Le projet social est décrit dans un document définissant les publics accueillis prioritairement et précisant les moyens mis en œuvre pour répondre à leurs besoins et faciliter leur accès au logement ordinaire. Il se construit en partenariat et détermine les principales caractéristiques de la résidence sociale, tant du point de vue du bâti que de son fonctionnement. Le projet social doit permettre aussi de clarifier dans quelles conditions les résidences sociales peuvent, dans certains cas, participer au dispositif d’hébergement départemental.

1. Conditions d’élaboration du projet social

Le projet social doit être élaboré dans le cadre d’une démarche la plus partenariale possible qui doit être initiée bien en amont de la création de la résidence sociale afin de favoriser une cohérence d’ensemble du projet. Il est en règle générale souhaitable que cette démarche soit menée sous l’égide des collectivités locales ou de leurs groupements.

1.1. Constitution d’un groupe de pilotage de création d’une résidence sociale

Il est souhaitable de constituer un comité de pilotage réunissant tous les acteurs directement concernés pour définir le projet : collectivités locales (en particulier la commune d’implantation et le conseil général), gestionnaire, propriétaire, représentants des services déconcentrés de l’Etat (DDE et DDAS) et représentants des financeurs.

Il pourra être également utile d’associer un représentant des partenaires du secteur médical et social local, pour conseil, notamment en matière d’accompagnement et de lien avec les services de droit commun.

Le comité de pilotage permet de déterminer les conditions de réalisation de la nouvelle résidence sociale en mettant en cohérence les dimensions sociale, financière et architecturale de l’opération et de veiller à leur respect durant tout le processus de réalisation.

1.2. En cas de transformation d’un foyer préexistant en résidence sociale, prise en compte des résidents en place

Il convient que, le plus en amont possible, le porteur de projet prenne l’attache du conseil de concertation prévu à l’article L 633-4 du CCH ou à défaut des représentants des résidents du foyer (FJT ou FTM) destiné à devenir une résidence sociale afin de les informer et de les associer à la définition de l’opération.

La mise en œuvre d’une maîtrise d’ouvrage urbaine et sociale (MOUS), de préférence par un opérateur autre que le gestionnaire, peut utilement concourir à cet objectif.

Doivent être pris en compte :

• les souhaits individuels de logement : notamment les demandes d’accès à des logements ordinaires et, pour les résidents qui resteront dans la résidence sociale, les attentes sur les différents aspects du projet (type de logement, confort, vie collective, redevance…). A cette fin, pour ceux qui le souhaitent, des entretiens individuels peuvent être menés avec les résidents.
• Les souhaits collectifs : sur les caractéristiques du projet, et notamment sur ses implications en terme de redevance. Il est recommandé d’utiliser le conseil de concertation (ou le conseil de la vie sociale pour les résidences sociales FJT) comme outils de ce débat collectif.
  Toutefois, la prise en compte des souhaits des résidents ne peut avoir pour effet d’amoindrir la qualité technique du projet ou de renoncer à des règles légales de vie collective, notamment en matière d’hygiène et de sécurité, ou à toute augmentation de redevance après travaux alors que les conditions de logement et les services rendus sont notablement améliorés.

2. Les publics

La définition de ces publics se fonde sur les besoins en logements temporaires tels qu’ils auront pu être recensés, notamment dans le plan départemental pour l’accès au logement des personnes défavorisées (PDALPD) et les programmes locaux de l’habitat (PLH) :

• publics ayant des difficultés d’accès à un logement ordinaire pour des raisons sociales et économiques, et pour lesquels la résidence sociale peut constituer une étape dans le parcours résidentiel,
• publics aux revenus modestes, en demande de logement temporaire pour des raisons de mobilité professionnelle : salariés en contrat à durée déterminée, stagiaires en formation professionnelle, apprentis, travailleurs saisonniers…. S’agissant des apprentis et des jeunes en insertion professionnelle, leur accueil doit, dans la mesure du possible, être privilégié afin de faciliter la mise en œuvre des dispositions du plan de cohésion sociale visant à l’insertion sociale et professionnelle des jeunes (cf. conventions Etat/UFJT et Sonacotra, signées le 23 mars 2005),
• publics ayant un besoin de lien social, notamment les personnes seules ou sortant de situations particulièrement difficiles. Dans ce cas, les résidences sociales offrent un logement qui peut être pérenne si les résidents le souhaitent : c’est le cas des foyers de travailleurs migrants transformés en résidences sociales et des maisons-relais/pensions de famille.
  Cette définition préalable permet plus facilement d’apprécier si la résidence sociale est la réponse la plus pertinente pour satisfaire les besoins de ces publics au regard d’autres solutions comme la location/sous-location, ou l’hébergement.

L’ancrage au PDALPD permet en outre d’éviter des « effets de filière » pour des publics particuliers, et des risques d’oubli de ceux potentiellement concernés par les résidences sociales. Il permet aussi de mieux inscrire la résidence sociale dans une logique de parcours résidentiel. Les résidents n’ont pas, à l’exception de ceux des anciens foyers de travailleurs migrants et « maisons relais », vocation à rester durablement dans la résidence. Il est rappelé en effet qu’un des objectifs majeurs de la résidence sociale est de favoriser l’accès au logement ordinaire des résidents qui font partie des publics prioritaires du PDALPD.

2.1. Une résidence sociale peut avoir vocation à accueillir des publics diversifiés, en terme d’âge, de composition familiale ou d’histoire personnelle.

Dans ce cas, le projet social a pour objectif de rendre effectivement possible la cohabitation, voire une réelle vie collective, à partir d’une politique de peuplement cohérente.

2.2. Une résidence sociale peut également être destinée à un public particulier (jeunes, travailleurs migrants, isolés, saisonniers, familles, etc….)

Néanmoins, cette destination principale n’implique pas obligatoirement une occupation exclusive par ces publics. En fonction des besoins identifiés localement et de leur évolution dans le temps, la résidence sociale peut accueillir aussi des personnes sortant de situations difficiles (rupture familiale violente, établissements de soins ou pénitentiaires, sectes) ayant besoin d’un logement et d’un accompagnement temporaires. La résidence sociale doit aussi permettre, si le besoin est repéré, l’accueil temporaire de familles monoparentales, notamment de jeunes mères avec enfants.

Enfin en fonction des besoins repérés par le PDALPD en articulation avec le schéma départemental de l’accueil, de l’hébergement et de l’insertion, les résidences sociales doivent pouvoir accueillir des publics dont le maintien dans les structures d’hébergement ne se justifie plus.

2.3. Les limites à prendre en compte pour la définition des publics de la résidence sociale sont les suivantes :

• les niveaux de ressources des publics doivent s’inscrire dans les fourchettes de revenus définies en fonction des modes de financements publics de la résidence sociale.
• les publics accueillis en résidence sociale doivent être suffisamment autonomes pour occuper un logement privatif.
• les résidences sociales ne doivent pas faire fonction de résidences universitaires et n’ont pas vocation à accueillir des étudiants. Néanmoins, à titre exceptionnel, des étudiants, et plus particulièrement les étudiants boursiers, peuvent être admis dans une résidence sociale dans une limite de 20% des effectifs sous réserve de justifier de difficultés économiques et sociales et d’un besoin local identifié.

3. Les caractéristiques de la résidence sociale

En fonction des publics accueillis, le projet social détermine les principales caractéristiques de la résidence sociale et définit ses grandes lignes en matière de :

• configuration et implantation des locaux,
• politique de maîtrise de la redevance et gestion locative,
• politique de gestion sociale,
• politique de peuplement et d’attribution des logements,
• politique de sortie de la résidence sociale vers le logement ordinaire.

3.1.Configuration et implantation des locaux

Il faut veiller :

• à l’amélioration de la qualité du cadre de vie des résidents, à l’occasion des opérations d’amélioration des foyers existants,
• à une localisation adaptée de la résidence sociale, permettant aux résidents l’accès effectif aux services, au travail et à la vie sociale, notamment par les transports,
• au bon équilibre entre parties privatives et espaces collectifs qui doivent permettre une vie collective sans la rendre obligatoire pour tous les résidents, en évitant leur surdimensionnement générateur de coûts,
• au respect de la réglementation technique et des normes d’accessibilité définies notamment dans l’annexe 7.

3.2. Politique de maîtrise de la redevance

La politique de la redevance doit respecter :

• un objectif d’accessibilité sociale tenant compte des ressources des résidents. A ce titre, en cas de travaux de réhabilitation, le maintien d’un taux d’effort compatible avec les ressources des résidents doit être recherché. L’augmentation de la redevance sera alors fonction des améliorations réelles apportées.
• un objectif de transparence qui trouvera sa traduction dans l’avis d’échéance et le contrat écrit remis au résident et dans le conseil de concertation, lieu d’échanges privilégié destiné notamment à améliorer les relations entre gestionnaires et résidents et à favoriser la transparence de la gestion.

3.3. Politique de gestion et accompagnement social

Le projet social définit les modalités de gestion locative sociale et, seulement si cela s’avère nécessaire, l’accompagnement social en fonction du public accueilli. Cet accompagnement, qui a pour objectif de conduire la personne à l’autonomie, ne doit en aucun cas être systématique ou imposé. Ainsi de nombreux résidents, en particulier stagiaires, CDD, saisonniers… n’ont pas forcément besoin d’un accompagnement social et souhaitent simplement une formule de logement temporaire meublé avec quelques services collectifs.

Lorsqu’un accompagnement s’avère indispensable, il doit être adapté à la situation et aux caractéristiques du public accueilli. Aussi le dispositif retenu doit favoriser le recours aux dispositifs de droit commun à l’extérieur de la résidence sociale que ce soit au titre de l’appui social individualisé (ASI) pour un suivi lié principalement à l’emploi, au titre de l’Accompagnement Social lié au Logement (ASSL) financé par le FSL pour l’accès au logement ordinaire ou à celui d’un suivi global par une équipe de CHRS. Dans ce cas, l’équipe du CHRS assure le suivi social de la personne concernée sans prendre en charge son hébergement. Cette personne conserve alors son statut de résidente et les droits et obligations qui y sont attachés, notamment en terme de paiement de la redevance.

Néanmoins, dans certains cas, l’intervention de ces services au sein de la résidence peut être préférable. Il conviendra alors d’en prévoir les modalités précises, notamment pour les résidents vieillissants, sur la base d’un diagnostic partagé, par convention entre le gestionnaire et le service public concerné.

3.4. Politique de peuplement et d’attribution des logements

Pour parvenir à un peuplement équilibré de la résidence sociale, les règles d’attribution des logements sont définies en amont dans le projet social. Les attributions relèvent de la responsabilité du gestionnaire et/ou d’un comité opérationnel d’attribution qui doit veiller à ne pas exclure certains publics prévus par l’objet social ou entretenir une vacance prolongée du logement.

Le gestionnaire effectue une fois par an un bilan des attributions réalisées dans l’année. Il est souhaitable qu’il le transmette à la commune du lieu d’implantation et au comité responsable de PDALPD, ainsi que, le cas échéant, à l’EPCI et au conseil général qui ont signé les conventions visées aux articles L.301-5-1 et L.301-5-2 du CCH.

3.5. Le suivi du projet social et de la politique de sortie vers le logement ordinaire

Le projet social doit faire l’objet d’un suivi annuel pour vérifier sa mise en œuvre et permettre son évolution en fonction des besoins des publics et des réponses à apporter.

Il est souhaitable qu’un suivi de la résidence sociale (ou de plusieurs résidences sociales relevant d’un même ressort géographique) soit organisé par exemple par l’instauration d’un comité de suivi de la résidence à l’initiative de la commune d’implantation ou du comité responsable du PDALPD.

A partir du bilan de la résidence sociale établi annuellement par le gestionnaire, ou de tout autre élément existant, devront être vérifiés :

• l’évolution des publics accueillis, la compatibilité des attributions de logement avec le projet social
• la politique d’accompagnement social
• l’accompagnement des résidents vers la sortie sur la base du bilan des dernières sorties. En effet, il est rappelé que les résidents d’une résidence sociale sont prioritaires pour l’attribution d’un logement social comme le prévoit l’article 86 de la loi de Programmation pour la cohésion sociale
• la politique en matière d’entretien et de grosses réparations.
  Sur ces bases, et en prenant en compte l’avis du conseil de concertation ou des représentants des résidents, de nouvelles mesures pourront être proposées pour notamment actualiser le projet social.

Par ailleurs, tous les trois ans, l’étude du bilan d’activité de la résidence sociale permettra l’examen des conditions d’octroi et de renouvellement de l’aide à la gestion locative sociale (AGLS) par la DDASS. La DDASS se réserve la possibilité, en cas de besoin, de réviser une décision d’octroi de l’AGLS avant le terme prévu (cf. Annexe 6 – 3).

4. La participation des résidences sociales au dispositif d’hébergement

La résidence sociale est une modalité de logement meublé avec un véritable statut d’occupation. Elle se distingue des structures d’hébergement, qu’il soit d’urgence ou d’insertion, là où l’accueil n’est pas soumis à contrat. Les personnes hébergées n’ont pas un statut d’occupation concrétisé par un contrat écrit avec versement d’un loyer ou équivalent loyer ouvrant le droit aux aides au logement et au maintien dans les lieux.

Si les résidences sociales ont vocation à satisfaire les besoins en logement, elles peuvent cependant dans certains cas participer au dispositif d’hébergement départemental, dans les conditions suivantes.

4.1. soit par le conventionnement de logements à l’ALT :

Une résidence sociale peut prévoir dans son projet social d’offrir des places conventionnées à l’Aide au Logement Temporaire (ALT) qui est une aide accordée au gestionnaire et non à la personne hébergée. La proportion de logements conventionnés à l’ALT ne peut cependant dépasser 10% du nombre total de logements de la résidence. Les résidences sociales dédiées à la résorption de l’habitat indigne pourront comporter une proportion de logements conventionnés à l’ALT supérieure à 10% de la résidence, et ce, en fonction des besoins identifiés et sous réserve de l’accord de la DDASS .

Pour les logements concernés, la convention APL doit être suspendue et une convention ALT prévue à l’article L851-1 du code de la sécurité sociale doit s’y substituer pour éviter le cumul des aides.

4.2. soit en mobilisant quelques logements, pour l’hébergement de personnes relevant de CHRS

Les résidences sociales peuvent aussi, de manière limitée, participer à l’hébergement des personnes suivies en CHRS lorsqu’il s’agit d’un CHRS de type « éclaté ». Dans cette hypothèse (CHRS de type « éclaté »), l’aide sociale finance l’accompagnement social et/ou l’hébergement.

Si l’hébergement est financé par l’aide sociale, la convention APL est automatiquement suspendue. S’y substitue une autre convention de location signée entre le gestionnaire du CHRS et le gestionnaire de la résidence sociale. Les logements doivent être identifiés avec précision.