Circulaire de programmation 2007 - annexe II - Principes généraux de financement
Circulaire programmation 2007 - annexe II - Principes généraux de financement
Conditions de financement du logement social
Les taux plafonds de subvention applicables sont inchangés par rapport à ceux de 2006.
Les dispositions de la circulaire de programmation pour 2006 du 1er mars 2006 restent d’actualité et notamment celles relatives au financement à titre exceptionnel sur crédits de droit commun de certaines opérations dans le champ d’intervention de l’ANRU répondant uniquement à un besoin spécifique d’offre nouvelle.
Elargissement des financements PLUS aux collectivités territoriales et aux organismes agréés
L’article R.331-14 du CCH, modifié par le décret du 5 janvier 2007, permet désormais aux collectivités territoriales d’avoir accès aux financements PLUS pour réaliser des opérations de construction dès lors qu’aucun organisme d’HLM ou SEM n’est en mesure d’intervenir sur leur territoire et à condition que lesdites collectivités ou groupements ne soient pas délégataires des aides à la pierre. Ces conditions concernent également l’octroi des financements PLAI pour les opérations de construction neuve réalisées par ces collectivités.
Ce même article a permis également l’élargissement des financements PLUS aux organismes agréés à la condition qu’ils soient réalisés dans les opérations comprenant majoritairement des logements destinés à accueillir des personnes défavorisées financés à l’aide de PLAI.
Objectifs régionaux de production pour le parc public
Pour la programmation 2007, le principe avait été retenu de ne pas modifier dans un premier temps les objectifs régionaux de production pour le parc public lors des notifications faites au titre de l’année 2007 (cf. lettre aux préfets de région du 25 octobre 2006), ceux-ci ayant servi de base à la négociation des délégations de compétence en 2006.
Une réflexion a été engagée avec les DRE pour que ces objectifs soient ajustés en 2008 et 2009 à partir d’éléments actualisés, tant en ce qui concerne les projections d’évolution démographique de l’INSEE, que l’appréciation de la tension locative et des besoins en logement. Cette réflexion s’appuiera sur une étude conduite actuellement sur « l’évaluation des besoins en logements et la répartition de l’offre nouvelle de logements sociaux en France métropolitaine ».
L’augmentation des objectifs inscrits dans la loi du 5 mars 2007 fera l’objet d’une programmation spécifique.
Prendre en compte et optimiser la complémentarité parc public - parc privé
Vous rechercherez autant que possible une optimisation de la programmation des aides au logement entre le parc public et le parc privé, sur la base des diagnostics de territoire et des programmes d’actions des PLH. Vous veillerez ainsi à articuler la répartition infra-régionale des crédits entre le parc public et le parc privé, selon les besoins en offre nouvelle de logement (en locatif et accession) par territoire, les loyers pratiqués et la capacité des marchés locaux à produire des logements privés à loyer conventionné (en zone tendue, moyennement tendue et détendue).
Cette optimisation dans l’utilisation des dotations, qui doit se traduire notamment dans la détermination d’objectifs départementaux du volet parc privé du PCS, doit être renforcée par une concertation accrue avec les délégataires, relayée par les services habitat des DDE et les délégations locales de l’Anah. Les programmes annuels d’actions ’parc privé’ approuvés par la CAH et les CLAH doivent servir de support à la définition de ces objectifs, au regard de la situation des marchés et des actions à mettre en place pour les atteindre.
Conformément aux priorités rappelées dans la circulaire du 10 janvier 2007 relative à la programmation de l’action et des crédits de l’Anah en 2007, vous privilégierez toutes actions susceptibles :
- d’une part de développer, dans le cadre de la poursuite du plan de cohésion sociale, l’offre de logements à loyer maîtrisé, notamment à loyer social et très social, dans les zones tendues, par l’accroissement du conventionnement avec et sans travaux et la mobilisation des logements vacants,
- d’autre part de contribuer activement à la lutte contre l’habitat indigne, par l’intégration dans les OPAH ou PIG de programmes d’actions bien identifiés, de nature à améliorer sensiblement les résultats obtenus, notamment au regard des difficultés rencontrées pour traiter l’insalubrité des logements occupés par leur propriétaire,
- enfin de faciliter l’adaptation des logements au handicap et au vieillissement, en particulier pour les propriétaires occupants modestes et de promouvoir le développement durable dans le logement par la réalisation de travaux économes en énergie.
PLS « Foncière »
La convention Etat/UESL du 22 mai 2006 et l’article 102 de la loi ENL adaptent les règles de fonctionnement de la « Foncière logement » pour ce qui concerne l’octroi des PLS :
suppression de l’obligation de contracter un prêt symbolique de 1 000 € par opération auprès de la CDC,
suppression de la procédure d’agrément à laquelle doivent se substituer des modalités spécifiques de concertation avec les DDE et les délégataires pour la programmation des opérations.
PLS
Possibilité pour l’établissement distribuant le PLS d’octroyer un prêt complémentaire
Le décret n° 2006-1522 du 4 décembre 2006 (paru au JO du 6 décembre 2006) modifie l’article R.331-20 du code de la construction et de l’habitation relatif aux prêts locatifs sociaux (PLS). Il lève l’interdiction faite à un établissement de crédit qui accorde un PLS à un bailleur de lui proposer également un prêt complémentaire sur financement libre. Jusqu’à présent, seul un autre établissement de crédit que celui ayant accordé le PLS pouvait accorder un prêt complémentaire sur financement libre, ce qui, en pratique, réduisait très sérieusement la possibilité de prêt complémentaire.
Cette mesure permettra aux établissements de crédit de proposer aux bailleurs qui le souhaitent des prêts complémentaires mieux adaptés à leur situation notamment en termes de profil d’amortissement, de fixation du taux d’intérêt et, le cas échéant, de modalités de révision du taux et d’indice de référence.
La quotité minimale du PLS demeure toutefois fixée à 50 % du prix de revient de l’opération, en application du I du même article.
Usufruit
Il est possible pour les bailleurs sociaux dans le cadre d’une convention d’usufruit prévue par l’article 42 de la loi ENL d’acquérir l’usufruit d’un logement qu’ils proposeront à la location pendant une durée de 15 ans. Les bailleurs sociaux peuvent dans ce cas mobiliser des prêts locatifs sociaux (PLS). (cf. circulaire n° 2007-27 du 17 avril 2007)
Surcharge foncière
Dans la répartition régionale des enveloppes « surcharge foncière », il a été tenu compte pour partie du nouveau zonage B1 et B2 qui reflète plus finement la tension locative au sein de la zone B (arrêté du 10 août 2006) introduit par l’article 40 de la loi ENL du 13 juillet 2006, par analogie à l’offre locative privée à loyer modéré.
Transfert de patrimoine :
Les dispositions des circulaires de programmation précédentes restent applicables.
Toutefois, afin de maintenir la nature et l’occupation sociales de logements appartenant aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des dépôts et consignations (CDC), un dispositif de rachat par les bailleurs sociaux de ces logements est mis en place à titre temporaire.
Le décret n° 2007-896 du 15 mai 2007 prévoit que pour réaliser ces rachats de patrimoine, les bailleurs pourront obtenir des prêts locatifs sociaux (PLS) avec une quotité de prêt qui peut être inférieure à 30% du prix de revient de l’opération.
Des conditions d’occupation plus sociales que celles appliquées aux logements PLS « ordinaires » sont prévues. Ces conditions font l’objet d’une convention entre l’Etat ou le délégataire, l’organisme HLM ou SEM acquéreur et la commune : au moins un tiers des logements doit être occupé par des ménages sous plafonds de ressources PLAI, au plus un tiers par des ménages dont les ressources sont comprises entre les plafonds PLUS et PLS et le reste par des ménages sous plafonds PLUS.
Améliorer le parc existant :
Connaître les besoins en réhabilitation :
L’Etat s’est engagé vis-à-vis des organisations de bailleurs sociaux à financer 40 000 PALULOS pendant la durée du plan de cohésion sociale.
En 2005, 57 600 PALULOS ont été financées et 47 800 en 2006. Les engagements de l’Etat ont donc été tenus. Il en sera de même en 2007.
Le dernier exercice de programmation des enveloppes régionales 2007 a confirmé, toutefois, la nécessité d’une meilleure visibilité sur les besoins en réhabilitation. Si quelques régions se sont engagées dans des études communes avec les instances représentatives des bailleurs pour une évaluation consensuelle des besoins, ces études doivent être généralisées pour toutes les régions.
Je vous rappelle les termes des accords conclus avec l’USH et la fédération des SEM sur la quantification de l’objectif annuel de réhabilitation du parc « Un examen conjoint Etat - Union et Etat - Fédération des SEM, appuyé sur le niveau régional permettra d’évaluer le programme physique prévisionnel et son échéancier envisagé tels qu’ils ressortent des plans stratégiques de patrimoine (PSP) de chaque organisme ou SEM ».
Ainsi, comme en 2006, je vous demande de n’accorder aucune subvention PALULOS aux organismes qui ne se sont pas engagés dans l’élaboration de leur PSP, ou qui refusent de vous le communiquer.
Vous mobiliserez et renforcerez les compétences du niveau régional pour assurer un meilleur suivi :
du plan de traitement des FTM,
des organismes en difficulté engagés dans un plan de redressement élaboré sous l’égide de la CGLLS, en vous rappelant l’importance du respect des engagements de l’Etat dans les protocoles CGLLS sur les réhabilitations.
Abattement TFPB :
L’article 33 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale a aménagé le régime d’abattement de la TFPB consenti aux bailleurs sociaux pour les logements situés en ZUS.
Afin d’octroyer un délai de deux années supplémentaires pour permettre aux bailleurs sociaux de signer des conventions globales de patrimoine, l’abattement a été prorogé jusqu’en 2009 pour les logements ayant fait l’objet d’une convention TFPB conclue ou renouvelée en 2007 passée en application de l’article 1388 bis II du Code Général des impôts.
Cette disposition permet donc, d’une part, aux bailleurs n’ayant pas encore conclu une telle convention TFPB de le faire et, d’autre part, de renouveler les conventions existantes qui ont fait l’objet d’un avenant ou d’une prolongation pour 2007. Sur ce dernier point, étant donné les délais, il vous avait été demandé en octobre 2006 que des avenants a minima soient signés avant le 31 décembre 2006 pour que l’abattement soit possible jusqu’en 2007 (article 92 III de la loi de programmation pour la Cohésion Sociale). Le texte de la loi impose qu’un bilan soit effectué par les organismes concernés en liaison avec vous afin de pouvoir conclure ou renouveler une convention en 2007. Ce bilan quantitatif et qualitatif sur la réalisation des actions prévues dans lesdites conventions doit être spécifiquement mené au cours de cette année, en associant les bailleurs et les collectivités locales concernées. Il vous permettra d’entamer dans de bonnes conditions les négociations que vous mènerez avec les bailleurs sociaux qui souhaiteront signer avec l’Etat une convention globale de patrimoine.
En effet, la convention globale de patrimoine comporte notamment les engagements pris par l’organisme sur la qualité du service rendu aux locataires et le décret n° 2007-316 du 8 mars 2007 relatif aux conventions globales de patrimoine précise en son article 1er (article R.445-5 nouveau du CCH) que ces engagements sur la qualité de service font l’objet d’une concertation avec les représentants des locataires et portent sur les objectifs précis à atteindre et, pour les immeubles et ensembles immobiliers situés dans les ZUS, détaillent les actions à mener par l’organisme d’HLM en vue d’améliorer l’entretien et la gestion.
Il est donc nécessaire d’aller au-delà d’un simple avenant de prolongation des actions précédemment envisagées.
Par ailleurs, pour les logements qui feront l’objet d’une convention globale de patrimoine, l’abattement sera accordé sur toute la durée du programme national de rénovation urbaine, soit jusqu’en 2013.
Enfin, je vous informe qu’un « document de référence » explicitant les textes législatifs et réglementaires relatifs au conventionnement global a été élaboré conjointement avec l’USH ; ce document fera l’objet d’un « flash DGUHC » qui indiquera sa disponibilité sur le site intranet.
Financement des opérations RHI :
Il est rappelé que sont mobilisées sur les crédits de droit commun, les opérations de construction et d’acquisition amélioration relevant de la mise en œuvre des opérations de résorption de l’habitat insalubre (RHI) situées dans les territoires d’intervention de l’ANRU.
Financement des opérations de démolition (hors ANRU) :
La convention du 22 mai 2006 relative à l’intervention du 1% logement dans la politique de rénovation urbaine et portant modification des conventions des 11 octobre 2001, 11 décembre 2001 et 10 septembre 2003 a prévu la poursuite, par le 1% logement, des financements des opérations de démolition de logements sociaux ou de copropriétés dégradées en plan de sauvegarde, sur des opérations hors champs d’intervention de l’ANRU à hauteur maximum de 5 M€ par an. Les modalités de mise en œuvre de cette enveloppe financière ont été validées par le Conseil d’administration de l’UESL lors de sa séance du 22 novembre 2006 et sont précisées dans une recommandation de la même date.
Pour la démolition des logements locatifs sociaux, le montant de la subvention du 1% logement est inchangé et est de 2 € pour 5 € de crédit Etat. Les subventions du 1% logement sont versées de manière déconcentrée au niveau de chaque département par un CIL/CCI « relais départemental » désigné par l’UESL.
De même que pour les subventions PALULOS, je vous demande de n’accorder aucune subvention démolition aux organismes qui ne se sont pas engagés dans l’élaboration de leur PSP, ou qui refusent de vous le communiquer.
Pour la démolition des copropriétés, l’intervention du 1% logement, qui doit être associée à une participation des collectivités locales, a pour objet de faciliter le montage d’opérations exemplaires en subventionnant le déficit du bilan économique prévisionnel de l’opération. Le taux maximum de subvention est de 50 %. Il peut être porté à 70 % au vu de la situation financière des collectivités locales et des difficultés techniques et sociales particulières de l’opération.
Les dossiers doivent être élaborés en concertation entre l’Etat, les collectivités locales concernées, les représentants habilités de la copropriété, l’opérateur et les CIL/CCI. Les demandes de subvention font alors l’objet d’un dossier présenté par la commune ou l’EPCI sur lequel se trouve la copropriété et sont examinées conjointement par l’UESL et la DGUHC. La décision de l’UESL est notifiée au CIL/CCI, qui a cosigné le dossier de demande, et la subvention versée ensuite de manière déconcentrée par ce CIL/CCI. La DDE et, le cas échéant, le délégataire sont informés par l’UESL de cette décision.