Financement du logement social

Le financement des PLS

publié le 21 juillet 2014 (modifié le 9 novembre 2014)

Le financement des PLS

Les prêts locatifs sociaux (PLS) ont été mis en place à compter du 6 mars 2001.
Les opérations financées par des PLS sont destinées à accueillir des ménages dont les ressources excèdent celles requises pour accéder aux logements financés par les prêts PLUS et qui rencontrent des difficultés pour trouver un logement, notamment dans des zones de marché tendu.
Les plafonds de ressources du PLS sont, conformément à l’arrêté du 29 juillet 1987 modifié relatif aux plafonds de ressources HLM, ceux du PLUS majorés de 30 %.

Flash DGALN 25_2009 (format pdf - 94.1 ko - 09/11/2014)  : Impact des nouveaux plafonds de loyer pls sur les équilibres d’opération

Etablissements de crédit habilités à distribuer le pls, le pli et le psla au titre de l’année 2011 et présentation de la nouvelle procédure de refinancement et adaptation des conditions de financement de la charge foncière

Etablissements de crédit habilités à distribuer le pls

La réglementation relative au financement des PLS est fixée par les articles R331-17 à R331-21 du CCH.

Circulaires

Caractéristiques des prêts

La durée des prêts principaux PLS a été augmentée à 40 ans. Cf. décret n° 2010-48 du 13 janvier 2010 relatif à la durée maximale des prêts locatifs sociaux .

Chaque variation du taux du livret A se répercute à même hauteur sur le taux des prêts.


Suppression de la quotité de 10 % de fonds propres obligatoire

Le décret n° 2006-890 du 18 juillet 2006 (JO du 20 juillet) modifie l’article R.331-18 du CCH. Il s’accompagne de l’arrêté du 18 juillet 2006 modifiant l’arrêté du 5 mai 1995. Ces textes suppriment l’obligation d’une quotité minimale de financement propre, fixé jusqu’ici par arrêté à 10%.
Cette mesure est de nature à donner une plus grande latitude aux bailleurs dans l’affectation de leurs fonds propres sur les différentes opérations qu’ils mènent.

Quotité du prêt foncier

Le prêt foncier est amortissable sur 50 ans au maximum et sa quotité est égale à la part de charge foncière dans le prix de revient de l’opération, diminuée de la quotité des subventions. Les fonds propres engagés dans l’opération ne sont plus pris en compte dans ce calcul.

Par exemple, pour une opération de construction neuve, si les coûts du foncier représentent, droits de mutation compris, 15% du prix de revient et les subventions 12%, la quotité est alors égale à 15% × (100% - 12%) = 13,2% du prix de revient.

Dans le cas des opérations en VEFA, il est rappelé qu’en l’absence de document du vendeur permettant l’identification de la part du prix relative à la charge foncière, celle-ci est fixée forfaitairement (Cf. la circulaire UC/FB/DH/21 n° 99-71 du 14 octobre 1999). Pour les agréments délivrés à partir de 2010, ces forfaits sont portés à 45% en zone Abis, 35% en zone A, 30% en zone B1, 25% en zone B2 et 20% en zone C. La zone Abis est composée de Paris et des communes limitrophes. ( Les zones sont définies par l’arrêté du 10 août 2006 pris pour l’application des articles 2 terdecies B et 2 terdecies C de l’annexe III au code général des impôts et relatif au classement des communes par zone).

Dans le cas des opérations d’acquisition ou d’acquisition amélioration, puisqu’il n’est pas possible de ventiler la charge immobilière entre la valeur du terrain et celle de la construction, la fraction du prix de revient susceptible de donner lieu à un financement par le prêt foncier est, pour les agréments délivrés à partir de 2010, également fixée forfaitairement à 45% en zone Abis, 35% en zone A, 30% en zone B1, 25% en zone B2 et 20% en zone C.

La Caisse des dépôts appliquera également ces règles pour le calcul des prêts fonciers pour les opérations financées par des prêts PLUS ou PLAI à partir de 2010.

La distribution des prêts PLS

Possibilité pour l’établissement distribuant le PLS d’octroyer un prêt complémentaire

Le décret n° 2006-1522 du 4 décembre 2006 modifie l’article R.331-20 du CCH. Il lève l’interdiction faite à un établissement de crédit qui accorde un PLS à un bailleur de lui proposer également un prêt complémentaire sur financement libre. Jusqu’à présent, seul un autre établissement de crédit que celui ayant accordé le PLS pouvait accorder un prêt complémentaire sur financement libre, ce qui, en pratique, réduisait très sérieusement la possibilité de prêt complémentaire.

Cette mesure permettra aux établissements de crédit de proposer aux bailleurs qui le souhaitent des prêts complémentaires mieux adaptés à leur situation notamment en termes de profil d’amortissement, de fixation du taux d’intérêt et, le cas échéant, de modalités de révision du taux et d’indice de référence.

La quotité minimale du PLS demeure toutefois fixée à 50% du prix de revient de l’opération (calculé avec la TVA à taux réduit), en application du I du même article.


Syndication bancaire

Bien que la réglementation ou les conventions ne le précisent pas expressément, la syndication bancaire est possible pour financer des logements en PLS. La quotité de prêts PLS (somme des prêts PLS accordés par les différents établissements de crédit rapporté au coût total TTC de l’opération) doit cependant être supérieure à 50% du prix de revient de l’opération.

Plafonds de loyer

Les loyers du PLS sont calculés sous le régime de la surface utile. Les modalités de calcul en sont fixés à l’annexe 6 de la circulaire loyer.

Les plafonds de loyer sont fixés à l’annexe 1 de la circulaire loyers.

Plafonds de ressources

Les plafonds de ressources du PLS sont ceux du PLUS majorés de 30 % (conformément à l’arrêté du 29 juillet 1987 modifié par l’arrêté du 29 mai 2009).

Transfert de prêt PLS suite à une cession

Rappel : l’article R331-21 du CCH prévoit que ’les prêts régis par la présente sous-section [PLS] peuvent être transférés aux personnes et organismes mentionnés à l’article R331-18 sous réserve de l’accord du représentant de l’État dans le département et de l’établissement prêteur’. L’avenant à la convention APL vaut accord du représentant de l’État dans le département. Pour mémoire, il est nécessaire de signer un avenant changement de bailleur en cas de cession de patrimoine entre bailleurs. Cet avenant doit être transmis aux organismes liquidateurs de l’aide personnalisée au logement (CAF et MSA).

Le bailleur doit informer de la cession l’établissement prêteur et lui fournir l’avenant à la convention APL pour permettre le transfert du prêt au nouveau propriétaire dans le respect des dispositions prévues par l’article R331-21 du CCH (cf. également article L443-13 du CCH pour les logements des organismes HLM, les logements conventionnés des SEM et des collectivités locales).