NOTA : dans les départements d’outre-mer, les dispositifs décrits ci-dessous sont remplacés, s’il y a lieu, par ceux qui sont définis par les textes en vigueur dans ces départements.

Un certain nombre de résidences sociales rencontrent des difficultés pour assurer leur équilibre en exploitation et en gestion. C’est pourquoi il convient d’être attentif aux conditions de cet équilibre qui doivent conduire les services instructeurs des projets à faire preuve d’une grande vigilance dans l’appréciation de la qualité du gestionnaire au moment de l’agrément et de la viabilité du montage financier de l’opération.

1. L’agrément préfectoral

La gestion de la résidence sociale peut être assurée par le propriétaire lui-même, que ce soit un organisme d’HLM, une association régie par la loi de 1901, un centre communal d’action sociale ou une SEM. Pour signer une convention APL ’résidences sociales’, le gestionnaire doit avoir obtenu l’agrément préfectoral au préalable, même s’il est propriétaire (cf. article R353.165.1 du code de la construction et de l’habitation). Cet agrément, délivré pour une durée indéterminée, est publié au recueil des actes préfectoraux ; il figurera en annexe II de la convention APL de la résidence sociale.

1.1. Les conditions de l’agrément

L’agrément a pour objet d’apporter à la collectivité publique des garanties quant à la fiabilité sociale, technique et financière de l’organisme gestionnaire. Il est fondé sur les capacités du gestionnaire à :

• assurer une gestion sociale adaptée à la situation des résidents ;
• participer aux actions de relogement et d’accompagnement social lié au logement pour les résidents ;
• assurer une gestion locative garantissant le maintien en bon état de fonctionnement de la résidence ;
• mener conjointement avec le propriétaire, si l’instance agréée n’est pas le propriétaire lui-même, une gestion patrimoniale assurant la pérennité de la résidence.

1.2. L’instruction de la demande d’agrément

L’agrément est préfectoral. Son instruction mobilise tant les compétences de la DDASS que de la DDE. Pour l’instruction de la demande d’agrément, la DDE peut prendre utilement l’attache de la DDASS qui peut s’assurer que l’organisme gestionnaire justifie d’une compétence réelle dans le domaine de l’action sociale. (Pour le régime particulier applicable aux foyers de jeunes travailleurs, se reporter à l’annexe 2).

La DDE, pour sa part, doit vérifier que le projet de gestion locative mis en place par le gestionnaire comporte bien un volet social, notamment de nature à faciliter efficacement l’accès et l’insertion durable des résidents dans un logement autonome. Enfin, il est rappelé que la mission interministérielle d’inspection du logement social (MIILOS) est habilitée à conduire des missions d’inspection, non seulement auprès des bailleurs sociaux, mais aussi des associations œuvrant dans le domaine de l’insertion par le logement des familles défavorisées.

1.3. Le retrait de l’agrément

La convention APL ’résidences sociales’ précise certains engagements concernant notamment :

• l’objet de la résidence (art. 2) ;
• le projet social (annexe I à la convention) ;
• les conditions d’attribution des locaux à usages privatifs (art. 3) ;
• la production d’un bilan annuel (art. 6).
  Au vu du bilan annuel et du rôle joué par la résidence sociale pour l’accueil des personnes défavorisées, le représentant de l’Etat est en mesure, le cas échéant, de vérifier si les engagements pris par le gestionnaire au moment de la signature de la convention ou de ses avenants éventuels ont été tenus.

Si les engagements ne sont effectivement pas respectés, le représentant de l’Etat peut, conformément à la convention APL, en vertu de
- l’article 6, faire des observations écrites,
- l’article 22, après mise en demeure, retirer l’agrément.

Ce retrait de l’agrément, pris par un arrêté préfectoral précisant sa date d’effet, est notifié au gestionnaire et au propriétaire ; ce dernier est ainsi avisé du retrait de l’agrément et doit mettre fin au contrat de location passé avec le gestionnaire. A la date d’effet du retrait, un avenant à la convention APL de la résidence est signé avec un nouveau gestionnaire qui a été préalablement agréé par arrêté préfectoral.

2. La gestion

La gestion de la résidence sociale doit être équilibrée afin de garantir la pérennité de la résidence. Elément fondamental du projet social, elle doit proposer une redevance adaptée au niveau de ressources des résidents et respecter leur droit à la concertation prévu par les articles L-633-2 à 4 du code de la construction et de l’habitation pour les logements-foyers. Ainsi, il convient, lors du montage du projet, de rechercher l’équilibre entre les contraintes économiques et les objectifs sociaux de cette gestion, à partir notamment des éléments suivants :

• choix des financements engagés pour l’investissement, pour favoriser par des taux modérés d’emprunt et une part suffisante de subvention une redevance modérée et l’équilibre de la gestion ;
• nombre de places dans la résidence facilitant un équilibre raisonnable de la gestion ;
• taille adaptée des espaces collectifs pour maîtriser la redevance et répondre aux besoins choix des prestations facultatives dont l’impact sur la redevance peut être sensible ;
• existence ou non d’aides au fonctionnement (aides des départements, aides des FSL, aides des CAF, AGLS) destinées à faciliter l’équilibre de gestion. Dans l’hypothèse où l’AGLS est octroyée, il est souhaitable qu’elle fasse l’objet d’une convention triennale (cf . point 3) Le comité de suivi jouera un rôle central en vue du suivi et de l’évaluation de la mise en oeuvre de ces conventions ;
• recherche d’équilibre entre les personnels à recruter et le recours aux services de droit commun ;
• mise en place de relations équilibrées et transparentes entre le gestionnaire et les résidents, sur la base du conseil de concertation et du règlement intérieur, pour mieux garantir le paiement régulier de la redevance, la maîtrise de la consommation des fluides et l’usure normale du bâti et la participation des résidents aux choix opérés ; mise en place de relations équilibrées et transparentes entre le propriétaire et le gestionnaire (voir annexe 5).

2.1. Politique de maîtrise de la redevance :

La fixation des redevances doit tenir compte des capacités contributives des résidents. En effet, si la résidence sociale s’adresse très majoritairement à des ménages dont les ressources sont faibles mais bien solvabilisés par l’APL-foyers, elle accueille aussi des publics salariés ou en formation dont le niveau de ressources, tout en restant modeste, ne permet qu’une solvabilisation partielle par l’APL. En tout état de cause, l’absence de dépôt de garantie de la part d’un résident ne doit pas constituer un obstacle à son accueil au sein de la résidence sociale.

2.1.1. Définition de la redevance :

La redevance totale est la somme acquittée mensuellement par le résident au gestionnaire, en contrepartie de son occupation des locaux. Elle comporte un équivalent de loyer, un équivalent de charges locatives récupérables pris en compte forfaitairement et une rémunération pour les prestations fournies. Elle donne lieu à un avis d’échéance. Celui-ci et le titre d’occupation, établis par écrit, doivent permettre au résident de comprendre facilement la composition de la redevance en identifiant et justifiant les postes, obligatoires et facultatifs, qui la constituent.

La redevance se décompose en :

- un équivalent loyer plus charges (L+C) : base de détermination de l’APL

Les éléments composant cet équivalent loyer et cet équivalent de charges locatives récupérables sont strictement encadrés par l’article R.353-165-2 du CCHet la convention type APL qui lui est annexée . Il est rappelé que le montant « plafond » de ce L+C doit répondre aux prescriptions de la circulaire annuelle sur les loyers et ne pas dépasser les plafonds prévus en fonction du type de financement accordé :

1/En tout état de cause, le montant maximum de la part de la redevance assimilable au L+C figurant dans chaque convention APL ne devrait pas être systématiquement fixé au maximum prévu dans la circulaire loyers annuelle, en particulier dans les résidences sociales ex nihilo, la modicité de la redevance étant un objectif premier du projet social.

2/ le montant de la redevance pratiquée ne devrait pas être établi systématiquement au niveau maximum fixé dans la convention APL de la résidence sociale, afin de permettre des évolutions ultérieures en cas de travaux notamment.

- prestations (P)

Les prestations se déclinent en 2 groupes :

• les prestations annexes automatiquement intégrées dans la redevance : celles-ci figurent obligatoirement dans la convention APL de la résidence sociale et doivent rester limitées ; il s’agit généralement de prestations telles que le ménage des parties communes ou la fourniture de mobilier ;
• les prestations facultatives : ne figurant pas dans la convention-type, elles doivent obligatoirement figurer dans le titre d’occupation.

2.1.2. Nature et niveau des prestations

Les prestations doivent respecter dans leur ensemble un objectif de modération de leur montant et être strictement limitées aux besoins effectifs des résidents tels que définis par le projet social.

Les prestations facultatives : Elles ne doivent être acquittées par le résident que si elles sont effectives. En outre, elles doivent être réellement facultatives pour le résident et mentionnées comme telles dans le règlement intérieur, le contrat d’occupation et l’avis d’échéance.

Restauration : La restauration sur place des résidents peut s’effectuer sous plusieurs formes : restauration dans leur logement individuel quand une kitchenette a été prévue, et, à titre d’usage facultatif, tisaneries ou cuisines d’étage et service de restauration collectif type cantine. En outre, des services de portage de repas sont parfois mis en place pour des résidents âgés. Le choix de la formule à retenir reposera sur une étude des pratiques et besoins alimentaires des résidents et des services de restauration accessibles à l’extérieur de la résidence sociale.

L’objectif recherché est, dans tous les cas, de faciliter l’autonomie des résidents et leur accès à une alimentation équilibrée à un coût raisonnable, la solution de la kitchenette individuelle étant la plus appropriée. En tout état de cause, il n’est pas souhaitable de multiplier, dans une même résidence, les dispositifs de restauration interne, qui pèsent sur les coûts d’investissement et de fonctionnement.

2.1.3. Structuration de la redevance

Dans la réglementation actuelle, la redevance intègre, outre l’équivalent-loyer (L), une évaluation forfaitaire des charges locatives récupérables (C). En effet, l’APL foyers, plus importante que l’APL ordinaire, prend en compte la dimension de logement collectif de la résidence. Il est fortement recommandé d’installer des compteurs individuels d’eau et d’électricité en vue de responsabiliser les résidents sur leurs pratiques de consommation des fluides. Les modalités de mise en place et d’utilisation de ces compteurs, outils de dialogue entre gestionnaire et résidents sur des bases transparentes, doivent faire l’objet d’une validation par le comité de suivi et d’une consultation du conseil de concertation de la résidence sociale et être expliquées, préalablement à leur mise en place, aux résidents.

3. L’aide à la gestion locative sociale des résidences sociales (AGLS)

3.1.Définition

L’aide à la gestion locative sociale est une aide financière accordée par les DDASS qui vient en complémentarité des aides existantes et auxquelles elle n’a pas vocation à se substituer (circulaire interministérielle N° 2000/452 du 31 août 2000). Cette aide globale au fonctionnement de la résidence sociale est conditionnée par la mise en place, par le gestionnaire, de réponses spécifiques aux besoins des publics accueillis. Elle est délivrée sur la base du projet social qui prend en compte les caractéristiques de ces publics et les moyens mis en oeuvre pour répondre à leurs spécificités.

3.2.Conditions d’attribution

A l’ouverture de la résidence sociale, et afin de garantir au gestionnaire une pérennité de la gestion et une mise en oeuvre cohérente du projet social, il est souhaitable que l’AGLS fasse l’objet d’une convention pluriannuelle d’objectifs, déclinée par un avenant financier annuel. Le montant de l’aide accordé s’inscrit dans les plafonds annuels visés dans la circulaire du 31 août 2000, et est modulé en fonction du nombre de logements, des moyens en personnel dont dispose la structure et des difficultés constatées dans la vie de la résidence sociale.

Les barèmes mentionnés dans la circulaire n’ont qu’un caractère indicatif. Le nombre de logements, et particulièrement pour les FTM inscrits au plan de traitement, est un élément prépondérant qui doit être pris en compte dans la détermination du montant de l’aide. Ce montant, ainsi que son bien-fondé, peut être réexaminé chaque année par les DDASS, en fonction des modifications intervenues dans le fonctionnement de la résidence.

En tout état de cause, au terme de la convention, le comité de suivi procède à une évaluation du projet social. Il est en effet fondamental que le projet social, autour duquel s’articule le fonctionnement de la résidence sociale, fasse l’objet d’une analyse telle que prévue en annexe 1. Le bilan devra notamment mettre en évidence l’impact social de l’aide à la gestion locative sociale ainsi accordée.

3.3.Modalités de demande de L’AGLS

Afin de simplifier et faciliter les démarches en vue de l’obtention de L’AGLS, cette demande doit être effectuée en amont au moment de la demande d’agrément.