Circulaire n°MLVU0807405C UHC/IUH3 du 26 mars 2008 relative à la mise en œuvre des opérations de maîtrise d’œuvre urbaine et sociale spécifique insalubrité (MOUS insalubrité)

A. Les missions

1) Identification « à l’adresse » des logements entrant dans le dispositif MOUS insalubrité

Cette identification a pour finalité d’établir une liste de logements susceptibles de relever du champ de l’insalubrité et du dispositif de MOUS. Elle sera réalisée à partir :

 la mise à jour du stock de logements frappés de mesures de police de la salubrité et de la sécurité en vue de connaître l’ensemble des adresses des logements non traités ;

 de diagnostics réalisés sur les locaux pré-repérés comme potentiellement indignes au regard des différentes sources de connaissance (signalements, plaintes, demande de relogements…cf annexe1).

Cette phase s’attache à relever les facteurs de dégradation du bâti et à évaluer au regard de la grille d’évaluation DGS/DGUHC/Anah, si les logements considérés relèvent, suite à la constatation de la gravité des désordres, du champ de l’insalubrité ou le cas échéant du péril et donc de la MOUS insalubrité.

Dans le cadre de la mise en œuvre de la loi relative au droit au logement opposable, l’opérateur de la MOUS insalubrité aura, sur le territoire relevant du dispositif, pour mission d’assurer, pour le compte de la commission de médiation, l’instruction des dossiers de demandes de relogement ou d’hébergement déposés pour motif de logement insalubre ou dangereux.

Le relevé de l’ensemble des logements identifiés, lors de cette étude, comme insalubres, impropres à l’habitation ou non décents devront être transmis, dès sa mise en place, à l’observatoire nominatif des logements indignes prévu à l’article 60 de loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.

2) Diagnostic social, technique et juridique

Ce diagnostic comprend plusieurs volets :

 un diagnostic de la situation sociale et économique des occupants des logements à traiter au titre de la MOUS. Il s’agit essentiellement d’évaluer la situation économique, sociale et juridique des ménages et d’analyser les besoins, souhaits, capacités financières et modes d’habiter de ces derniers.

Ce diagnostic sera effectué en collaboration avec les services sociaux qui suivent éventuellement la famille.

La question de la nécessité d’un relogement temporaire ou définitif des occupants devra être abordée dès cette phase de diagnostic.

 un diagnostic technique

Ce diagnostic du bâti (état général, problèmes relevés, qualification technique des pathologies) constitue la base de la réalisation par l’opérateur d’une étude de faisabilité technico-financière qui doit permettre la définition d’une stratégie d’intervention.

Les prestations assurées au titre de ce diagnostic (évaluation sommaire des travaux) devront permettre, en cas d’échec de la phase de médiation, la constitution d’un pré-rapport d’insalubrité préalable à l’instruction d’une procédure d’insalubrité, par la DDASS ou le SCHS. Ce diagnostic doit donc être effectué en utilisant la grille commune DGS/DGHUC/ANAH. Pour les situations les plus graves, l’évaluation sommaire des travaux permettra, en outre, de qualifier l’éventuel caractère irrémédiable de l’insalubrité ainsi que son caractère d’urgence.

L’établissement d’une suspicion de présence de plomb sur des revêtements dégradés dans un environnement familial avec présence de mineurs, devra faire l’objet d’un signalement par l’opérateur au titre de l’article L.1334-1 du CSP. Les mesures à mettre en œuvre dans le cadre des dispositions préventives du risque saturnin prévues par la loi du 9 août 2004 relative à la politique de santé publique et leur suivi pourront être réalisées par l’équipe de la MOUS insalubrité mais feront l’objet de financements spécifiques complémentaires au titre de la lutte contre le saturnisme. Vous demanderez les crédits correspondants selon la procédure courante au bureau IUH3.

 un diagnostic juridique permettant notamment d’analyser la situation de propriété et de statut d’occupation des occupants (propriétaire, indivision, usufruitier, fermier, copropriétaire, locataire, avec ou sans titre, logé gratuitement, hébergé, autre statut d’occupation) et le cas échéant, une analyse de la copropriété. Dans ce domaine, un appui des ADIL pourra être recherché.

3) Phase de médiation

Au vu des éléments du diagnostic social et de l’étude de faisabilité technico-financière, l’opérateur procède à une phase de négociation avec le propriétaire (bailleur ou occupant) en vue de l’inciter à réaliser les travaux nécessaires à la sortie d’insalubrité et, le cas échéant, de remise aux normes de décence.

Il s’agit d’informer les propriétaires des possibilités techniques et financières permettant le traitement du logement et, le cas échéant, de leur proposer un appui dans la recherche de solutions d’hébergement.

Durant cette phase, l’opérateur devra notamment proposer aux propriétaires un plan de financement mobilisant la totalité des aides disponibles, un échéancier global ainsi qu’une assistance à la maîtrise d’ouvrage.

L’équipe d’ingénierie s’attachera à rappeler les droits des occupants et les obligations des propriétaires bailleurs.

En cas d’issue négative de cette phase de médiation, le dossier sera transmis à la Ddass et/ ou SCHS en vue de la mise en œuvre des procédures de police administrative visant à la prise d’un arrêté d’insalubrité et le cas échéant, à la mairie, pour prise d’un arrêté de péril.

4) Ingénierie du bail à réhabilitation

Le bail à réhabilitation constitue un outil d’intervention adapté au traitement de l’insalubrité des logements de propriétaires occupants modestes. Ce dispositif présente un intérêt social et opérationnel particulier pour ces ménages puisqu’il leur permet de devenir locataires du preneur du bail et de reprendre à l’issue de ce dernier la pleine propriété de leur bien.

Il appartiendra à la maîtrise d’ouvrage de la MOUS de mobiliser les bailleurs sociaux et associations sur l’intérêt de ce dispositif. Cette mission, souvent complexe à mettre en œuvre, doit être identifiée en tant que telle dans le tableau « coûts / prestations » joint en annexe 6.

5) Accompagnement technique et administratif de la maîtrise d’ouvrage.

En cas de réussite de la phase de médiation, l’opérateur assure le suivi du dossier en accompagnant le propriétaire (constitution des dossiers de financements, appui technique et juridique, définition et suivi des travaux…) et le cas échéant, en assurant un appui au syndicat de copropriété.

6) Aides aux occupants

Ce volet comprend la recherche de solutions d’hébergement provisoire ou de relogement définitif, l’aide juridique à destination des occupants visant à la connaissance de leur droit ainsi que l’accompagnement social des ménages tel qu’il sera apparu nécessaire à l’issue du diagnostic.

Au regard de la fragilité ou précarité de certaines populations concernées, la prise en compte du volet social est essentielle à la réussite des opérations de lutte contre l’habitat indigne. Le traitement social constitue un élément « transversal » qui accompagne le traitement technique et juridique. L’opérateur doit y contribuer, à l’aide d’ un intervenant social faisant ou non partie de l’équipe MOUS. Si le ménage est déjà connu et suivi par des services sociaux, la coordination doit être assurée avec le référent social.

7) Appui aux collectivités locales au regard de la maîtrise d’ouvrage de travaux d’office

La crédibilité de l’action des pouvoirs publics repose dans la capacité de ces derniers à assurer une sortie effective d’insalubrité des logements repérés comme insalubres.

Aussi, en cas d’échec de la phase de médiation, une procédure coercitive doit être mise en œuvre par les services compétents (DDASS, SCHS, services des villes en cas de péril) pour permettre la réalisation des travaux de sortie d’insalubrité (ou de péril) et, le cas échéant, pour interdire à l’habitation des logements insalubres irrémédiables et les locaux impropres à l’habitation. En cas de défaillance des propriétaires, il appartient au maire de se substituer, soit au nom de l’Etat en insalubrité ou soit au titre de la commune, en péril. Les missions financées par la MOUS pourront utilement comprendre un appui technique et juridique à la commune en vue de la mise en œuvre de ces travaux d’office.

8) En ce qui concerne les opérations portant sur la résorption de zones d’habitat précaire, les missions de l’opérateur MOUS devront être adaptées aux spécificités des situations concernées.

Les missions devront être essentiellement centrées sur :

• le diagnostic social : une attention particulière devra être portée sur la qualité et la pertinence de ce diagnostic, garant de la validité de l’accompagnement social au relogement et d’un parcours d’insertion pérenne des ménages concernés ;
• la définition d’une stratégie opérationnelle et juridique ;
• la recherche d’une solution de relogement adaptée ou la mise en place d’un parcours résidentiel au regard du statut d’occupation ;
• l’accompagnement social et juridique des ménages. Le plan de relogement doit être articulé avec un programme de suivi social qui détermine le type d’accompagnement de proximité à mener pendant toute l’opération, avant et après le relogement. Ce suivi social, accompagné d’un appui juridique, doit permettre de :
  • résoudre les perturbations matérielles et psychologiques,
  • développer les capacités d’adaptation et d’intégration des ménages,
  • rendre la famille actrice de son changement de situation,
  • défendre, le cas échéant, les droits des ménages occupants
• l’appui juridique à la maîtrise d’ouvrage (soutien technico juridique à la préparation et au suivi des mesures de police administrative), en vue du traitement opérationnel de cette zone d’habitat précaire.
  La qualité du plan de relogement et du suivi social devront faire l’objet d’une attention toute particulière dans la rédaction du cahier des charges et de la convention de MOUS .

B. Les financements ouverts

Le régime de financement est simplifié. La subvention de l’Etat au titre des MOUS insalubrité est calculée selon les modalités suivantes :

 assiette :4000€ maximum hors taxe / logement indigne traité ;
2000€ / ménage pour les opérations portant sur la résorption d’habitats précaires

 taux:80% maximum (un taux de 100% pourra être envisagé exceptionnellement pour une opération à maîtrise d’ouvrage Etat ).

La rémunération de l’opérateur au plafond de l’assiette ne doit être envisagée que pour les logements insalubres (ou menaçant ruine) totalement traités. Il convient d’entendre par logement traité, la réception des travaux permettant de constater la sortie effective du logement de sa situation d’insalubrité ou de péril. Dans le secteur locatif , le logement traité devra être décent en sortie d’opération.