Ce format devra pour autant être respecté pour les documents transmis au ministère chargé du logement et au préfet au titre de l’exercice comptable 2022.

Les principales spécificités au sein des documents annuels et états financiers sont :

• Certains noms et numéros de comptes, dans la mesure où le plan de compte s’appliquant aux SEM est celui du PCG (le règlement ANC n°2015-04 du 4 juin 2015) et non celui de l’instruction comptable HLM. Cela concerne notamment les charges d’entretien et réparations courants, les dépenses de gros entretien, les loyers et les produits provenant de la gestion d’immeubles appartenant à des tiers ;
• Au passif, les réserves pour la partie d’activité agréée, le report à nouveau relevant de l’activité agréée, le résultat de l’exercice relevant de l’activité agréée ;
• Au compte de résultat, le détail des charges et produits de l’activité agréée ;
• Au compte de résultat, les comptes dédiés aux opérations de promotion immobilière et aux opérations d’aménagement.

3. Pour les organismes agréés MOI

En application de l’article R. 365-7 du CCH, les organismes agréés pour la maîtrise d’ouvrage d’insertion (MOI) prévue à l’article L. 365-2 du CCH sont tenus de transmettre annuellement au ministère chargé du logement les documents suivants :

• Un compte-rendu de l’activité MOI, notamment le rapport d’activité de l’organisme ;
• Leurs comptes financiers.

Les organismes agréés MOI sont fortement incités à transmettre ces documents de façon dématérialisée au sein de l’espace d’échanges prévu à cet effet sur Harmonia.

4. Pour les groupes capitalistiques d’organismes de logement social

Des réflexions en cours concernent l’ensemble des groupes d’OLS au sens de l’article L. 423-1-1 du CCH qui pourraient faire l’objet d’une future obligation de transmission de comptes consolidés, en concordance avec les nouvelles obligations s’imposant aux sociétés de coordination. L’objectif sera de garantir une remontée d’information suffisante pour permettre une analyse fiable de la situation financière des groupes capitalistiques.